Tuesday'十大理由:为什么选择奥克兰'房地产繁荣并非主要与供应有关;广东体彩网因美国国债暴跌而面临逾3000亿美元的损失;中国'巨大而细腻的泡沫;克莱夫·帕尔默(Clive Palmer)残酷无情;迪尔伯特

Tuesday'十大理由:为什么选择奥克兰'房地产繁荣并非主要与供应有关;广东体彩网因美国国债暴跌而面临逾3000亿美元的损失;中国'巨大而细腻的泡沫;克莱夫·帕尔默(Clive Palmer)残酷无情;迪尔伯特
伯纳德·希基's picture
7月13日,9:13pm
链接和评论的每日收集以前是由NZ Mint赞助的。我们欢迎新的赞助商。

这是我今天中午在互联网上的十大链接。

与往常一样,我们欢迎您在下面的评论中或通过电子邮件将您的添加内容发送给 [email protected].

在这里查看所有之前的前10名。

今天我必须阅读的是前高盛鱿鱼手加文·戴维斯(Gavyn Davies)在中国去杠杆化任务规模上的第二名。 #10也很有趣。

1.'改变买家的期望'-西太平洋广东体彩网首席经济学家多米尼克·斯蒂芬斯(Dominick Stephens)在本月的《房屋真相》中提出了一些出色的观点。

他认为,正如储备广东体彩网,政府和大多数其他评论员所说的那样,奥克兰房地产市场的繁荣不仅与供应有关。

这也与需求和理性(或者可能是非理性的)期望有关。

斯蒂芬斯正确地指出,在房价下跌1%的背景下,奥克兰房价应上涨近20%。 

如果仅仅是供应短缺,租金也会上涨,就像在基督城一样。 

但事实并非如此。那么,推动奥克兰住房繁荣的原因是什么? (为公平起见,对西太平洋广东体彩网而言,它并未在过去一年中降低其信贷质量和利率水平以加速贷款增长:澳新广东体彩网和ASB最为激进)。

这是斯蒂芬斯:

人们普遍预期,奥克兰房屋市场的特点-低营业额,快速销售,价格上涨,租金下降-可以更好地解释未来的资本收益。业主不愿出售,因为他们期望将来价格会更高,因此营业额较低。买家渴望进入并享受资本收益,因此销售迅速且价格上涨。尽管租金回报率较低,但投资者仍热衷于购置房地产,因此租金下降。

租户宁愿拥有,再次指向租金下降和价格上涨的方向。

关于为何人们普遍期望奥克兰的资本收益,我想到了三种候选解释:

1.人们认为,奥克兰的人口和收入将快速增长,同时将允许住房不足,从而导致租金在未来急剧上升,从而恢复平衡。

2.人们认为,今天的低利率将永远持续下去,因此尽管租金收益率很低,但后代仍可以为房屋支付更高的价格。

3.期望是非理性的(泡沫)。

如果物理短缺不是奥克兰住房市场行为的主要解释,那么建造更多房屋并不一定会改变市场。我严重怀疑政府最近所采取的供应措施会否真正改变。价格受到买家对未来资本收益的期望的驱动-我们知道这是因为价格已经与租金脱离了。改变价格轨迹的关键是改变买家的期望。

我在这里说话。改变这些期望的最好方法是,在利率显着且快速上升的情况下,使房地产市场出现意外低迷。根据现行的储备广东体彩网法和政策目标协议,这将不会发生,更不用说现任政府。

因此,我们只是在等待泡沫达到真正令人痛苦的膨胀(和昂贵)水平,并等待泡沫蔓延到更广泛的通货膨胀压力中,然后观察新西兰联储迟来的反应,可能以比之前更危险的方式破坏泡沫-泡沫的空洞和尽早出现。 (另请参阅此处在Westpac报告上的David Hargreaves的故事)。

2.突破泡沫-前高盛首席经济学家加文·戴维斯(Gavyn Davies)在《金融时报》博客中写道 关于中国政府在不破坏经济的前提下减缓其快速增长的信贷增长所面临的艰巨任务。绝对是新西兰人观看的节目之一。

中国正处于经典的信贷泡沫之中。信贷总额与国内生产总值的比率已从2008年的约115%增至估计的173%,信贷扩张的加速对许多其他经济体构成了危险。其中大部分来自监管不善的影子广东体彩网部门,该部门的年信贷扩张率超过50%。中国当局正确地发出信号,这必须大幅度放慢速度。

