大卫·哈格里夫斯(David Hargreaves)表示,首次购房者在竞争激烈的房地产市场上保持竞争的能力将是今年的关键

大卫·哈格里夫斯(David Hargreaves)表示,首次购房者在竞争激烈的房地产市场上保持竞争的能力将是今年的关键
大卫·哈格里夫斯(David Hargreaves)'s picture
1月19日,上午11:36

尽管每个人都希望看到今年新西兰住房市场会发生什么,但值得关注的关键因素之一将是首次购房者(FHB)或至少是可能成为首次购房者的情况。

随着房地产市场从四月的停滞之寒到八月的白热化(此后才开始回暖),对我而言,令人印象深刻的特征之一是,作为一个整体的FHB似乎能够竞争并得到他们的房子份额。

但是,一切都有局限性。

随着今年住房市场的发展,可能观察到的关键动力可能是投资者活动可能缓和的程度,以及FHB参与水平的变化。

住房市场是政府的一个极端脆弱地区。可以说,与FHB相比,情况再多不过了。 

面对新鲜面孔的年轻奇异鸟的图像,可能怀着一两个孩子,怀着悲痛的表情看着他们买不起的房子,这在电视上备受青睐,无论今天的政府是谁,它都会致命。不好看猕猴桃被剥夺了与生俱来的权利。

就政府今年对住房问题的反应而言,我认为可以肯定地说,这将由FHB能否在住房市场的竞争中脱颖而出。

严重锁定

在2013年至2016年期间,FHB确实非常严重地被锁定在房地产市场之外。

这是储备银行于2013年首次引入银行对高贷比比率(LVR)贷款的限额的直接结果。

LVR限制的最初迭代没有在不同类别的借款人之间进行区分,最终极大地不利于FHB,后者依赖于筹集足够的现金来支付押金,而投资者当然可以利用现有物业中的股权轻松地借入和抵押。胜过FHB。

因此,在2013-16年度期间,我们看到相对而言,面包屑中存在的FHB数量通常在银行按月发放的抵押贷款中所占比例不足10%。

在新西兰央行于2016年年中开始针对投资者采取更严格的措施后,这才真正改变了。最初在2016年,投资者要求找到40%的存款。随后将其放宽到30%,这是LVR限制时的水平 整体上,央行于去年​​5月将其撤出.

当然,一旦LVR在3月份重新申请(尽管银行已经像现在重新引入LVR一样对待这些规则),则将恢复30%的投资者规则。

说删除它具有很大影响是什么也没说。

2020年11月,银行向投资者预支了8.44亿美元,存款低于30%。相比之下,2019年11月向投资者集团提供的价值仅2.04亿美元的高LVR贷款。

因此,在12个月内,向投资者提供的高LVR贷款额增长了三倍多,因为银行通过取消为投资者提供30%的存款规则而利用了额外的回旋余地。

新西兰央行的最新月度抵押贷款数据涵盖了12月,直到本月底才公布。 十一月的数字 (以上RBNZ图表所依据的)于2020年12月23日在圣诞节的阴影下发布,因此并未得到应有的关注。

总之,它们是壮观的。预付款总额为93亿美元,创历史新高,绝对打破了前一个月创下的78亿美元的历史记录。

FHB在所有这些方面是如何做的?

表面上看,很好。他们每月借贷总额达到创纪录的16.05亿美元。对于那些喜欢谈论真实人物而不是美元条款的读者来说,FHBs在11月份提取的抵押贷款数量也创下了历史新高,达到了3221。

但是………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

2020年7月,FHB集团借入了13.44亿美元,占当月银行垫款总额的20.4%,创历史新高。

然而,自从高水位以来,尽管每月FHB借贷数字一直保持较高水平,但总借贷总额的份额下降了,分别降至8月的19.8%,9月的19%,10月的17.9%和17.2。 11月的百分比,这当然是上述FHB借贷金额的创纪录月份。

感到热吗?

这就提出了一个明显的问题:如果投资者的借贷没有大幅增加,在过去的几个月中,我们是否会看到FHBs的借贷额会更高。去年11月,投资者总计借入了22.46亿美元,是该组织自2016年中期以来的最高额,比该组织在2019年11月借入的13.63亿美元增加了约64.8%。  

因此,真正的问题是FHB市场的潜在规模是多少?如今,外国投资者已经在多大程度上限制了FHBs?您必须想象这在某种程度上正在发生。但是,在不知道到底有多少想要FHB的情况下,试图竞争,甚至可能越来越难以竞争,很难说到什么程度。

所有这些使我们回到了关键的位置,因此接下来的几个月将至关重要,因为我们将看到FHBs是否可以继续在当前市场上成功购买房屋,以及投资者在多大程度上愿意退出或不退出这个市场。重新引入30%的存款限额,再次推向市场。

