加雷斯·摩根(Gareth Morgan)发现公共政策环境造成不平等,代际损害和投资分配不当是不可原谅的

加雷斯·摩根(Gareth Morgan)发现公共政策环境造成不平等,代际损害和投资分配不当是不可原谅的
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7月23日16日,上午8:21

By 加雷斯·摩根(Gareth Morgan)*

多年来,我们中的一些人一直在抨击导致房地产过度投资的基本政策偏见。

由于政治家担心他们为此付出的个人政治代价,在政治方面仍然没有采取任何措施来应对这种癌症。

尽管有一代新的经济学家和金融界评论家为房地产市场不平衡问题鼓掌,但这些信息与我和其他人在1980年代开始回传的信息非常相似,当时房价中位数与收入中位数之比为第一开始超越2到3倍的范围(请注意3倍是“负担得起”的国际基准)。

现在,他们在全国范围内排名第6位,在奥克兰超过9位。

国民党和工党都否认房价需要下跌,这意味着即使我们保持房价不变,我们也将面临数十年来无法负担的住房,而收入却追赶房价。

画板1

这个市场的问题是需求而不是供应-当然,如果需求持续增长,那么缓慢的供应增长将在一段时间内加剧问题,因为供应的增加将缓解这一问题。

但从根本上说,现在已经并且将继续发生的是,需求增长到与住宿需求完全无关的水平。

不同于像 德国 由于这种根深蒂固的不平衡状况无法扭曲其经济中的投资模式,因此,新西兰的房地产市场绝对是一场缓慢的火车残骸。我的意思是缓慢-我们谈论的是数十年,而不仅仅是最新的周期性极端。

概括地说,已经出现了两个持久的策略设置,它们是人为地提高需求的。他们是:

  • 储备银行指示商业银行将房地产视为比所有其他类型的抵押贷款风险更低的形式。因此,自然而然地,这些银行不需要像其他任何形式的贷款那样,就可以利用相同数量的资金来增加抵押贷款。这种做法源自国际清算银行(BIS)标准的惯例。任何精通经济学的人都知道,如果您创建了这样的市场扭曲,这等于制造了获利机会,那么市场就会做出回应。实际上,市场将做出反应,直到确保不再具有竞争优势为止。直到最后一个狂热的投资者意识到这一事实:没有资产类别的风险必然比其他资产类别的风险更低,没有“自然”法律如此说明。每个资产类别都有将其从中等风险转变为极度风险的限制-市场一直在寻找这些限制。储备银行似乎已经意识到这一问题。 它现在施加的限制 (贷款与价值之比,可能还有债务与收入之比),但它太少,太迟。
  • 政策导致房地产市场扭曲的第二个原因是,业主不享有全额收益的税收。是的,如果他们将财产出租出去,则需向他们征税。但是,他们并不需要就享受物业使用权而获得的收益征税-这是一项巨大的收益,如果其中一部分体现为长期(也免税)的资本收益,则收益会更大。政府统计员(与所有政府统计员一样)认识到,您拥有自己的财产所享有的收益就是收入–就像从银行帐户中赚取利息所获得的收益就是收入一样。后者征税,前者不征税。这就是为什么我们有些人一直在努力争取 估算租金 所有者每年要征税的占用资产。

现在 一些国家 尝试通过征收财富税,印花税,财产税或资本利得税来解决第二个问题。实际上,这些方法都做得不好,但有些效果或多或少。新西兰不具备这些优势。结合起来,这两种由政策引起的对房地产市场的扭曲完全是有毒的,它们是房价与收入之比十年来不断增长的动力。

我在这些问题上与太多的储备银行行长和财政部长争论过,我想不起来要记住,但是任职者的答案始终是相同的。州长表示,他们的行为不亚于国际清算银行其他英国央行行长所做的事情,因此他们不承担责任-当然,财政部长们都说他们有自己的政治生涯。我知道,没有哪个国家能像新西兰那样在这方面拥有综合的政策过失。