信贷爆炸极大地提高了经济中的还本付息率,这一指标表明国际清算广东体彩网表示“可靠地表明了广东体彩网危机的风险”(参见 国际清算广东体彩网季度评论,2012年9月)。在对发达和新兴经济体的跨国分析中,发现还本付息率的危险点在20%至25%左右,而增加5个百分点或更多的比率是有问题的。

很难找到中国的官方数字,但法国兴业广东体彩网的分析师魏尧表示,这一比例约占国内生产总值的39%。这大大超过了危险水平,并且人们普遍认为,最近信用增加的大部分已被用来延长先前债务的到期期限,这是另一个经典的警告信号。

戴维斯(Davies)认为,不太可能出现中国雷曼兄弟的时刻,但他警告称,经济放缓将持续漫长而艰难。

软着陆所需的算术再次令人生畏。为了成功地实现需求的平衡并避免资源的浪费,在未来十年中,私人投资的年增长率需要放缓至每年约4%,而过去十年的增长率为10%。

那么,为什么这一切都不会导致严重的金融冲击呢?最近的压力 中国货币市场 要求在2008年与美国进行比较,但这是由于当局故意发出的信号,即小型和影子广东体彩网的超额贷款必须停止。大型广东体彩网似乎资本充足,并且主要在公共部门内,而不是市场经济内。

由于公共部门的债务/国内生产总值比率仅低于50%,因此,如果需要,还有一些财政空间可用于对广东体彩网进行资本重组。在先前的事件中,当局避免了破坏性的破产和系统性的广东体彩网倒闭。与1997年亚洲其他地区不同,中国拥有超额的国内储蓄,35亿美元的外汇储备,并且其广东体彩网的长期国内资产与短期外国负债之间没有错配。

最有可能的结果是,没有危机,而是长时间而艰苦的锻炼。

3. 1.2万亿美元的现金-尽管电子支付的增长,自全球金融危机以来,现金(尤其是100美元的钞票)的使用激增,埃兹拉·克莱因(Ezra Klein)在《华盛顿邮报》上指出。 

旧金山联储主席约翰·威廉姆斯(John Williams)负责监管中央广东体彩网的大部分货币体系, 最近写了关于这个话题。他将电子支付技术与人们在令人担忧的时期内渴望获得好的旧现金的斗争称为“拔河比赛”。

威廉姆斯说:“从了解驱动货币需求的角度来看,从历史上看,我们倾向于将重点放在替代支付以及信用卡和其他支付系统等技术上。” “过去五年的教训是,在短期内,动荡和对政治稳定和金融稳定的担忧很容易将这些趋势淹没。”

4.哎呀 -最近8周,美国国债收益率的急剧上升也意味着其资本价值急剧下降。这正在伤害广东体彩网,在过去的五年中,这些广东体彩网通过大量的卡车库存来购买这些国债。

彭博社估计 这些广东体彩网现在正承受着将近一万亿美元资本损失的三分之一……这些广东体彩网并不高兴。

德意志广东体彩网(Deutsche Bank AG)表示,较高的收益率可能适得其反,并阻碍经济增长。汇丰控股有限公司(HSBA),欧洲最大的广东体彩网,也是 汇丰私人广东体彩网预测10年期国债收益率接近3%,将通过损害住房市场来减缓美国经济增长。该行表示,这以及疲弱的新兴经济体将支撑对避险资产的需求。

德意志广东体彩网分析师,利率研究主管多米尼克·康斯坦(Dominic Konstam)在6月28日的报告中写道:“这是一场抛售,更有可能阻止而不是反映出经济复苏。”市场动荡可能会使任何良性循环动力短路,最终将降低失业率并提高工资。”

5.中国买家涌入美国房地产市场-租赁时首先出现房屋破裂...

这是美国有线电视新闻网(CNN)的惊人数字,其中包括截至今年3月的一年中,中国买家在美国房屋上花费了123亿美元。这些交易中约有70%都是用现金完成的(请参阅上面的#3)

大多数人购买房屋来养家,他们特别注意当地的学校制度。 Turley也有中国客户为孩子们买房。去年,一个来自上海的家庭为正在斯坦福大学读书的女儿买了一套公寓。他说,女儿已经毕业,现在在Google工作。

许多中国人通过美国政府的EB-5移民投资者计划购买房屋,该计划被认为是获得绿卡的捷径。要获得资格,外国人必须在提供或保留10个工作岗位的企业中投资至少50万美元。这可能是一个较大的商业项目(如公寓大楼)一部分的房屋。据政府称,2012年所有EB-5签证中有近80%是中国公民。