就后者而言,我个人认为市场上的热量如此之大,以至于投资者不太可能被30%的规则所抑制,而且我认为新西兰联储可能还需要加大力度,争取达到40%或更高的存款规则。

时间会证明一切。您只能说现在那里很热,FHB一定感觉到了热量。

我们欢迎您在下面发表评论。如果您尚未注册,请 注册后发表评论。

记住我们欢迎强大,尊重和有见地的辩论。我们不欢迎任何侮辱性或诽谤性的评论,并将取消对反复发表此类评论的人的注册。我们目前的评论政策是 这里。

91条留言

我知道有几位年轻人曾与庞蒂·格兰特·奥尔(Ponzi Grant Orr)推高房价说了算。相反,他们正在投资自己的业务。
在荒谬的高额住房债务和终身雇员……或再租几年并控制自己的未来之间进行选择。
他们拥有一切力量。

@rastus:你肯定喜欢上什么了。

当投资者使用股本时,心态就是以信贷方式购买价值10,000美元的Lounge Suite(24个月,信用卡等)。

如果您已经为沙发省下了10,000美元,那么当您进入商店时,您可能会意识到,您更珍惜“赚来的钱”。或者,要求一种交易方式,不要害怕走开。

关于财产:
许多投机者依赖于不断上涨的房价,而银行则允许他们利用(未变现的股本)增加房地产。 FHB实际上有钱。这真有趣。好点@rastus。

问题在于,无论FHBs将钱塞在床垫下还是向非银行存款者/信用合作社收取定期存款,银行都不管如何获得钱。

银行可以根据自己的意愿投入大量资金,但他们需要可靠的借款人。

没错,我没有想到这一点。房价上涨确实如此,我敢肯定,在下一次降息之前,银行对可信赖的借款人的需求开始有所下降。

多么及时!

全球独立经济研究人员Capital Economics认为,随着经济状况好于预期,储备银行需要从明年起提高利率:
//www.impalastrunk.com/business/108667/global-independent-economic-r...

我认为我不相信它,但是听到一个装备预测加息很有趣。

如果OCR不会停止下降,那么距离需要在交易所购买饮用水的日子就不远了,您需要向银行预先批准贷款才能购买。基本需求已商品化-住房,电力和水

我相信这些天有巨大的投资机会。只需知道发生了什么,就可以轻松查看它们。

斧头正是这样做的人,我要指出的是,从没有房屋的银行获得资本以作抵押是一场噩梦,而为什么新公司的起步比二十年前减少了近百分之五十……

“我知道有几个年轻人曾和庞蒂·格兰特·奥尔说过地狱……。”

拉斯图斯……不可能如此。储备银行行长的名字叫ADRIAN ORR。

TTP

自去年大选以来,我们的房屋每天的价值增加了​​3,000美元。为了将TD现金投入房地产,我们被市场的热潮吹走了。两居室香肠公寓在2017年的最后一次拍卖中以159%的价格售出。Pauanui海滨别墅标价118.9万美元,有七位竞标者以超过130万美元的价格售出。我看不到FHB如何竞争。顺便说一句,这并没有帮助政府传达明线制度可能发生的变化。现在就进入五年。等等,已经十年了。

房地产投资应重新标记为社会淋洗。通过利用其现有资产从银行借款,让拥有资产和临时工作的人也将资产作为“投资”购买对新西兰社会有什么好处?这不是投资,而是资产的筹集破坏了所有人拥有住房的基本需求。这使新西兰变成了一个非常富有和非常贫穷的极端社会。不久之后,富人就会开始在24小时安全的情况下居住在被围起来的院子里,以保住贫困者。这就是我们想要的.....吗?

究竟。我记得几年前在马尼拉过了一晚,我订了B&在地理上靠近机场的区域中等于B。我上了出租车,我们穿过了我见过的最糟糕的贫民窟。我以为出租车司机会停下来,掏出枪来抢劫我,但在远处,我看到了那堵巨大的混凝土墙,似乎持续了好几英里。我们接近墙壁上的一个开口,全副武装的人员搜寻了汽车,包括底盘下方的汽车。他们让我们进入等待中的美丽房屋,那里有喷泉,割草的草坪以及穿着整齐的孩子在街上玩耍。在那些墙外面是赤贫。我记得当时在想:如果我们不小心,那就可能是我们。

你觉得有点戏剧性吗?
人们仍然可以通过租房获得“房屋”。经合组织的许多国家拥有率很低,文明并没有崩溃

在OCED中,许多国家都有租赁法律,新西兰的“爸爸妈妈”投资者永远不会接受。在柏林或哥本哈根租房,您的房东可能是一些庞大的养老金或养老金计划。他们对将您踢出市场毫无兴趣-而且几乎没有能力这么做。对该物业进行的任何维修在其庞大的资产负债表上几乎都是无关紧要的。