因此,这显然不是谁的错。

代际间的损害和不平等的不必要加剧,更不用说将投资分配错位到创收而不是再分配所带来的机会损失了。

他们两人的房屋都遭受了瘟疫。


加雷斯·摩根(Gareth Morgan)是新西兰的经济学家和公共政策评论员,前世曾担任经济顾问,基金经理和专业公司董事。该内容首次发布 这里 并经许可使用。

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78条留言

哦,好到现在。只要坐下来,抓住爆米花。

好吧,现在还为时不晚,有一种方法可以轻松地从奥克兰开始降低房价。

现在让我们思考;奥克兰的房地产价格何时真正下跌?我们忘得这么快吗?从2015年10月到今年1月,奥克兰的房地产价格下跌了-8%至-10%,这是三个月以来的最大跌幅。一旦奥克兰的房地产价格下降,新西兰其他地区也将下降。

为什么会这样呢?这是非居民投资者由于新的IRD法规而暂时被锁定在房地产市场之外的直接结果,他们不得不为其处理新的IRD编号。

因此,降低房价的最简单答案是限制非居民投资者进入我们的房地产市场。他们的资金仍然可以使用,但以更有用的形式用于帮助支持新的建筑项目,而不是迫使我们的年轻猕猴桃沦为经济奴隶。

众所周知,这种非居民投资对我们的住房市场造成了毁灭性影响,并继续将居民房地产投资者推向各省,除非他们有大量的支持形式,否则我们的FTB基本上被排除在市场之外他们的父母。

澳大利亚已经在限制非居民投资者,那么为什么不能呢?而且不要说我们不能由于我们的贸易协定而众所周知,这是可悲的借口。

我同意非居民仅需限于新财产,立即生效。新的新西兰皇家银行规则限制了新西兰公民的投资能力,而可能已在海外借钱的外国人可以继续不受阻碍地掠夺我们的房地产。 National和Key由于在这方面不采取行动而变得不爱国。当然他们不只是愚蠢的吗?

我看到温斯顿今天在媒体上发表了一些非常有力的评论。他需要在这个空间中变得更加知名。

我认为这需要进一步发展,没有居民应该没有房租,根本没有房租,甚至没有新房,他们都可以出租允许的房租!当然,这将意味着撤销2011年针对潜在移民的投资人类别的修正案,使他们能够包括住宅房地产投资。这可能是推动房地产市场走高的原因,其他所有因素都将其推向了边缘。

全球主义(新世界秩序)议程是打破国界,向海外投机和所有权开放市场。关键政府是一个全球化主义者(新世界秩序)政府,因此将继续在有利于国家利益的范围内推动对全球化主义者有利的事情,直到他们不能这样做为止。有时促进全球主义议程需要采取积极的措施,有时则需要坐下来不采取任何行动。

毋庸置疑,由于俄罗斯和中国(以及许多较小的国家)都紧追其后,并且不遵守华盛顿发布的法令,因此全球化主义的叙述很快就开始瓦解。

从现在开始,它在国际舞台上变得非常混乱,不要感到惊讶。而且,如果人们对NZ的公认安全性的踩踏现象急剧增加,也不要感到惊讶。

这就是特朗普反对的全球化。

也是为什么布雷希特(Brecht)发生的原因,如果全球化不利于当地人民,人们就会开始对全球化发表足够的看法

我不确定“推算租金”型税的具体情况,但似乎很复杂,必须要有各种各样的退税。而且,正如该文章所推断的那样,不太可能的选举获胜者。因此,这似乎是一个非常遥远的选择,并且只有在共产主义革命和整个市场崩溃之后才能引入。
许多因素导致房价不断上涨,但保持良好平衡所必需的就是减少需求和增加供给。考虑到我们已经有多少时间和警告,根本不可能发生任何激进的事情。

很好,但是没有提到新西兰加入了世界其他地区,特别是自由资金的NIRP现实。在这个难以找到可接受的组合的世界中,投资者(我并不是说许多交易者和投机者)正在追求证券和收益的组合。

