作为一个城市,奥克兰要想克服目前的发展困境,就必须进行哲学和结构上的变革

作为一个城市,奥克兰要想克服目前的发展困境,就必须进行哲学和结构上的变革
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11月26日,上午10:41

大卫·哈格里夫斯(David Hargreaves)

啊,它不断增长。根据新西兰统计局的数据,由于十月份的移民,奥克兰的人口净增加了3294人。

那不是记录。但这显然是有史以来第三高的月度增长。

第二高的是3360。那是9月。记录的3402。那是今年1月。 

在截至十月的十二个月中, 奥克兰的人口增加了29,010 仅靠迁移。对于一个拥有140万人口的城市来说,这个数字增加了2%,而这个城市目前在住房可用性和价格方面受到广泛宣传。任何有理智的人都可能认为任何有理智的政府都可能希望对移徙情况有所作为。 但我之前对此发表过看法.

如果确实需要,最新的移民数字有助于使人们更加紧迫,因为奥克兰市议会目前正在努力研究其广东体彩网用途以及该市住房密度的提高可以做什么。

我必须说,从外部来看,安理会当前增加致密化的方法是完全错误的。除了理事会将公众排除在议会会议厅之外,以及在“闭门造车”之后辩论重要问题(对于所说的纳税人来说至关重要)的事情,没有比理事会更能激怒纳税人的鼻子了。公众的立即反应是,无论讨论和决定的内容,都不符合他们的最大利益。在我看来,如果安理会继续沿着这条路线前进,它将在每一个转弯处发现法律上的挑战和拖延,而且多年来将一事无成。

我不会称奥克兰的结构独特,但我认为这很不寻常。它看起来不像一座城市。它看起来像一个变得更大的小镇。大得多。如果看惠灵顿这样的地方,它的市区很明显,可先到郊区再到郊区。

奥克兰中心地区在哪里?我猜你说皇后街。但是在购物方面,Newmarket,Parnell和Ponsonby会给我更高的评价,具体取决于您要寻找的东西。

然后,在所谓的奥克兰中心地区的步行范围内,便是绿树成荫的郊区。一些非常好的。

看看世界各地的许多城市,您在中心城区附近所拥有的就是许多相当高密度的房屋。奥克兰有一些,但显然还不够。将会有更多,但是如何实现呢?在我看来,理事会正在采取错误的做法。

如果这个想法是要在许多“多叶的”郊区开始浇灌高密度的房屋,我只是认为这行不通。随着时间的推移,可能需要发生的事情(尽管这确实很棘手)是将靠近中心区域的一个或两个当前郊区改造成所有高密度房屋。这样做的逻辑是,如果您想成为一个城市时尚的纽约公寓,您可以住在同样倾斜的人周围,而半加仑,四分之一英亩的帕夫洛娃天堂人可以像以前一样继续生活。但是混合两者?没事

就像我说的那样,尝试将当前茂密的市中心城区重新开发到更高密度的区域(例如梯田房屋)可能会遇到最严格的阻力,但这只是需要做的。

当然,在理事会寻求创造性的方式来使用其广东体彩网的方式同时,也重新出现了关于致密化辩论的方式,鉴于未来几年需要的支出,这种方式可以平衡账目。

看看理事会的 到目前为止决定 在我看来,很可能发生的事情是卖出一些白银,或者一位议员称其为“低落的果实”。这种方法的麻烦之处在于,一旦您离开并取走了所有容易获得的美味水果,其他人必须走一个大阶梯才能到达其余位置。如果您继续剔除容易出售的物品(例如飞机场股份),但不对管理中的现有广东体彩网的效率做任何事情,那么这实际上就是回报递减的情况。

顾问经常受到批评,尤其是倾向于收取费用,例如向他们的服务收费。但是,聘请外部顾问的价值在于他们就是这样-没有先入为主的局外人,他们可以看到问题出在哪里,并且对如何解决他们抱有坚定的看法。

Cameron and Partners报告中的一段确实引起了我的注意,在此转载。

广东体彩网回收-观察

在审核AC的广东体彩网时,我们与AC管理层的讨论重点介绍了一些实践,我们对此进行了以下观察。有:

没有系统的机会成本分析 尽管AC有资金限制,但仍适用于广东体彩网。保留广东体彩网所有权的决定应考虑所涉及资本的替代用途。例如,在资本受限的世界中,拥有广东体彩网X的决定实际上是拥有广东体彩网X而不是将资本花在项目Y上的决定。类比是从理事会拥有现金且不持有现金的前提开始的广东体彩网X或项目Y。市议会将选择在哪个机会上花钱?

有限的严格测试或所有权/控制势在必行 –我们认为,在评估理事会广东体彩网(尤其是商业广东体彩网)所有权的依据时,应遵循第6页所述的决策程序

没有系统的资本分析成本 应用于投资/所有权决策,并且在存在决策时,通常使用AC的借入利率作为最低利率:

  • 这(不合理地)有利于保留较高收益的广东体彩网(如出售以偿还债务会导致现金短缺),但未考虑相关风险
  • 用公司财务术语来说是不正确的-AC的广东体彩网不是通过债务提供100%的资金。在AC的420亿美元广东体彩网中,只有70亿美元是由债务供资的,广东体彩网负债表的其余部分是纳税人权益。我们认为,与AC的借贷利率相比,纳税人应获得更高的股本回报率,即对广东体彩网进行投资以提供回报,其中包括提供服务并提高奥克兰的宜居性