如果我们正朝着成为租房者的国家迈进,那么我们需要能够适当保护租房者的法律。这将给小规模的房东带来很多困难,但是作为一个国家,我们不能同时面对这两种困难。

此类财产的所有权可能包括股东,如果选择的话,可能包括居住在其中的租户

我一直在Facebook上关注房地产投资商博客。.我认为它有46k成员。

看到一个帖子征求房东的意见是很典型的,抱怨一个房客没有除草花园,抱怨某些东西等。很多时候,其他房东都会发出大量的建议,建议除掉它们,把它们扔掉。
这是对新西兰社会的可悲指控,也是对租房者的暴民态度。
如今,许多新房东并没有意识到,过去他们需要每周拜访该单位来亲自收取租金并因此保持某种友好的关系。现在,他们仅通过文本或属性管理器进行交流。
可以看到像庞森比这样的地区变得更糟了。...超市,加油站,乳制品,理发店,零售店,医院的工作主要是移民。结果之一是无家可归和贫困的问题日益严重。穿过街道上的乞g和公园里崎and的卧铺真令人沮丧。

给他们所有的州议会大厦。在这种情况下,将其赠予他们……免费而不是租金。这会让无数人为自己的事业而努力工作感到不安,但我中的一部分确实想知道,也许将所有的钱都投入到社会住房中,也许将其无偿提供给家属更容易些,让他们找出保持和维护房屋的成本。唯一的问题是,如果他们将其烧毁并且没有保险,他们又回到州名单上,想要再建一栋新房子。

愤世嫉俗的但可能只是拿到了我租给HNZ(现在是KO)的物业的检查报告。每个门把手都从门上扯下来,在门上留下了孔,在衬套墙上有孔,内外墙上都有涂鸦,从不发霉。打开窗户(显然这是我的责任)。没关系... KO会全额支付这笔租金和补贴。

不...不知道什么解决方案。可以肯定的是,也已更名为ttkk的mhud制定了英国所有权共享计划。也许这对于有工作的人是个好主意。

新的RTA赋予租户更多的权利。这使得摆脱租户变得更加困难,因此房东将越来越谨慎地承担任何形式的风险。如果您作为房客认为这对您有益,请再考虑一下。毛利人的单身妈妈看起来有些粗糙(漂亮的脖子纹身兄弟)将被正确/错误地视为越来越不受欢迎。低端住房的需求将上升。意外的后果将是对社会住房的需求增加。由于供不应求,期望看到更多的无家可归者。一位好工人!!

如果要使人们回到对社会及其社区的利益中来,长期提供永久甚至所有权的社会住房,正是这个国家需要的社会住房,很多很多很多。
我们的租赁法仍然是最适合一天(似乎很久以前)的一天,人们离开家,坐了一段时间,直到结婚并买了第一套房子(通常是20多岁才领取工资),需要再次为此而努力,即使我们努力做到这一点,也需要朝着这个方向前进。期望人们在房东的威胁下可能不得不租用终身出租,要求他们的生活是不可持续的,恕我直言,这在很大程度上归咎于人们越来越不对自己所居住的房屋进行修补它永远不会是一个“家”。自从罗杰·道格拉斯时代以来,我们允许发生的一切真可悲。

x
回复:“这是对新西兰社会的可悲指控,是暴民对租房者的态度”。
再次,没有必要越过这个站点看到对房东的暴民态度。去年,外国买家张贴了一篇“所有房东都是水”的文章,并且得到了70多个提要。 :)

现实情况是,政府不会为所有人提供社会住房,因此需要租赁物业。这意味着房客需要私人房东,房东需要房客。
我同意有一些非常好的和非常贫穷的房东。 。 。就像有一些非常好的和非常贫穷的租户一样。任何业务都一样;一些企业主是伟大的,而其他人则不是,有些顾客是伟大的,而另一些则不是那么伟大,特别是在支付账单方面。
房东已经交出了价值10万美元的资产,因此他们需要信任房客,因此发展并保持良好的关系至关重要。是的,这涉及到与租户的某些接触,而不会打扰租户享有和平的权利-在圣诞节礼物是值得的投资。
请注意,房东不愿将草皮租户拒之门外。有大量时间与新租户进行面谈和检查,使租金恢复到一个整洁的水平,当然还有减少租金的时间。会计师建议每年预算占用48周,好房东的目标是52周。年。

至于租户没有将花园和草坪保持在合理整齐的状态,那就是租户同意这样做的。标准的“租赁服务协议”规定:“ 6。承租人的责任:……›使房屋合理地整洁……”。在私人住宅和出租房屋混合的郊区行驶,很容易就可以很准确地发现租金。

唯一说所有房东都是水ches的人是那些从未离开过家的人。在某个时候,我们所有人都被夷为平地,许多专业人士搬迁并需要租用。需要高质量的出租住宿。

新西兰的问题是住宿短缺,而不是房东在买房租。如果租赁市场处于平衡状态,并且房东继续购买租金,那么租赁市场将处于过剩状态,而租金将下降。

新西兰应将重点放在建筑的疯狂成本上,而不是房东。后者因前者而繁荣。

在未来十年中,我们将越来越多地看到为那些无力拥有房屋并属于“可避免租户”的人(即没人愿意租给的人)创建(默认情况下不是设计)房车公园。 。随着新的租赁法的颁布,这一群体将大量增长。
现在有销售商队的好投资机会吗?

