新西兰倡议'杰森·克虏伯(Jason Krupp)敦促奥克兰选民仔细研究今年的情况'市长候选人计划改善住房负担能力

新西兰倡议'杰森·克虏伯(Jason Krupp)敦促奥克兰选民仔细研究今年的情况'市长候选人计划改善住房负担能力
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5月7日,16:02am

By 杰森·克虏伯(Jason Krupp)* 

将“伦敦”一词替换为奥克兰,您可能会认为 经济学家 在写有关新西兰最大城市住房负担能力的哀叹。 

在标题为 “小伦敦”,该杂志指出,房地产价格飞涨正在拖累该市的经济。这是因为尽管该市的人口每年增长约100,000,但每年仅同意27,000座新房屋来容纳这些新来者。 

需求和供应之间的差距意味着价格必须上涨。文章指出,在过去的20年中,伦敦房屋的中位数价格已增长了两倍。那已经蔓延到了劳动力市场,在那里企业难以吸引和保留年轻的人才。确实,伦敦的公司在同等的商业空间上的价格也比纽约的公司高出一倍。 

伦敦和奥克兰的负担能力问题之间的相似之处令人震惊。根本原因也是如此:土地使用监管。在伦敦,严厉的规定阻碍了城市的住房供应,而以绿化带形式出现的城市增长边界阻止了城市向外扩张。在奥克兰,现有的业主已成功游说政界人士,以回避试图取消内城区郊区的身高限制的企图。此外,规划和资产负债表的限制也阻止了像奥克兰这样快速发展的城市向外扩张。 

该倡议的长期观点是,城市需要削减防止其成长或衰落的法规,这是由 经济学家。**如果两个城市都希望冷却其炙手可热的房地产市场,那么它们都迫切需要强大的政治领导力,对住房负担能力的经济学有深刻的了解。 

对于5月5日在起草这篇文章以选择鲍里斯·约翰逊(Boris Johnson)的市长替代职位时参加投票的伦敦人来说,前景并不乐观。由劳工支持的候选人萨迪克·汗(Sadiq Khan)已提议加强现有的租金控制。在右边,扎克·戈德史密斯(Zac Goldsmith)并没有更好,他建议公司将钱借给工人作为租金押金。 

这两项政策都存在严重缺陷。有关租金控制的经济学文献表明,它们往往加剧而不是解决住房负担能力问题。这不是最坏的情况。允许人们借更多的钱进入租赁市场并不能解决伦敦的住房短缺问题,更不用说转移给雇主的风险了。对于伦敦来说,看起来并不好。 

对于奥克兰人来说幸运的是,距离地方政府选举还有一段时间(10月)。中心偏右的三个候选人和中心偏左的三个候选人在很大程度上仍在制定各自政策的细节。希望解决住房危机的措施将是其首要任务。  

对于那些关注住房负担能力的选民而言,重要的是,他们必须根据两个标准评估候选人(及其政策)。首先是他们是否切实计划增加奥克兰的土地和住房供应,这是提高住房负担能力的唯一可行方法。 

当然,奥克兰市议会只负责影响房地产市场的因素有限(但很重要)。中央政府的法规,建筑业的能力,宁拜主义,意识形态和世代相传的鸿沟,都是使住房负担能力成为当今时代最复杂的政治问题之一的因素。 

这将我们带到了第二个标准:计划是否认识到这种复杂性,以及当事方在住宅方面的作用?  

作为无党派智囊团,该倡议没有首选的市长候选人。但是,随着奥克兰市长的竞争者们宣布他们的计划,使住房价格更便宜,我们将通过这两个标准来评估他们的政策。作为一个国家,我们在住房解决方案方面需要将小麦与谷壳分开,因为领导能力薄弱的代价太高而无法承受。

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* 杰森·克虏伯(Jason Krupp)是以下机构的研究员 新西兰倡议 以及《统治邮报》的前商业记者。作为地方政府研究之旅的一部分,他去年在蒙特利尔采访了马里奥·波利斯(Mario Polese)。 新西兰倡议每两周为interest.co.nz提供一栏。

