随着银行开始提供长达一年的抵押延期服务,我们以一些数字为例进行说明-具有启发性的结果

随着银行开始提供长达一年的抵押延期服务,我们以一些数字为例进行说明-具有启发性的结果
大卫·哈格里夫斯(David Hargreaves)'s picture
8月26日,上午10:00

好吧,最初是六个月,现在可能是整整一年。

是的,这就是抵押广东体彩网“假期”,正如我们首次看到的那样,尽管您会注意到,如今银行正倾向于使用“递延”一词。这很公平。因为尽管您的付款可能会中断,但利息一直在增加。延期推迟付款。但是债务仍然存在,而且还在增加。确实假期不多。

有趣的是,有多少人确实选择将延期从六个月(从3月开始)延长到现在的全年(到2021年3月结束)。

从3月下旬开始的最初延期开始,就对该计划进行监督的储备银行给人的明显印象是,虽然现在可以进行整年的延期,但宁愿人们不要使用它。

新西兰储备银行副行长杰夫·巴斯坎德 在上周宣布延期计划 对于许多借款人来说,以某种形式恢复或继续付款将是“最合适的方法”,而不是推迟其广东体彩网付款。

“不是默认设置”

“延期不应是默认设置,而是由各个贷方决定是否向其客户提供报价。”

现实情况是,当延期在今年3月首次提出延期付款时,就在锁定之前,许多银行客户都提出了延期付款。我很惊讶。

代表银行的行业机构新西兰银行家协会表示,自3月26日新西兰首次陷入封锁以来,银行已将总计约210亿澳元的消费广东体彩网全部偿还给61,000多个客户。占消费者广东体彩网总额的7%。

这些客户中有将近四分之一随后重新开始偿还广东体彩网。

但是那7%相当大,因此不足为奇的是,有些人可能宁愿看到这样的数字不会被重复或超过。

经历“整整十二个月”

Interest.co.nz的David Chaston 看了初次推迟时的情况  现在我们又重新制作了interest.co.nz电子表格,做了一个说明性的例子,说明“经历了整整12个月”的人可能会遇到的情况。

我们应该说,我们选择的示例(这些事情是任意的)可能是``最坏情况''的场景,因为我们假设房主拿出了一笔40万美元,为期30年的广东体彩网,利率截至3月,该费用为2.69%-然后立即进入延期。在延期时,我们的房主每月要支付1,620.28美元。

如上所述,虽然这是一个任意示例,但它为决定推迟并可能进一步推迟的人们提供了一些后果的有用说明。

值得一提的是,没有人能一劳永逸地解决延期退伍的情况。看来,银行正在根据客户的需求和情况逐案研究。这就是您希望的。

结果可能会有所不同-很多

我们在示例中研究了两种不同的方法,需要牢记的是,根据您在延期后决定如何进行工作,会有非常不同的结果。

我们在此列举的示例(基于30年期40万美元的广东体彩网,利率为2.69%)是针对抵押持有人的:
A /在推迟延期后增加其每月还款额,以便在原始时间范围内还清广东体彩网,或者:
B /保持相同的付款方式,但是增加了还清广东体彩网的时间。

这是备选方案A的基本结果,并指出“基准”是指按揭照常继续进行时会发生的情况,“延期1”仅涵盖六个月的延期,“延期2”则涵盖全年。 

一些快速的算法: 

为了在“延期1”下的相同时间范围内偿还广东体彩网六个月,我们的房主必须将每月支付的金额从原始的1,620.28美元增加33.51美元(付款金额增加2.1%)。如果要使用整整12个月(或称为“延期2”),则需要每月增加$ 81.76(增加5%)的付款。

尽管我们的抵押持有人需要每个月支付更多的费用,但由于复利的奇迹,仍然需要在广东体彩网的整个生命周期中总共寻找额外的$ 3,667(对于六个月的选择权)或$ 8,897(全年)。这意味着,如果他们推迟六个月,他们将在广东体彩网期间多付2%的利息;如果推迟12个月,他们将多付4.8%的利息。就总还款而言,在此示例中,某人推迟六个月会比不进行延期支付的广东体彩网在整个存续期内多付0.6%的钱(即利息和本金),而一个推迟12个月的人会多支付1.5%钱。 

好的,如果我们决定保持每月还款额不变,并增加还清广东体彩网的时间怎么办?这是真正有趣的地方。

现在,您可能不认为这会有很大的不同,对吗?