知道一个从事二手大篷车交易的人绝对是在咆哮,把他们固定起来。旧的大篷车撤出农场之类。全部现金销售。他还轻松地租给无法接触的人,仅在房屋绝不做任何工作的前提下再次赚钱,即没有隔热,没有暖气,什么也没有。如果木板掉下来,房屋将保持原样。如果房客打破窗户而又不固定窗户而进水,那就这样吧。租户都是酗酒和吸毒者的福利。他们支付现金,从不抱怨,房东也从未有过任何维护。

真是一件可悲的事...如果那是你的朋友生活,以及他为他带来的好运...与高利贷或毒品交易没有多大区别

不,高利贷者是最低者。
在这些情况下,我不会为那些不愿交代,最低分母的房东感到不满。这可能是最好的。周围有很多人需要社会工作者,康复服务等方面的大力帮助。在这种情况下,房东无能为力。

我选择的是新西兰,大篷车上的居住人数将会增加。公用厨房和厕所等

也许冷酷的事实表明“可避免的租户”需要提高他们的游戏水平,戒除毒品/酒精滥用和资产破坏行为,并成为理想的租户?要么习惯,要么就住在Kainga Ora运营的房车公园中。

给萨姆想想南奥克兰的僵尸郊区。困扰了几十年。然后,仅在过去的一两年中,问题就出在枪支和人们被枪杀。很新,但是趋势是一种方式。

“ Leeching”,但是,是的。我称其为经济自相残杀或人为耕种。每天看到这个国家变成什么样子,以及住房如何成为特权人群的永不消失的赌场,以及那些被农民耕种的人们的社会剥夺之源,我每天都感到恶心。

只需三步即可轻松解决Pocket Ace ....但与房东,银行等不相称

步骤1:-高需求城市地区的“空置房”税-好吧,如果纳税人必须为“庞氏骗局”计划支付住宿补贴,那么当该物业可以为其提供住宿时,业主也可以这样做叫做“房屋短缺”。

第2步:-所有住宅物业的资本利得税-家庭住房和对那些拥有不止一项物业权益的个人的“即时”罚款除外。

步骤3:-对主要城市地区的所有未开发土地都要征税,因此鼓励土地所有者释放这块土地。

随着所有这些“印刷的钱”(最终必须偿还)进入房地产市场,它可以用于开办新公司和合资企业等。

至少这将是使新西兰摆脱这一“火车”之路并发展新的产业/技术等的开始。

我喜欢1&3,但仍不确定2。我住在一个有CGT且对房东有严重威慑力的国家,但他们仍然存在住房危机。我认为问题要复杂得多。

这是收入和就业,而不仅仅是房屋的征税方式。我们有房价通胀,但没有工资通胀。同样的问题在世界各地都不同程度地发生过。我们的利率也很低。

那么为什么没有工资上涨呢?为什么50岁以下的工人阶级和中产阶级在减少?因为大型跨国公司可以将劳工和工厂外包到世界任何地方,这对当地的工资而言是通货紧缩,但对当地的房价却没有影响(如果中央银行和居民银行部门的贷款宽松)。

问题是金融化,全球化,在较小程度上是地方税收政策。

最近有一些关于CGT的讨论。
传统观点认为,它们不会阻止失控的房地产市场。他们几乎肯定不会。
但是一些评论者建议他们可以减轻压力。正如正确指出的那样,澳大利亚的市场看上去并不像Nz的市场那么疯狂。也许-也许-CGT *可能*是导致...

可能影响很小。但是我要说的是发展迅速,即充足的供应是一个更大的因素。

就其本身而言,不,资本利得税是行不通的,但是不对未得收入进行征税,特别是在住房极其丑陋的至关重要的事情上,我会单独在住房上做,只是因为我们不能拥有对人类如此重要的事情生命被某些人用作永不丢失的赌场,而另一些人则遭受了痛苦。我要指出的是,我可以采取残酷的措施来扭转目前住房中存在的残酷局面。
任何收入都可以用于社会住房。

罗不起作用,必须对包括房屋在内的所有房屋征税,否则将获得像澳大利亚之类的豪宅效应,这就是我们已经得到的推托...人们在多个基础上轻拂“自有”房屋,无需缴税。 IR从不检查,这就是我所说的双赢。迄今为止,对房地产价格的最大影响是,爸爸妈妈的“房屋”所有者而不是投资者,需要缴纳明线税。

FHB要花上百万美元再加上房子,押金5%到10%的日子一天比一天高,随着政府和RBNZ将自己锁定在局势中,将采取更多风险来支持庞氏骗局,这是双赢的局面。投机者。

在新西兰,特别是在奥克兰,大多数金钱和活动只是在住房市场上才能赚钱,这是众所周知的,因此众所周知,庞氏骗局有能力勒索政府和新西兰皇家银行不惜一切代价来支持和促进。