**这些与新西兰倡议现任执行主任奥利弗·哈特维奇(Oliver Hartwich)博士在十年前在伦敦担任政策交流首席经济学家时提出的政策建议相同。

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35条留言

好文章杰森。下一任奥克兰市长将在恢复奥克兰住房负担能力方面发挥重要作用。纳税人应仔细评估候选人的住房政策。

一个重要的因素将是与中央政府合作的意愿/能力,以及中央政府是否是在承诺/政策上恢复新西兰城市住房负担能力的真正伙伴。

我不同意杰森,无论您投票赞成谁,他们都无法解决住房失衡问题。真正的问题不在地方政府层面,而是政府政策。例如,过高的移民配额,并允许进行投机和投资于现有住房。

是的,所有这些,再加上在地方机构选举中投票的人实际上是财产所有人。我们已经看到了这个具有投票权的集团在统一计划中的180度转向的力量。这确实让我感到恶心。唯一的选择是在更远的地方建设整个新郊区,这只会导致一件事-导致更多的高速公路拥堵。我认为这是奥克兰面临的唯一最大问题。穿越海港大桥/在海港大桥下骑行的能力将使我无休止。

骆驼的后背-实际上,真正的问题是在地方政府和国家层面上的。
像杰森(Jason)这样的大多数经济学家,似乎都认为规划规则占了问题的70-80%-我认为这有点过分强调了。
虽然这是问题的重要组成部分,但我个人认为可能是问题的50%,然后问题的另外50%是您在需求方面提到的问题-过度的移民和外国投资环境,税收设置等。

不确定弗里茨,如果您给我80%的权利,我会同意的!..我在整个AK运送我的产品,而我们正在平整建筑,到处都是小城镇。
我的感觉是,如果您阻止了人们的泛滥,阻止人们和公司购买他们将不居住的旧房屋,那么您将解决问题。

是的,正在建设中,但统计数据显示奥克兰距离八球还很远,并且拼命追赶。只有在统一计划完成后,我们才能释放更多的建设空间。
需要注意资本利得税。我对此表示支持,但更多地是为了摆脱房地产投机活动的刺激。如许多国家/地区所示,阻止跑道房价不会做太多。但这是公平的,而且政府收入更多(然后他们可以在其他地方减税)

CGT如果确实很高(40-50%),只会对房价通胀产生有意义的影响。但是,这可能会带来各种令人讨厌的意外后果。

就像我在其他地方说过的,我认为移民需要撤回,这可以有所帮助-但是我们仍然需要一些移民,而且我们无法控制何时和多少猕猴桃可能突然返回。此外,我们有自然增长和内部移民。

我很乐意看到我们采用澳大利亚政策,将外国房地产投资限制为新住房。

一些使住房更便宜的政策将使利率和议会债务水平更高。因此,在选择市长时要非常小心。与上一篇文章相比,这样做的观点要广泛得多。

我们很少听到作为核心问题之一的建筑成本。这是开始寻找的第一名。 (不是唯一的)

我并没有降低建筑商的技能,但与其他行业相比,他们当然是高薪的,尤其是在采用新的建筑技术时。 IT程序员如何赚得比建筑工人少?对我来说似乎不对。当然不会在英国或美国发生。

是,你说得对。但是,释放计划规则会有所帮助,因为这样公司就可以“聚精会神”,开始大规模地研究预制件等。这样就可以降低成本,或者至少可以使增加最小化

奥克兰的房屋问题是累积政策失败。官立并不想采取主动,伤心上周知道国家认为奥克兰价格为成功和利息增加的负担能力低的速度。这是一团糟,没有政治意愿要解决,因为政治家是最赚钱的人。较高的价格正在从经济中提取货币,这正在影响其他部门的需求,导致由于人们没有多余的钱而使通货膨胀率保持在较低水平。
房地产投资者通过税收优惠和负面杠杆效应创造了平行经济。首次购房者无法使用这两种方式。公平竞争的环境在哪里。本文分阶段介绍奥克兰人口的增长情况,即奥克兰人口增加到100000,住房存量增加27000。从数学上来说,27000可以养活100000,因为每个房屋可容纳一个通常为3或4的家庭。造成市场巨大波动的唯一因素是政府协助并有能力影响政策的投资者。政府具有宪法义务,为包括每个公民在内的社区福利工作,通过不听取人们对这种财产波动的控制,该政府如何履行其宪法义务。非政府组织,社会团体或工会为什么不向政府施压,要求他们成立工作组以寻求平衡的解决方案。最低工资的服务阶层将如何在这座城市中生存,那里从那里收取的税款将提供租金作为税收优惠。 ......