我们所看到的是房地产恶性通货膨胀,环顾四周不仅在新西兰。

早在1980年代-道格拉斯公司(Douglas and Co)自由化之前,住房信贷在我们的受控经济中得到了严格的定量分配。我们现在有一个开放的经济体系,导致大量的信贷可利用性,考虑到银行的蓝筹担保地位,自然而然,其中有很多流入房地产。

我认为没有解决方案,除非涉及通过对财产进行监管和征税以使财产成为无吸引力的投资。具有相同安全性和收益率的替代投资不太可能成为现实的替代方案。这是Gareth可能发现的东西。

没有合理分配的是用于城市发展的土地供应!实际上,即使与1960年代的郊区大爆炸相比,罗杰·道格拉斯本人对新西兰住房供应的负责也不是创下年度新高吗?面对人口减少,比现在高出50%左右?

我们不能质疑加雷斯所说的话,但在过去的三十年中,政治家及其同伙所造成的代际间的损害远远超出了住房负担能力,几乎涵盖了生活的各个方面。大多数年轻人从未有过比现在更糟糕的前景。他们将在未来十年左右(也许在未来几年内)面临全球能源体系崩溃,全球环境崩溃以及金融体系崩溃的麻烦。

我不是唐纳德·特朗普(Donald Trump)的粉丝,但对他说出在美国已经被掩盖了数十年的微不足道的事实感到欣慰:“再次,我将告诉您从夜间新闻和早报:近十个非洲裔美国儿童中有四分之一生活在贫困中,而58%的非洲裔美国青年没有工作,今天的拉丁美洲人比八年前总统宣誓就职的时候多了200万。另有1400万人完全离开了劳动力队伍。

自2000年以来,家庭收入下降了4,000多美元。我们的制造业贸易逆差达到了历史最高水平,一年就接近8,000亿美元。预算再好不过了。
奥巴马总统将我们的国债增加了一倍,达到19万亿美元以上,并且还在不断增长。但是,我们必须为此显示什么?我们的道路和桥梁正在瓦解,我们的机场处于第三世界状态,还有四千三百万美国人在使用食品券。”

特朗普当然无法消除所造成的损失,而且他的许多政策简直是疯了。但是,他的受欢迎程度是该系统变得多么烂和功能失常的征兆。

在新西兰,“我们”可能会停止使年轻人的情况迅速恶化。不幸的是,“我们”不会。 “金钱上帝”不允许。

通用汽车表示,当前的房屋残骸是由1.新西兰联储偏爱住房贷款和2.缺乏对房地产投资者的收益征税造成的。
无论他们的预测是否真的发生,经济学家都非常善于预测。提醒您,它们总是有波动的地方-因为总有50%的机会会或不会发生。无论哪种方式,如果他们获胜,他们都会大打出手-“我已经说过了,但没人听”,如果他们出了错,他们仍然会给出一个体面的解释-这是经济学。记住预测VERH HIGH通货膨胀率的上升趋势,其后续利率将在2009-2011年间出现。

回到上面的(1)-经济学家说,由于新西兰联储的倾向/认为房屋更安全,房屋投资过多。我想知道的是,为什么银行不喜欢借贷购买股票。毕竟最近所有股票表现都非常好。我宁愿借钱买砖头然后买股票。股票没有错,但是要再争论一天。
至于上述第(2)项,“对住房缺乏税收”-与股票没有什么不同-您像交易员那样交易,无论是住宅投资还是股票市场投资,都要对收益纳税。您进行交易,而不是两者中的交易者,您将保持自己的收益。至少在住房方面,您可以从任何正租金收入中支付一些费用。两位投资者都投资股票,一位是住房股票,一位投资于从事业务的公司。由于某些原因,经济学家认为,最好投资于FBU之类的NZX公司(无疑是一家出色的原始NZ公司),销售各种与建筑相关的东西,但在某种意义上说,它对投资于FBU工厂而最终成为FBU的工厂并不满意。最终产品-住房存量和相关的就业机会。