正是这种信念,而不仅仅是供应,正在推动房价上涨,因为今天每个人都想以前所未有的成本进入FOMO。

同时,在澳大利亚,我看到澳洲联储昨天宣布了以下消息

“如果创纪录的低利率导致住房繁荣,可能使新购房者处于负资产状态或冒承担过多债务的风险,则储备银行和澳大利亚审慎监管局准备收紧贷款标准。”

理事机构显然准备作出艰难的决定并确保住房保持公平。这表示做出明智决策的一个重要因素可能是因为澳洲联储董事会由来自社会各界的代表组成,包括社会福利代表,零售,采矿和建筑业,而新西兰联储则不同,大多数董事会成员对澳洲联储都有浓厚兴趣。房地产部门。

我可以看到更多的年轻猕猴桃再次越过沟渠-如果新西兰储备银行和工党政府允许失控的火车提速甚至更高。

哇。真正展示了新西兰的自我中心,贪婪驱动的社会。

Pa-keha =寄生村里的人。

那是公然的种族主义言论。您是说寄生虫是欧洲人吗? @#$%你!!

有色人种永远不是种族主义者,也永远不会是种族主义者。他们不是教你这个吗?你这个愚蠢的种族主义者:)

从什么拧紧他们?澳大利亚政府刚刚废除了《责任贷款法》。可能很容易说,如果当前没有规则,则将“收紧”规则。
澳洲联储最近还表示,房价上涨是量化宽松政策传递给消费者的手段之一-这不是系统中的错误,而是主要设计特征。

对FHB今天购买的第一套房屋感兴趣。现在购买小型的入门房可能意味着当您需要更多空间时,抵押贷款将增加一倍。您掷骰子,现在锁定低价,直接进入四卧双人车库,还是步履蹒跚,还是在不那么引人注目的区域中寻找一个不错的三卧小屋并承诺当空间成为问题时,要为四人卧铺床支付市场价格?

这就是当前房价上涨的问题。您可以借的越多,杠杆就越多,价格上涨时您就越“赚钱”。当我们在2014年首次购买时,我很谨慎。买了一个小的2卧室,这在我们批准的银行贷款内。如果我们用完了那笔贷款,即买了一些更大/闪光的东西,那么我们在最终的销售中会赚更多。鼓励FHB最大限度地借出资金并不是一件好事!

告诉您,在二十年后,您购买的新房屋将抵押给人们,甚至更多,这些房屋将分崩离析,例如建筑材料和配件的质量。

是的,身价500万

人们为什么需要更多空间?平均家庭是爸爸妈妈和1.8个孩子-因此,一个3床的房间是足够的。几代人以前,人们在2间卧室的小屋中养育了6个孩子,并做了。也许这些买家意识到他们不需要第二个休息室或媒体室,备用卧室或三层车库会更好。这样他们就可以在自己的能力范围内过得很好。

难道“平均家庭”很小,是因为房价和其他生活成本失控,人们不得不推迟生小孩呢?不,为什么只要将症状归咎于患者,就为什么要治疗这种疾病。

与澳大利亚一样,为了使财产庞然大物保持清盘价,我可以保证工党将推出FHB补助金。他们还将希望从该投票部门赢得一些急需的爱。

与澳大利亚储备银行(昨天)不同,新西兰政府似乎很乐于旁观,只是看着情况变得更糟。实际上,根据阿德恩(Adern)女士的说法,她预计房价将继续上涨。

劳动会产生一些东西,硫酸变得太大了。

您只知道计划将以某种方式将更多的纳税人资金投入住房。

我是参加这个政府的投票集团的成员,但是到了地狱,住房确实可能成为它的致命弱点,而且我不怕大声说出来

是的,在这里也一样-因为政府对Covid的回应,但住房是下一个危机,工党看起来像是一招小马。

因此,您投票支持执行“盲人皮尤”原本会做的事而没有查看其余宣言的党吗?太棒了!!
难怪我们在政府中有如此浅薄的短期思维...选民会对此予以奖励

“猕猴桃被剥夺了与生俱来的权利”

拥有自己的房屋当然更好,但这是与生俱来的权利吗?

从技术上来说,这可能不是绝对的,但在道德上绝对是绝对的,我们应该恢复这种情绪,并将贪婪的信条踢到路边。

“贪婪的信条”,我喜欢它!如此真实。
伊维尔 从来没有住在新西兰,当时它是一个*相对*平均的国家。

绝对不是“生育权”,而且从来没有。这是一种愿望。不幸的是,由于政府的慷慨解囊,猕猴桃的放松和低债务成本,现在人们认为这是越来越难以实现的“权利”。也许需要的是让市场找到自己的均衡,并让某些人(即使是一代人)接受所有权超出预期的情况。如果生活给您柠檬,请学习如何制作柠檬水。

因此,继续保护一代投资者不受任何风险的影响,而又以牺牲另一种基本的获得稳定住所的代价为代价吗?为什么造成问题的人却从未像其他类型的投资那样痛苦不堪?