关注资本解决方案,而不是增加费用的解决方案 (例如拥有权与租赁权)的原因在于费用的严格审查以及未应用“资本成本”

不出售病房广东体彩网的强烈动机 因为出售在沃德一级的社区广东体彩网所得的收益通常会退还给一般的AC库房

►所有其他因素均相同,这些因素会导致广东体彩网所有权偏向,资金使用效率低下以及确定和实施广东体彩网回收融资方案的困难

我认为这真的很有趣,这是一条我认为将完全消失的消息。人们会记得出售机场股份的可能性, 或高尔夫球场的是非。但是,专业人士对理事会如何运作的非常有见地的观察?大概已经忘记了他们是否曾被带上飞机。

但是您会看到,我认为这是理事会真正的“低落果实”。应该始终对广东体彩网进行管理,以确保一切价值,以及广东体彩网以某些方式使用时是否存在失去的机会-仅仅是因为事情总是这样做。 Cameron Partners提到存在“强烈的动机,不要在沃德一级出售广东体彩网”,因为这种出售所得的收益通常会退还给总理事会,这是非常可恶的,尽管如果您真的考虑过的话,这并不是意外的。

显然,在此广东体彩网推动过程中,市议会的重点将仅仅是筹集现金。例如,出售机场股票将是世界上最简单的事情。但是重点是,通过更好地管理运营广东体彩网,理事会可以满足的不仅仅是现金需求。是的,看看高尔夫球场,如果其中一些土地可供出售,市议会可能会筹集一些现金-也为更多住房开发提供机会。一口气解决了两大优先事项。而且,不,我不建议在整个奥克兰铺设混凝土并在所有基础上进行建设。目前,关于城市的吸引力之一是它确实有漂亮的公园,因此,当然,任何剩余的市政土地至少应保留用于发展新公园。

我认为任何人第一次对奥克兰这样分散开的,不受控制的混乱视线时,都会倾向于说出这样的话:“这到底发生了什么?”毫无疑问,这座城市面临着巨大的结构性挑战,仅仅是通过其历史创建方式,或者甚至是简单地演变而已。

与迄今为止的证据相比,这将需要更好的领导和管理,并且与迄今为止奥克兰人所表现出的相比,它将需要更大的耐受力和适应能力。

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7条留言

第二次世界大战后,日本人出于明显的原因遭受了住房危机,但他们也很快意识到,唯一的出路是重建城市环境,以造福所有人,而不是上层绅士阶级。对许多人而言,这是以高密度生活和为运输基础设施腾出土地的形式进行的自我牺牲。他们为什么这么做?这是一项全国性协议,其中日本将经济力量集中于所有人的利益。

奥克兰呢?这是一个更关注“最适合居住”排名的城市。其公民之间没有责任感,这部分是由于文化,也归因于政府和议会领导人缺乏远见以及许多公民被剥夺了选举权。我不仅指社会经济地位较低的家庭。

是的,当我从目前在新加坡的基地去奥克兰时,这是一个特别宜人的环境。但是裂缝很明显。就像使用公共交通工具从海岸到城市一样(效率低下的成本高);在城市停车,每小时收费8-10美元(类似于东京);或看着破旧的房屋出售可笑的钱;观看令人难以置信的交通拥堵;人们对骑自行车的人普遍不屑一顾。

因此,是的,一些哲学思考和变革将是伟大的,但我怀疑它是否会发生。如果您有信心做到这一点,对您有好处。

您正在谈论将西方的个人主义转变为东方的集体主义。不确定NZ的哪一方敢这样做。

当然,但这就是为什么从机场到塔卡普纳的出租车要我花与从东京到名古屋的子弹头火车花我相同的价格的原因。您的个人主义是有代价的,在奥克兰,您绝对必须为此付出高昂的代价。无论如何,从直观的成本效益分析来看,它似乎并不像看起来的那么好。您会注意到,在奥克兰,媒体,伦·布朗和市政厅以及一般人对自己的伟大之处似乎有很多自我确认。迫切期望旅行指南和人力资源公司完成这些排名。

大卫肯定是正确的,要解决该问题将需要一些强有力的领导,并且在某些阶段需要现有居民的让步。关于额外和更密集的住房,这真的是高尔夫球场研究的意图吗?我想知道他们会选择哪些课程?统一计划中是否没有一些计划允许沿现有和拟议的公共交通,特别是铁路,走廊的更高的高度上升?试图选择一个郊区胜过另一个郊区肯定是一个政治挑战。运输路线模型意味着所有人都将以某种方式参与其中,但在很大程度上不会涉及任何人,而为人口增长而管理运输将更加容易。这种解决方案会使视轴与火山锥相撞,但是该特定约束似乎是应该在某种程度上强制折衷的一种约束。试图让奥克兰的所有人都能欣赏火山的景色,似乎可能会造成不必要的城市蔓延。

强有力的领导?从哪里来的?

这是一个公平的问题。也许统一计划将测试一些范例。

当然,只有半个头脑的人都会知道,政府几乎实行开放式移民政策的政策应该归咎于奥克兰的所有交通拥挤和房价过高。
National不会改变这项政策,因为它可以降低工资和提高房价。国家支持者从这项政策中赚了上百万。
工党不会改变政策,因为担心失去所有移民的选票。
同时,在我一生为道路等支付了税费之后,由于所有移民涌入Auckand,我现在要为房屋和费用支付更高的费用。
唯一公开谈论减少移民的政治人物是温斯顿·彼得斯(Winston Peters)(如果您可以相信他的话)