“ ...每个家庭容纳一个通常以3或4为单位的家庭。”

不。有孩子的家庭仅占新西兰家庭的41.3%,并且正在下降。没有孩子的夫妻占40.9%,并且还在增加。新西兰统计局

“有一个或两个常住居民的家庭占新西兰家庭的一半以上,占57.0%。有三个或四个常住居民的家庭并不常见,分别为16.4%和15.2%。有六个或更多常住居民的家庭仅占4.5%的家庭。自2001年以来变化不大。”

当政府的政策和不采取行动允许在奥克兰的购买,投资和生活无限需求时,奥克兰市议会几乎无济于事。

有限星球上的无限增长不起作用?

多奇怪!

肥胖者芭蕾舞女演员在海港大桥渡口上的好点(无需费心)。失去车道,让自行车和行人过马路。

有人可以帮忙吗?
许多人说,资本利得税是政治自杀。
但是,有什么阻止政府推出仅适用于在引入CGT之后购买的物业的CGT吗?
当然,那不会自杀,因为这不会影响拥有现有财产的人。

已经有一个CGT。

任何以任何形式交易资产并从中获利的人都必须对利润纳税。住宅物业作为资产类别的问题在于,有很多方式将利润表示为意外收益或意外收益,因此可以免税。居住在房屋中的房地产交易商免征资本利得税。出于出租目的购买房屋的人应支付租金收入税(当然要减去合法费用:-)),但当他们“重新组织其投资组合”时,可以免交资本利得税。

近期实施的“明线测试”法修改旨在使这一区分更加明确,并适用于仅在法律出台后才购买的房屋。

所以我想你的愿望已经实现了。

感谢那。
我们是否知道由于房东不支付租金收入而可能发生多少逃税行为?
是否大多数房东都在纳税?

谁知道?您是否认为IRD最重要?我猜他们是。现在我们已经确定了地主/投资者实际上确实对资本利得缴纳了税-税率比我可能添加的任何同等国家都高,而地主缴纳税的事实现在让您高兴吗?还是您要对试图为退休储蓄的人征收其他嫉妒税?

只有傻瓜才想胜过新西兰税务局。不幸的是,他们很好。在我处理过的4个税务部门中,它们最少。

不知道,但他们反正不需要缴纳太多税款。在过去三年左右的时间内购买了AKL物业以出租的任何人都不会比将钱存入银行有更好的希望 资本收益除外.

当他们从租金收入中扣除抵押贷款利息,利率,保险,物业管理费用等时,反正没有多少税要支付。但是,如果将房屋出租出去,则意味着他们的主要业务不是买卖房屋,那么他们就可以在出售物业时保持任何利润免税。目前每年15%-20%免税是可以实现的。

我们想知道为什么没有人投资生产性业务。

好评论!这需要越来越多的说!羡慕的纳税人怎么会不明白这一点呢?

它(自杀)似乎是这样。我建议有大量的人,作为退休计划的一部分,他们拥有一两个租金,即长期所有权。这些是摇摆人选民,也可能是实际上支付了PAYE臀部等中间收入的人,即已经是重税人。因此,尽管我同意CGT和土地税,但我认为这不会通过投票站。

@弗里茨;没有针对投资财产的资本利得税不是政治自杀,世界上大多数成功的国家都有。但是令人遗憾的是,即使全面实施该政策,我认为放慢新西兰尤其是奥克兰的房地产价格也不会起到太大作用。

只是回到文章;真正推动房地产市场发展的过程并不需要很多,实际上很多主要城市都在进行海外投资。我怀疑伦敦和奥克兰的房地产市场由于海外的一些黑幕投资而大量膨胀。

对于伦敦(以及英国其他地区),英国首相戴维·卡梅伦(David Cameron)将于5月12日主办一次反腐败峰会,其目的是为真正希望解决腐败的政府带来改变。我真希望基先生能有同样的立场。
有一个非常棒的信息图形,可以帮助您突出显示与伦敦房地产价格有关的问题的规模: http://www.ukunmaskthecorrupt.org/

http://www.ukunmaskthecorrupt.org/interactive-london-property-map.php

您只是想知道这里发生了多少事情,是否有人会介入以防止它发生?