俄罗斯90%的房屋拥有权我相信吗?

我对LVR(或取消LVR)对投资者贷款的影响感到惊讶。没有LVR的情况下,平均贷款价值比必须明显高于70%,但是我想知道为什么吗?

大多数投资者没有能力凑齐30%的保证金吗?还是他们只是不愿意将自己的大量资金投入房地产市场?

他们没有在购买中投入任何实际的钱,而是利用房屋中的资产。从字面上看,他们无需花钱就可以购买另一处房产(假设其现金流量是中性的或负债比率为正)。因此,如果他们持有40%的股权,则可以利用其中20%的股权购买投资物业。如果LVR恢复到40%,那么他们将需要拥有自己房屋60%的股权。由于房价在过去几年中上涨了20%以上,因此目前每个人都有40%的权益可用于投资房地产或度假屋-因此需求旺盛。如果房价再上涨20%,那么拥有房屋时间超过3-4年的每个人都将拥有房屋60%的股权,因此LVR限制将使差异变为零。

新西兰银行 于2020年删除了LVR,这是一个灾难性的错误,《利息》杂志的大多数读者马上就看到了,为什么奥尔看不到这个错误不在我的范围内。

因为住房负担能力不是奥尔的任务

不,但是维持系统的稳定性是他的任务,该系统现在迫使人们将他们本来已经很低的工资中越来越多的一部分分配给住宿费用。当每个人将其收入的100%花费在抵押贷款上时,将很难获得消费者驱动的通货膨胀,但这就是我们前进的方向。

实际上,GV银行系统是完全稳定的。它已经过多次压力测试。当Joe FHB最终意识到将大部分收入用于抵押时,价格将趋于稳定。买一百万美元的房子租出去不会产生很多收益,所以事情会自我调节。但这需要时间。

换句话说,在当前的市场环境下,只有当房东成为实际的领主而租客成为农奴后,住房市场才会稳定。当然有更好的选择。

我认为这不会产生很大的变化,因为自2015年以来,Covid 2020年之前的房价已经上涨了33%。因此,拥有房屋超过5年的任何人都已经拥有50%的权益(假设原始LVR为20%),并可以利用其中的30%作为投资物业。加上2020年的20%收益,现在每个人都可以在家中拥有70%+的股权。自从引入Brightline测试以来,许多业主持有房产的时间更长,并且在其中积累了权益。低利率和大量信贷轻松释放了它们。

我想说奥尔很聪明,可以确切地知道他在做什么,好奇地想知道他的房地产投资组合包括什么,以及过去六个月里情况如何变化。使用Covid +经济后果作为个人利益的替罪羊,消除阻碍房价上涨的束缚?

恩兹丹...我想说的是,与他们做更多的事情是要意识到这种情况(他们让我们陷入困境)对于整个系统有多么危险。我认为他们非常担心房价的下跌很可能会变成绝对无法阻止的滑坡,这有可能危及包括银行在内的整个金融体系。没有人会因为这种原因而被人们铭记。

我一直在看B&T拍卖行的价格疯狂,远高于目前的CV。价格是如此地从收入,常态中去除。低利率绝对是100%负责的。就像美联储一样,新西兰联储也坚守自己的立场。总哑巴。

是的我认为他们希望可以通过使用他们的新无底数字货币(不可避免地带有一点技术涂料的法定货币)来恢复不可避免的货币崩溃。菲亚特在电话上-噢-电话不错!

问题在于,获得资金投资于企业的生产性经济有多难,获得资金购买另一所房子有多简单。

我的兄弟拥有一家相当成功的酒店业,并拥有自己的建筑。
他一直在寻求通过升级他们的商用厨房来扩大业务,并且也刚买了他的第一套房子。获得房屋的融资很简单,但是要获得1/10的贷款来投资他的生意却非常艰辛。
房屋贷款和商业贷款都将以相同的收入偿还,但是银行压倒性地倾向于为房屋融资。

我在农业方面也听到过同样的事情,无法获得购买合理利润农场的资金,但银行很乐意使用这笔存款为您提供一些负资产的租赁房屋贷款。

我是一家规模庞大的知名公司的会计师-收入约为2000万。拥有房地产投资组合的董事向房地产借款,然后在必要时将其借给业务。尽管是一家信誉良好,信誉良好且资金雄厚的公司,但由于银行要求银行签署一般担保协议(GSA),因此该公司无法直接借款。主管不会签署GSA,因为这将使银行有权任命接收方,视其认为合适。他不想被赶上,好像我们行业中存在某种危机,银行可能会要求贷款&如果我们不立即付款,请使用任命接收者的威胁。即使这些商业贷款已经使用了5年,但这仍然不能阻止银行在任何时候任命收款人,或者至少威胁说如果我们现在不付款的话。因此,仅借用5年的财产(在另一个实体中持有)然后转移到企业中要容易得多。