6.澳大利亚人以粗俗无礼而闻名,根据我的经验,这并不值得-煤矿工人兼政治家克莱夫·帕尔默(Clive Palmer)除外。在这里,他在BusinessSpectator中表现得非常好/坏:

在一份录音中,帕尔默先生两次告诉中信泰富太平洋公司的高管``告诉你的董事长坚持下去'',《澳大利亚人》报道。

中信泰富隶属于中信集团,是中国国际投资机构的一部分,中信集团是全球最大的公司之一。

据报道,帕尔默告诉高管:“我已经受够了你,所以收拾好所有装备,回到中国吧。” “你们把我拉屎了。而且,如果您继续不按条件付款,我们将把您拖到关闭项目的地步。”据报道,他继续说道。

“我是这家f..cking公司的董事长,我不想像你这样大吵大闹,因为你不会付你的血腥,血腥的房价或付房租。”

7. Partay,Partay,Partay-第一批猕猴桃正准备退休。那么他们将如何处理他们的钱呢?休假吧,在这份Stuff的研究报告中,似乎对Colmar Brunton进行了调查。

一半的人已经或计划在头几个月内花费至少一部分储蓄,其中最受欢迎的是假期(占支出的61%),其次是房屋装修或新住房(占37%)以及诸如房屋的大宗购买。汽车或轮船(占32%)。

大约七分之一的人说,他们将用自己的KiwiSaver储蓄来偿还债务。

8.价格便宜-这款出色的彭博排名工具 显示新西兰的汽油价格为每升2.22新西兰元(合6.69美元/加仑),使我们在最昂贵的汽油国家中排名第30。土耳其是最高的,接近每升3.33新西兰元。在委内瑞拉,每升汽油的价格为1.3新西兰分。土耳其发生骚乱,委内瑞拉排起长队。我更喜欢我们的价格。

9.它总是与人口统计和人口老龄化有关-我认为这是一个重要的想法,还远远不够。这是IndexUniverse的Rob Arnott和Denis Chaves 他们的观点和一些很棒的图表。

人口规模和组成的有利趋势推动了过去60年来发达国家经历的快速经济增长,而这种逆转在当前发达国家增长迅速减速中起着至关重要的作用。

 

根据1950-2010年间22个国家/地区的人口统计数据,我们预测1950年至2050年之间的每五年间隔的实际人均GDP增长(保持其他所有要素不变)。这些不是“正常的” GDP增长率,而是“异常的” GDP增长率,反映了人口顺风或逆风的影响。

增长放缓不会带来危险。缓慢的增长不是一件坏事。它仍在增长。危险在于预期差距,我们认为增长放缓是不可接受的。如果我们期望我们的政策精英在人口逆风已经成为人口逆风的环境中实现令人难以置信的增长,那么他们将通过债务供资的消费(赤字支出)带来暂时的超大“增长”。如果我们抵制可能缓和这些不利因素的必要政策变化,则可能会加大其影响。

10.这是有史以来最惊人的火箭测试-SpaceX Grasshopper火箭垂直起飞,然后非常小心着陆 在一些非常漂亮的传感器和计算机的帮助下回到同一地点。

6月14日,SpaceX的蚱hopper飞了325 m(1066英尺),比曼哈顿的克莱斯勒大厦高-然后平稳着陆。在该测试中,Grasshopper首次利用其完整的导航传感器套件和F9-R闭环控制飞行算法来实现精确着陆。大多数火箭都配备有传感器来确定位置,但是这些传感器通常不够精确,无法完成Grasshopper所需的精确着陆类型。

蚱hopper是一种10层高的垂直起飞垂直着陆(VTVL)车辆,旨在测试将火箭完整返回地球所需的技术。尽管大多数火箭的设计目的都是在大气折返时燃烧,但SpaceX火箭的设计不仅可以承受折返,还可以返回发射台进行垂直着陆。 Grasshopper VTVL车辆是朝着这个目标迈出的关键一步。

我们欢迎您在下面发表评论。如果您尚未注册,请 注册后发表评论。

记住我们欢迎强大,尊重和有见地的辩论。我们不欢迎任何侮辱性或诽谤性的评论,并将取消对反复发表此类评论的人的注册。我们目前的评论政策是 这里。

15条留言

“我在这里讲话。改变这些期望的最好方法是在利率显着且快速上升的情况下,使房地产市场出现意外的低迷。”
 
现在你说。 如果您想改变行为,请采取突然而有力的行动。 如果您不想更改行为,请缓慢而有意识地移动。实际上,看不到RBNZ,就像您知道的那样,做任何事,,急躁,冲动和冲动,我的意思是勇敢,现在可以了吗?毕竟是部长土地。

我想我在这里呼应 在那里会更公平 罗杰 正如我们中许多人指出的那样,储备广东体彩网行长的首要要求是模仿无脊椎动物的行为并将自己绑在结上.....然后等待吸血鬼头足类动物的解脱指示.......