当然,我们可能过度投资了一个,却忽略了另一个,这就是所谓的选择。想一想,如果您借钱购买股票,为什么您很可能被带到门口。住房的周期与其他所有投资的周期一样。明智者将继续存在,明智者将面临一些问题。当然,仅仅因为有些人过度放纵并不意味着这种形式的优先投资就比另一种更好。像一个好的霞多丽,有一些感觉,感觉不错,再有一些感觉,可能会让您感觉好些,也可能不会让您感到宿醉。但可以肯定的是,会有一些人会说我们过度放纵,应该对这种优质霞多丽的可用性进行一些控制。

记得在2011年,有人告诉我们,取消住房投资贬值是为了解决当时的住房问题。他们没有考虑到投资者放慢脚步的后果。折旧消除的意图恰恰相反。房地产专家说出“住房投资将减慢”并不需要太多的时间-正是这种情况最终导致了住房短缺和需求回升(不要沉迷于需求为何到来—不管它是来自移民,中国买家或约翰·基(John Key),无论您想怪谁。除了供需扭曲之外,我们还期望发生什么事情。

因此,对于住房投资者而言,您是帮助而不是负担—就像其他一切一样要小心。希望他们不会完全禁止您投资住房。

让我们暂时假设最新的民意调查是正确的。那对新西兰社会有什么看法?我不相信这项民意调查,但您不能排除它吗?新西兰和世界各地的情况都在发生急剧变化。你一定想知道

唯一重要的民意测验是选举日。正如过去一个月世界所看到的那样-市场有信心英国退欧会失败(以及赌徒们)-我们现在知道结果如何.....

我认为,国家胜利,英国脱欧胜利和特朗普胜利都处于现实的同一维度。如果工党/格林发生滑坡,那么在当前的政治环境下这将是异常。

和往常一样,您错过了重点。市场认为脱欧将在投票前一周失败。上一次民意测验(诺尔兰德郡补选)国民失利,而特朗普迄今为止赢得的唯一一件事是共和党竞选总统,

您的确意识到特朗普是一个孤立主义者,英国退欧具有很强的孤立主义色彩(都可以被视为反移民),而国民党却拥有强大的亲移民政策。谈论困惑。您似乎选择了自己喜欢的部分,而忽略其余部分。

是的,在这个主题上,我希望WP在他的政党参与反移民投票的情况下能够在下一届选举中表现出色

是的,富时指数上涨了400点,失业率处于11年低点,英镑的下跌受到企业的欢迎,这最终使出口具有竞争力-11个主要经济体向英国寻求自由贸易协定-包括2个各自大于整个欧盟的国家。 ...

这里的反民族言论达到了上次大选前的水平-但是沉默的多数会以同样的方式发言。

它不仅是住房-而且每个国家的居民都很高兴-旅游业一直处于历史高位-因此,酒店/食品店/旅游/滑雪场/还有奇异果-葡萄酒,羔羊出口的复苏-电影业-失业率很高真的很低-如果您想要一份工作,可以选择以下几种-最终,建筑商,传统,建筑师,工程师-如果愿意的话,他们每周都要工作50个小时以上,而在此之前他们要工作10年左右-

53%的人似乎是对的

是的,富时指数上涨了400点,失业率处于11年低点,英镑的下跌受到企业的欢迎,这最终使出口具有竞争力-11个主要经济体向英国寻求自由贸易协定-包括2个各自大于整个欧盟的国家。 ...

正如您所说,在英国,沉默的大多数实际上是活着被吃掉的。

自1860年代以来,这名英国工人还没有经历过十年间实际收入下降的情况。这种戏剧性的变化显然对所谓的社会契约者有所欺骗。人们不再相信更美好的未来,没有比这对人类更有害的了。人们不再选择维持现状,而是选择彻底改变。英国脱欧,特朗普,勒庞,莱格诺德(Lega 没有rd),5MS。旧规则不再适用。 阅读更多

他们被塞满了已经超过10年了-BREXIT是他们说了话并开始反击-这条消息说,要么开始照顾我们国家的普通百姓,要么我们将您塞入两极!在政治分歧的各个方面,只有极少数精英才能维持现状-这就是激进分子开始取胜的原因-

您是否真的认为旅游业,外出就餐,滑雪场,电影业等存在着前途?当世界大部分地区都负债累累时,全球石油供应正处于严重下降和气候突变的风口浪尖上变化正在进行中?