我发现有趣的是,从2017年到2020年,我的房产的RV分别增长了72%和104%。事实证明,地方议会很乐意以比实际价值更高的比率兑现所付的差价的房子。

智囊团
您的评论表明,至少在两个方面完全缺乏了解。

令人惊讶的是,有多少人在该网站上阅读过房地产文章,却不知道理事会的评级如何运作

智囊团
我看到您有一些建议,所以这只是为了纠正您的误会,以避免传播错误的信息。
您的两个不正确的断言是:
-“地方议会非常乐意以更高的利率兑现差价”,以及
-“以比房屋实际价值更高的比率”。

首先,针对其中的第二个问题,房屋价值高于实际价值:
可评估值是由CoreLogic(以前是QV,前身是评估部)计算出来的,完全独立于地方议会。这些是基于最近(过去三个月)销售类似属性的算法,该算法基于多个变量,例如位置,土地面积,建筑物的建筑面积,房屋的使用年限,设计,建筑材料,(我认为其他变量,例如方面,其他改进,视图等)。
物业的新房租将提供给房主,房主有机会对其进行审核,如果不这样做,则表明有人同意。
我不确定您是否断定这是“比实际价值更高的比率”的断言-CoreLogic将RV基于类似属性的近期销量。 。 。如果您有不同的想法(并且可以证明理由),那么您将有机会在收到通知时对其进行审核。

至于其他错误的假设,“委员会很乐意以更高的价格(财产价值)兑现差rates支付:
每年,议会根据他们的感知需求准备预算-这仅仅是一个完全独立于房价而制定的预算过程。一旦征询了社区的意见,预算便会由理事会批准-所有这些都无需考虑财产价值。直到那时,总费率才根据某些固定费用和其他费用分配到各个RVPS,后者通过乘以乘以RV的乘数。
属性值的移动对费率没有影响-属性值实际上可以降低,但费率却会增加(据我所知)。
总费率的任何增加仅仅是由于议会希望增加其支出而不是增加房屋价值的愿望-即使那样,尽管某人的房租增加,但如果房租的增加幅度较小,则从理论上讲,其房费单可能会减少比平均水平。

实际上,printer8我会打电话给您。如果房地产在3年内升值20%,而利率要求是资本价值的固定比率,那么市议会的收入将相应增加。财产的增值百分比远远超过维护成本的增值百分比。鉴于议会通常每年加息2-3%(如果您幸运的话),看来议会是赢家。鉴于大多数城镇迫切需要基础设施投资(议会公然忽略/推迟),看来多余的资金被用于宠物项目,投票购买计划和各种其他浪费性支出。现在是时候让新西兰拥有一个独立的机构来控制地方政府的过剩行为,并强迫向纳税人提出成本/利益案例了-新西兰几乎每个议会的满意度得分都表明,理事会的雇主和资助者(纳税人)都是小于“小于”的快乐。


绝对是垃圾
汇率不是按固定比率计算的。 RV通常为三年,实际上是每年计算乘数(您提到的比率),以满足该年预算所需的费率需求。
总费率仅基于完全脱离财产价值的年度预算。
如果您对提高利率不满意,那绝对与提高房地产价值无关,而与市议会要求增加支出有关。
检查您的年利率要求;您会看到乘数/比率不是固定的,而是每年变化。
故事结局。

如果您对提高利率不满意,那绝对与提高房地产价值无关,而与市议会要求增加支出有关。 -绝对BS。费率在增加,基础设施正在瓦解,安理会的慷慨解囊。理事会是最大的挑战性寄生虫,它们没有可衡量的KPI。
至于“乘数”,我将检查最近7年的费率要求-我知道您会被证明是错误的


是的,您可以检查该年度乘数-但准备发现它不是固定的,而是每年变化的。
我等待您的确认。

仍在等待Hook,但与此同时希望这可以解决问题。

地方议会每年都会制定一份预算草案。是的,有一个预算增长超过通货膨胀率的历史,与此相关的还有持续的问题。许多纳税人普遍认为,加息正在变得过分,而且是(而不是增加财产价值)是个人加息的原因。钩;在议会预算中,您应该指导您的评论,并注意增加的RV与之无关。

要求理事会就其提议的预算咨询社区,新项目和具体支出将引发辩论。这是人们需要提交意见的地方-例如,合理的费用预算增加10%,奥克兰市议会是否应该为瑜伽课或美洲杯支付费用,真的需要增加水费吗?