开始了:

在此示例中,将这些付款保持在最初的每月1,620.28美元,我们需要继续使用抵押广东体彩网另外12个月,并使用“ Deferral1”。因此,是的,六个月的“假期”会使我们在跑步机上再呆12个月。但这不只是浪费时间。这将花费10,142美元,这比我们的利息单要高出我们不延期支付的5.5%。就总付款(利息和本金)而言,这将使我们多花费1.7%。

还有12个月的延期?好吧,那将使利息支出增加24,779美元-约13.5%。总的来说,包括本金在内,我们将在整个广东体彩网期内比不进行延期支付的费用多支付4.2%。

他们说时间就是金钱。在这种情况下,两者都是。对于12个月的延期,我们将不得不延长两年零四个月的付款时间。那是你两年零四个月没有回来的机会!

还有两个要注意的点适用于两个示例:

假设我们从3月开始继续支付抵押广东体彩网,到9月本金将降至395,678.05美元。推迟六个月,无论重新开始付款后选择哪种付款方式,本金在重新开始时为403,816.32美元。因此,六个月的“假期”将使我们承担额外的8,138.27美元的债务-即每月1,356.38美元。昂贵的假期。

十二个月?好吧,更糟。我想您可能已经知道了。到明年三月,我们的本金会飙升至410,167.99美元-因此,这是所欠的19,684.23美元,相当于每个递延月份累积的1,640.35美元的额外债务。

最后的想法

您可能会从这种感知的语气中得出结论,即我建议人们不要走延期路线。实际上我不是-而且无论如何我都不是财务顾问,所以我不建议。事实是,每个人的财务状况都会有所不同。对于某些人来说,能够将抵押广东体彩网付清一年可能只是他们度过难关所需的。这不是一刀切的。 

但是我认为RBNZ的Geoff Bascand非常正确地警告不要将12个月的延期作为默认设置。 

没有免费的午餐之类的东西。抵押延期数字的一些缩窄说明了这一点。

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66条留言

是的。但这是2.69%。利率越低,更多的借款人将被该设施困在原地。
在极端情况下(还是它?!)0%的广东体彩网永远不必偿还。持续时间是学术性和兴趣性,不存在。
您所要做的就是能够以您借入的金额(您的权益是您的关注)出售,或者在您想要并且生活继续时出售更多。
但是,如果您无法达到该价格水平,该怎么办?答:您留在原地。

“扩展和假装”的另一个方面-被困的资本,在未来几年仍将拖累经济增长。

问题在于您的资产价值将在您积累更多债务的同时下降。现实情况是,如果您正在延期,那么您将负担不起广东体彩网。对于任何人来说,这都不会很好地结束。

经济目前是靠生命维持的,工资支持计划将在某个阶段结束。这将是包括房屋市场在内的所有事物的测试时间!

“而且我自由,自由自在
是的,我有空,有空……”

歌词的完美选择。是“免除”付款,但“免除”债务。

有些人可能想检查抵押广东体彩网的生命周期v平均年龄
然后,看看什么时候人们倾向于被丢下工作。 30年广东体彩网说;平时28岁左右?那么,雇主希望摆脱哪个年龄段的年龄,而被便宜的年轻人取代呢?大约55岁?
超过50年代的人越来越不安全,随之而来的是投资回报率的下降,养老金的支付每年都在减少,存款利率也因此下降。最后,请记住哪个人口最多的财富?如果受到冲击,经济增长会怎样?

超过50年代的人越来越不安全,随之而来的是投资回报率的下降,养老金的支付每年都在减少,存款利率也因此下降。最后,请记住哪个人口最多的财富?如果受到冲击,经济增长会怎样?

随着财富效应的瓦解,经济增长被打破。这是最大的威胁,没有人提供任何帮助,也没有人真正理解。我已经访问了RBNZ撰写的一些关于他们职位的论文,但还没有时间仔细研究它们。

似乎未洗的大人物已经与执政的精英们投入了很多,并相信资产价格正在走向月球。

我认为很多人都知道我们的经济增长主要是货币和移民庞氏骗局?这就是大多数辩论所关注的兴趣评论。

我认为很多人都知道我们的经济增长主要是货币和移民庞氏骗局?这就是大多数辩论所关注的兴趣评论。

这不是“财富效应”。财富效应与消费者经济中的乘数效应有关,后者是由于人们感到更富有,并可能超出其能力范围而花费更多(数量和价值)。结合行为经济学和基于麦考的经济学可以最好地理解财富效应。老实说,我认为很多人都很难真正理解它,因为它很难量化。从事消费者数据分析工作的人们应该理解这一点(随着财富效应,购买高利润产品和服务的倾向会相应增加)。政府和中央银行暗中了解它,但并不想谈论它。它确实有虚假的经济迹象。