如果人们一直在观察,那么甚至连新西兰央行都不参与的一项行动就是限制投机者的翅膀,特别是来自中国或其他地方的外部参与者。
他们没有投票,这几乎是无痛的!
 
 
 
进一步的观察是,停止流入并将其逆转为流出将使新西兰元达到现实水平确实会产生奇迹

“德意志广东体彩网表示,更高的收益率可能适得其反,并抑制经济增长”
 
是的,我可以看到,如果您的广东体彩网有70万亿美元的总负债,那将是一个问题。

#1:-您需要对我更有信心Bernard

破骨细胞 2010年11月10日
RBNZ和Bollard可以做的一件事是,每隔两天就频繁地反复更改OCR。没有任何具体规定说OCR只能定期更改。它可以用作非常强大的武器。这可能会吓退牛仔并造成不稳定感。

罗杰·威瑟斯彭(Roger Witherspoon)2010年11月11日
哦,很调皮,但是很有趣。您的意思是向上,向下运行货币,增加和减少货币。 Jesse Livermore的东西。更加狡猾和灵活的RBNZ。

http://www.impalastrunk.com/opinion/51169/opinion-nz-risks-being-stomped-elephants-china-and-america-stumble-around-global-currency-markets#comment-586865

与我之前的评论类似,这将使新西兰元走上理想的下行道路。

Bernard / Iconoclast我看不到您争论的逻辑。如果奥克兰有30%的新西兰住房泡沫,而坎特伯雷有10%的新西兰住房短缺。为什么利率会上升? 
 
请记住,新西兰的其余地区需要低利率来建立出口投资并保持较低的汇率。
 
当政府有更多的杠杆作用时,为什么储备广东体彩网应负责改变住房的价格预期。
 
政府可能会阻止外国人购买住宅物业。
 
政府可以像休(Hugh)和菲尔贝斯特(Philbest)所说的那样,指导议会使新的住宅用地供应具有弹性。
 
政府可能会大量增加公路和铁路投资的资金,以便创建新城市。坎贝尔说,这已经在珀斯附近成功完成了,在过去的20年中,这里已经增加了基督城大小的城市。
 
如果政府不愿意就解决住房问题发出严肃的信号,储备广东体彩网为什么要这么做?
 

现在是时候分发编辑器允许的最肮脏的四个字母了...
FTT的...............如此腐烂,使人感到恐惧和厌恶...如此有效,它使干燥的car体中的抽动者(如抽烟的人)遭受了打击。
拼命寻求收入的那一类可能会在短期内返回……?
与出售国有企业一样……我猜。

#1我想到了一周。
“ ...如果仅仅是供应短缺,租金也将上涨,它们就在基督城。”

有趣的是,我一直以为ppl正在从chch搬到Auckalnd,这会导致租金上涨,但不会。
虽然总体上只有1%,但我想知道如果我们关注细分市场,会看到什么。
问候

#10那是旧技术-看到月球上的丁丁

搞笑,奇闻趣事-您使我想起了《流星》中的Phostle教授。
 
 

#9,根据Harry Dent,我想你的评论是BH ......
“日本的预期人口逆风可能每年超过2%。从3%逆风转变为2%逆风令人震惊:这表明日本的实际实际人均GDP增长率比日本的令人兴奋的增长率下降了5个百分点。从1960年代到1980年代。即使政策和权利的变化可以将这些数字减半,这也是一个巨大的阻力。”
5%的不利因素....那就是在债务还本付息之前,在石油效应达到峰值之前以及在AGW影响之前。
问候
PS,然后通过泡泡消除债务

如果您想在不增加OCR的情况下增加借贷成本,那么答案就是在借入的资金上增加GST费用。这使抵押贷款变得更加昂贵,不会影响业务,也不会从海外吸收资金。也许应该将其称为金融服务税,其税率可以根据住房市场的热度进行调整。

这是东西在美国的标准普尔(Standard and Poor's)审判中,辩称称其评级是“独立和客观”的,是商业上的欺骗行为,没有人应该认真对待。
http://www.motherjones.com/kevin-drum/2013/07/sp-admits-court-its-rating...