在磋商的基础上,市议会确认他们的预算-这是预算需求,而不是财产价值。

各个委员会确定个人费率评估的方法不同,但通常以两种方式确定:
1,对每个差rate缴纳人收取统一或固定的费用(这可能包括消防,垃圾收集,回收和排污),以及
2.基于个人土地和/或资本价值的可变费用
如果需要的话,可能还会收取水费等使用费。

统一费用显然与房车或财产价值分开。

基于单个土地或资本价值的可变费用只是关于摊分每个纳税人期望贡献的份额。它不影响理事会预算的总费用。 (拥有更昂贵的物业和较高的RV的富人将比拥有较低RV的较不富裕的人支付更多的钱)。

该变量由土地和/或资本价值的乘数确定;根据理事会的年度预算,在固定的RV的通常三年中,每年的费用会有所不同。每年,市政局都会从可变费用中查看预先确定的预算总费率,然后将其除以总资本值以获得乘数-然后将其应用于每个费率需求。

使用新的RV:
是的,如果某人的RV增加值大于平均值,那么该人所占的份额就会大于平均费率。但是,如果某人的RV增加低于平均水平,则该人的份额将低于平均费率(但考虑到议会增加的支出水平可能意味着有所增加,尽管与其他差rate支付者的水平不同) RV的增加较高)。

房地产价值的下降,因此房车价格的下降不会减少议会的总费用。

因此,请注意:RV或属性值的增加不会增加理事会的要求,而RV仅用于确定一个人在预算需求中的份额。

我不能不理会所有这些,但我打电话给BS。

智囊团
遗憾的是您的回答很多。
“我不在乎我是否错了,不会因知道真相而烦恼,乐于拒绝接受,乐于无知”。
如果您要发布-请确保正确无误,因为此网站不是“特朗普之地”。

我同意您的所有意见,除了关于社区协商确定预算的问题。议会要做的事情是设定预算,然后假装咨询,然后首先做他们想做的事情,而绝对不会注意到任何社区反馈/意见。

P8 ... One Roof的估值是否与CL相似,如果没有,有什么区别? One Roof的估值还算准确吗?

卡尔
两者都是相似的,因为它们都使用算法。
但是,它们的数据基础不同。
CoreLogic根据向LINZ进行的财产转让注册,在三个月的时间内从所有财产转让中获取数据。
我不确定一个屋顶使用什么数据,但是我怀疑知道它们的隶属关系很可能是基于REINZ数据。这仅基于前一个月以及无条件的财产(但尚未结算或注册的财产,很可能会再花一个,两个或三个月的时间)。
尽管CoreLogic数据包含所有传输,并且数据的传输时间较长,但会被延迟-它将包含长达四到五个月的协议,因为这些协议不仅是无条件的,而且已经达成协议,然后在LINZ注册。
REINZ数据的优势在于它更直接,但也存在许多缺陷-价格可能每月波动(由于天气事件,样本量和假期的影响),并且仅包含REA出售的房地产等。
由于目前通货膨胀率很高,很明显,由于其即时性,可以将“一个屋顶”视为一个更好的当前指标。
虽然CoreLogic数据的速度较慢/日期较早,但由于样本量较大(属于所有属性且在三个月的时间内)且抵消了因天气等可变事件而引起的波动,因此更适合反映RV的单个值。
CoreLogic和One Roof(以及“交易我”的“房地产见解”)的准确性如何?
好吧,它们只是算法而已,尽管基于许多变量,但还有许多假设,例如房屋的状况(例如油漆工作,不合理的改进**等)。
这些基于算法的估计远优于RV,因为它们基于较新的数据(RV可能已有两年之久了),但它们成本不高或成本低,因此尽管受其局限性,却为您提供了一个很好的起点和出色的工具(例如房屋的实际状况),请勿在其上放太多重量。
注册估价将包括注册估价师的检查,该估价师将考虑房屋的总体状况(但不包括建筑商报告中涉及的问题)以及其他近期的销售数据,并被认为更可靠-但将花费$ 500或600美元,因此您必须非常确定自己的意图。
从许多消息来源得知,银行对使用算法数据(通常为CoreLogic)的接受程度更高,这为买方节省了注册估值的成本,这是20到40年前购买房地产时通常需要的。似乎只有在价值存在不确定性或购买者的杠杆率很高时,银行才要求注册估值。
底线是房屋的实际价值是买卖双方同意的。 。 。以及对于特定购买者而言,学区或位置的价值是多少?
在房价高涨和价格不确定性高涨的时期,许多卖家将花额外的钱去拍卖以确认市场价格。

**知道了已售出的物业,并已完成了很多工作(例如,增加了卧室和新甲板),市政厅调整了RV,随后又迅速将其输入CoreLogic,One Roof和Property Insights的描述以及价值估算中。

P8 ...如此详细的回复。奇怪的是,One Roof发给我的估价显示,自从我9个月前买下房子以来,我的房子每天增加了$ 1000。不出卖,只是对事情是否像估值所表明的那样疯狂感到好奇。我猜想是因为它位于新普利茅斯的低产量地区,其估值很可能会由于样本量不足而有所偏差。最后,无论如何我都没关系。再次感谢。