您的意思是说,由我们的房屋创造的财富效应由我们的货币创造系统支撑的价值上升了吗?
我了解财富效应。新西兰的财富效应以庞氏货币体系为基础。

好吧,这是您使用的非常广泛的画笔。我对这种关系以及房地产泡沫如何支持更广泛的经济更感兴趣。

对于该设施的大多数用户而言,更重要的是在短期内保持偿付能力,并在他们预计会留在该物业期间保护他们的投资。
鉴于抵押广东体彩网持有人在很大程度上不会停留超过5年,那么30年以上的情况对他们而言毫无意义,因此他们只对短期内保护自己的权益以及计划套现感兴趣从中期来看,他们可以根据条件对整个社邦进行再融资。
在这种情况下,现金为王,保留12 x $ 1620(将近$ 20k)作为缓冲可以看作是良好的财务计划。他们总是可以在12个月后将其还清,如果情况还可以,则可以追上,因此没有实际的罚款。

完全正确。
只要房价不下跌,一切就好。
但是,如果他们这样做了(就像我昨天问的那样:“为什么我们认为利率如此之低?”这不是因为风险处于终生低点!),然后延期对您不利。

金田取决于您是否被困并想在损失弥补之前搬家,如果您的财产价值在需要出售之前就恢复了,并且可以重返工作岗位和可使用性等,那么按揭递延可能对您有用。被困在房子里的钱有潜在的机会成本,但是同样,这取决于您在其他地方要付多少租金。

为了尽量减少风险及其负面影响,请务必谨慎。
为谨慎起见,应仅在需要时将抵押递延作为一种选择。当该选项首次可用以及业务和工作支持到位时,采用该选项的人数众多(而Covid的全部经济影响尚未完全实现),这表明许多人并不谨慎。这反映在银行拒绝的初始申请数量上。

为避免风险及其负面影响,请务必谨慎。

真的。但是,房地产市场本身的性质并不利于在个人/总体层面上保持“谨慎”。如果住房成本降低并且人们有更多的流动性储蓄(折衷),那么抵押递延就变得没有必要了。

泡沫经济学的负面后果正在困扰着所有人。真的不应该感到惊讶。

确切地。对于许多人来说,以当前价格投资住房并非明智之举。
但是,如果您认为价格会持续上涨,这并不是不明智的选择。
低利率迫使人们陷入风险。
(还大声笑,他们认为30年$ 400,000是“最坏的情况”。您不会在奥克兰找到任何一家FHB抵押广东体彩网低于此金额。)

J.C您似乎有点担心,新西兰1.25万亿美元的住宅物业存在问题,或者说过去二十年来经济增长最快的部门(分布在几乎每个地区)都与某种资产类别相关。鉴于OCR的相对变化率从未高于现在,以绝对值计算,OCR的变化仅在短短的2008年之后,即无处不在的2年期抵押广东体彩网的变化,绝对值的增加在过去三年中,住宅房地产的价值从未超过新西兰历史上的任何时候,我看不到任何潜在的问题,尤其是从当前情况来看。我将只拥有其中一种利息,即100%负抵押广东体彩网,如果有帮助,则将其推迟,至少我相信奥尔先生在那条船上。

嗯,1 Orr可能把那条船划成圆圈。

都好....

自记录开始以来,收入首次出现下降。..Stats新西兰劳动力市场6月季度收入统计显示,2020年6月季度每周收入中位数低于去年同期,下降了7.6%。

请稍等一下。

感谢您强调这一点。我没有关注过,但这不足为奇。实际上,它比我预期的要明显。

如果我是一个赌徒,我会推迟申请,押注房子的价格将在一年内超过所产生的额外利息。同时启动时有更好的现金流。双赢。

房子的价格仅在您要出售时才重要。如果您明年要出售产品,并且价值更高,那么这确实是双赢。

但是,如果价格在5年内卖出时价格略有下降或持平,则您可能没有中标。

看看你周围。房价不会下跌。

银行还能提供免费的休息选项吗?
因此,有固定期限的借款人可以免费(从4月至11月)休息-然后可以以降低的利率进行固定,或者使他们的还款额保持不变或更低。
也许银行可以对所有忠实地进行还款的借款人表示感谢?

那就像在癌症上使用创可贴。

为何那些有能力偿还这笔还款的人得到银行的奖励?