当然,它不会被“强制执行”。英国的资本利得税要比出售房屋时支付的利润税少。在英国,您支付28%。在新西兰,您支付33%!

那么,由于洗钱/庞氏骗局/腐败导致房价上涨时呢?人们不是从银行得到0的收益,而是他们看一看能给出1的资产吗?

新西兰倡议的另一条评论完全忽略了供求关系方程,而忽略了对需求的任何评论。
请提及要求,但您可以为候选人辩解,因为他们不能完全由政府不负责任地对移民和外国所有权产生任何影响。
如果您不明白辩论的全部内容,请避免发表任何评论。

ECON101-ism不是您的朋友。

与没有房地产投机活动的AKL相比,世界上有很多地方对住房的需求更高。而且,他们没有CGT,LVR,“亮线测试”或其他Heath Robinson修补程序在这里乱扔垃圾。

问题是供应弹性。在新西兰,需求上升时,开发人员无法打开水龙头。我们的问题是需求可能会剧烈波动。似乎难以置信,但仅在五年前,我们正在失去人口-新西兰人向澳大利亚转移的速度比我们向内移民的速度更快。只要有人记得,我们就经历了那些疯狂的波动。

稍微简化了一点,但奥克兰市议会书面保证,他们将在未来30年内每年建造13,000所房屋(基本上不再增加) 不管需求。对于投机者而言,套用波动的需求与上限供应之间的差距是不费吹灰之力的。

基本上,游戏规则是错误的,新成立的奥克兰市议会可以轻松地重写这些规则。

那里有一些优点。特别是在一个较小的国家,动荡的移民将产生更大的影响。
我想知道如何监测移民情况。多久定期一次?新西兰的“目标数字”是什么?
当然,如果剩下的猕猴桃数量减少而更多的猕猴桃又回来了,那么即使不关闭水龙头,也可以将其缓慢地滴入水中?
但是,如果有人知道移民配额对不断变化的环境有多敏感,我将很感兴趣。有3个月的延迟吗?还是12个月?

@弗里茨本网站和其他媒体上报告的统计数据均来自新西兰统计局,其统计数据基于旅客进出飞机时填写的到达和离开卡。它们每月更新一次。我从没找过他们,但我认为NZ移民局会分别针对他们签发的长期签证(矛盾地包括短期工作和学生签证)出具自己的报告。请记住,任何目标都纯粹与所授予的长期签证有关。我们无法控制新西兰和澳大利亚公民以及永久居民的流动。

鉴于MFAT签发签证,DIA签发公民身份和澳大利亚人已经获得了特殊签证就来到了这里,所以抵港/离境卡可能是唯一一站式服务。

我对移民政策一无所知,但新西兰移民局网站上可能有文件。您可能还会喜欢Michael Reddell的著作,网址为: 嘎吱作响的卡桑德拉。单击“移民”主题按钮,然后弹出。我不同意迈克尔所说的一切,但他确实想减少数字。

实际上,它确实非常相关,显然您看不到全局,并且可能是此问题的促进者。

是时候让尼克·史密斯(Nick Smith)被愤怒的暴民绞死了吗?因为他几乎已经告诉FHB自己动手做。

http://www.stuff.co.nz/business/79560171/hamiltons-the-city-of-rental-sa...

拜托了我愿意付钱看它!

下次选举时,需要将国民党描绘成反住房负担能力党。年轻人需要知道谁在牵制他们并投票。

投机者在奥克兰住房短缺中起着多大的作用?那就是说有多少房子被投机者买了之后被空置?真的有短缺吗?

不仅有太多的投资者在当地市场和外国市场上推高价格。投资者在奥克兰一些地区购买了80%的房产。 10%的印花税迫使人们放弃购买现有房屋。新建筑的零印花税。鼓励供应。

他们越早意识到越好。澳大利亚和英国已向房东购买者征收印花税,时间紧随其后。看到新林恩(New Lynn)卖出200万的一处物业。疯

#24

那行不通。没有足够的建设者。国家[删除了不必要的名词。埃德]通过鼓励学徒制,从未恢复。我们所拥有的只是一堆不投票的文科生。

印花税根本不会抑制房价,这是我同意National的一件事。

限制需求将固定住房市场。太多的移民涌入,房地产投资过多。那是应该开始的地方。新西兰人的梦想将破灭,谁会从杰里·克莱顿那里买宝马呢?