帮助借款人更快地摆脱较高的固定利率并更快地进入新的较低利率,这将符合新西兰央行的目标。
奖励那些在封锁和工作挫折期间继续支付抵押广东体彩网的人,是奖励和鼓励这种行为的积极动力,因此是双赢的。

那只会使富人变得更富有。

祝一切顺利。它会像一杯热的病倒下来。

一个伴侣失去工作或部分工作的家庭-&继续支付抵押广东体彩网并不是富人致富的一个例子。
银行为什么不应该分享某些Covid /经济灾难?
从OCR削减到抵押广东体彩网利率减免的时间间隔目前太长。

将其应用于忠实地继续支付房租的房客,您可能会得到更大的吸引力。

在过去几年中,他们似乎已从政府和储备银行获得了大量帮助。需要/需要更多的福利?

就公平而言,承保转换费用以使家庭住家更容易是一个相当基本的胜利。如果您担心FHB被富裕的业主占用,可能会向仍住在其第一套房子或类似房屋中的FHB提供该产品。

我不知道那些向长期忠实的信用卡客户收取23%的利息但向他们提供2%的余额转移利率以诱使新客户与他们互换的奖励的银行会急于这样做。

关于抵押延期如何影响(或不影响)您的信用评分的任何想法都会令人启发。

如果延期影响您利用保留给“好客户”的未来交易的能力,这将给许多借款人带来很多未来的痛苦。

这就是在全球金融危机之后英国发生的事情,这就是所谓的“信贷紧缩”。只有在您拥有60%的LTV且无可挑剔的信用评分和可靠的工作的情况下,才可获得1.5%的抵押抵押利率。我有25%的存款,出价在2.55- 3.04%之间(取决于修复时间)。拥有负资产的人因为银行拒绝提供固定汇率而陷入浮动汇率困境。他们被称为“抵押囚犯”。

我可以确认抵押延期付款不算作“减值广东体彩网”,这意味着银行仍将其视为“不良广东体彩网”,因此不会影响借款人的信用度

伊维尔,有关定义减值广东体彩网的流程/规则以及那些信用评分不佳的流程完全不同。

例如,如果您有一个习惯,偶尔会丢失信用卡付款,这不会减损广东体彩网,但会影响您的信用评分。同样,广东体彩网重组不会减值广东体彩网,但会影响您的信用评分。因此,按揭延期可能会影响您的信用评分(并因此影响您获得某些广东体彩网利率的资格等)。

很高兴您同意我Glitzy,一如既往

当世界走到尽头,人类被消灭了至少,我们都可以确信,新西兰住房市场将继续保持强劲势头。

如果您或您自己的财产有足够的收入来支持这一点,这不只是一种扩展和假装债务的方式。那些负担得起的人也将其视为廉价金融的延伸吗?

这过于简单化,并且做出了太多的假设
关键是人们打算从头开始将抵押放这么久。

对于大多数抵押广东体彩网而言,您的年度总付款中只有约33-50%会在摊销广东体彩网的早期用于本金-因此,通过尽早敲定本金,您可以大大降低总利息成本
对于那些更精明的人会知道,以实际的本金作为目标,理想情况下是通过临时额外付款,同时延长期限,以使您的现金流得到改善(因此,您可以将本应支付的其余款项应用于实际的本金。 。)是一种更快的还清抵押广东体彩网的方式,尤其是在最初的5-10年中,其中大部分利息是应计的。

认为“增加您的每月还款额”是更快地还款的最佳方法,这简直是一个坏主意,因为您仍要为每笔还款额支付利息,因为这笔还款会被摊销。因此,该笔款项的30-60%仍然是纯利息因此,尽管额外的付款确实可以更快地付清款项,但它们同时还是在漏钱

有许多更聪明的方法可以做到这一点,包括一些基本操作,例如增加每两周或每周支付一次的频率+添加直接转到本金的额外本金专用付款,并从字面上切断该本金的任何未来利息

不是在谈论投资广东体彩网(您可能打算永远不还清)或更高级的债务偿还策略,但是现在推迟广东体彩网并不意味着它必须被拖延30年以上

从长期来看,每月支付$ 1,000的额外本金一年可以为您节省更多的利息,而不是每月节省$ 1,000并在年底一次性支付$ 12,000。

差别不会很大,但是就在那里。每月多付$ 1,000的缺点是您没有可用的现金作为紧急储蓄缓冲。但是同样地,这笔钱也无法像海外假期那样花钱在美好的日子上,因为无论出于何种理由,您都觉得自己“应得的”。

是的,无论是年初分配还是每月支付更多,都比年底更好-越早越好,
储蓄账户中的“应急资金”通常会贬值,基本上对您无济于事

以8%(-2%的通货膨胀率)增长的股票仍然少于您在上述抵押示例中为每一美元支付的45-48%的利息-您对它们的控制为零

储蓄账户中的“应急资金”通常会贬值,基本上对您无济于事

除非您有抵销抵押广东体彩网:)

完全正确-100%同意...权益性信贷额度,可用于更多生产用途

不能太深入,因为大多数人不会理解或只是捍卫他们已经被教导和接受的“现状”
即抵销分期偿还的广东体彩网与单利广东体彩网,同时还......同时不断......

最难改变的是心态

您需要查看整体情况,而不仅仅是抵押(或者正确地说,是抵押抵押的广东体彩网)。如果您有薪水,并且有房屋,房屋广东体彩网,短期信贷和KiwiSaver,则在做出决定之前,需要对薪水和总体通货膨胀,股票增长率和利率进行假设。以我5年的假设(股票增长率8%,通胀1%,利率2.5%,房屋通胀2.5%,短期信贷14%),抵押广东体彩网延期和增加房屋广东体彩网债务并仍然可以分期偿还很难多年的时间,支付短期信贷并购买股票。

如果您的股票收益率是8%,而短期信用消耗了您的14%,则您应该出售股票以任何方式还清您的信用额度。

除非这会触发IRD将您归类为交易者,并因此对您的所有股票收益征税。

完全取决于您购买股票的目的。

如果建立了模式,那么“目的”就没有关系。

好文章!

我想知道在我们再经历4或5次锁定之后会发生什么情况,那么延期最终将持续36个月或更长时间。

我认为每个人似乎都认为Covid是2020年的问题,明年生活将恢复正常。

如果不是,那我们该怎么办呢?我每年都要面对很多年,而且每年都有多次封锁。在我看来,这似乎是最有可能发生的情况,而且答案总是要推迟,推迟,推迟……

我很难看到这样一种情况,即某个现在无法负担抵押广东体彩网的人,将更有可能在2021年3月之前负担增加的抵押广东体彩网……那么将抵押广东体彩网进一步延长至2022年3月吗?在我看来,自从RB和政府明确地将目标定在了无穷无尽的目标上,那就是让所有人都受惠,而不是让任何人失败(请阅读QE,负面的OCR,各种补贴以及最有可能的抵押延期),这在我看来似乎很可能

对,就是这样。然后,如果我们处于通货紧缩的环境中,它将持续十到二十年,这就是日本。这就是为什么我一直在说我怀疑我们将永远拥有LRH。否则,它们将被保释为“ pre covid”金额。否则,我们将看到大量的债务禧年或类似事件。

当不断增加的债务庞然大物慢慢吞噬了双重收入的净增长时,就会发生这种情况。想象一下,即使按10%的抵押广东体彩网利率,抵押广东体彩网被限制为单人工资的3-4倍吗? 25年内每周200,000美元的抵押广东体彩网@ 10%=每周$ 419。但是,我们决不能让人们保留更多的钱,并在繁荣时期将其用于经济……

但是,这些银行又将如何在年复一年的情况下以新西兰为代价来获得创纪录的利润呢?

删除,我在其他地方找到了答案:)

略微偏离主题,但我想听听人们对“简单住房广东体彩网”的看法-目前它们的利率为2.25%(因此,比主要银行的固定一年期利率低一点,后者多数为2.55%)。利率差异是否足以使它值得,因为您无法通过Simplicity进行固定或借入股本,也无法获得过渡性广东体彩网或类似的服务,并且没有现金返还(因为我收集的主要银行仍在至少在某些情况下)。

到目前为止,最大的障碍不是缺乏现金返还或无法获得过渡广东体彩网等,而是您必须赢得彩票才能开始获得广东体彩网。

是的,但是假设您有,您认为值得进行银行抵押吗?

就我个人而言,这将是因为我不认为需要银行提供的任何其他功能。

知道每月有多少人参加投票会很有趣。我喜欢的是他们有相当严格的标准(即广东体彩网付款不能超过实得工资的30%)。诱使您自由进行抵押广东体彩网的大笔一次性付款,再加上市场上的最佳利率(假设利率继续按预期下降)。

卓著的大卫。

许多人一直认为银行将抵押假期作为一种慈善行为,而实际上却在维护自己的利益的同时又赚了一些钱,为什么不呢?

b21
同意
该站点上仍有一些人相信抵押广东体彩网递延意味着拥有抵押广东体彩网的人要么获得免费资金,要么由政府为他们支付抵押广东体彩网。无论澄清多少次(包括在本文中),仍然有这种信念。

在通货紧缩期间,这类似于在家里借钱来支付生活费用。

债务很少被注销。