90%以上的民众没有注意他们应该注意的任何事情,这一事​​实并不能改变困境的现实。

像所有庞氏骗局一样,当前的庞氏骗局将在崩溃前达到其绝对峰值。

是的,市场没错,但是.....英国退欧的民意调查离点率只有5%....所以距离他们并不太远。

以自我为中心和贪婪成为一种时尚,与此同时,在自拍照中热情洋溢地微笑着,捐出一点钱以公开露面,表明你是一个非常慷慨和有爱心的人。

仔细观察流行的社会和个人人物(约翰·基,唐纳德·特朗普,新西兰的住房政策)-它正在发生,而且非常真实。

我们不希望经营奥克兰的人们经营这个国家。

不管Len认为自己的绝望是什么,控制AKL中发生的事情的人都是NIMBY灰色漂洗队。粉碎这些,供应方问题就解决了。请注意,我相信这实际上是JK的延缓移民政策人为增加GDP引起的需求问题,这是主要问题。

因此,您想粉碎NIMBY的东西吗?
为什么?他们只是在试图维持现状。
那是他们的权利。
但是我确实同意你的看法,移民是一个问题。

要从史蒂夫·乔布斯那里偷钱,财产不喜欢规则,也不尊重现状。

如果您在高速公路上开车或去过我们的任何一家Akl医院,或者看到大量的中国外卖店和2美元的商店如雨后春笋般出现,那么Akl的现状将永远只有1周的历史。

实际上,捍卫现状是不可能的-这些天变化如此之快。希望那些支持乌托邦梦想的白胡子最终将意识到Jk导致他们走下了一条死路,要么被定级出城,要么最终开启Jk及其疯狂的移民政策。

你是对的。一个国家出售土地后,捍卫现状是不可能的。 N.Z.应该早考虑的。
但是N.Z.变得懒惰,被吸入房屋的漩涡。
曾经有一段时间为家庭拥有一间房子已经足够了,而谋生是一件值得光荣的事情。
所有这些房地产交易都是垃圾。
边秀。

为什么?他们只是在试图维持现状。

只要您具有不断变化的基本面(特别是人口)(实际上任何实际GDP增长率都高于零),就不能保持现状。顾名思义,事实并非如此。

那是他们的权利。

他们可能会自私地尝试,但鉴于上述情况,他们一定不能成功,因为他们只能以他人为代价。

澳大利亚似乎也像北美大多数地区一样,也经历了住房繁荣。如果加雷斯·摩根(Gareth Morgan)认为这些也是由于纽西兰的税制所致,那么他的权力就更大了。

关于另一种理论,我们不能控制世界,我们需要充分利用所发生的一切。

您认为有多少外国买家在温哥华,澳大利亚主要城市和奥克兰抢购房屋。您认为其中有多少个冠冕堂皇的名字?您是否看过过去十年来有中文名字的人两次在上海证券交易所做过什么?

这些有中国名字的人正在把钱投入这些市场。新西兰的爸爸妈妈投资者不想错过获得资本收益的关键时刻,所以他们举债借债以在National Line上获得一席之地。但是,如果市场气氛发生变化,那些有中文名字的人很可能会像投入资金一样快地从市场撤资。如果SSE有什么需要解决的,那就全力以赴,全力以赴。

但是,当然,我们永远不能停止外国人进入我们的市场,我们永远也不能控制税收规则来抑制房地产投机活动。那会很难吗?

这是一个非常困难的情况。
也许现在,这已经超出了轻松解决的范围。
对房价的关注已经成为西方的衰落。
当选民们无法看到超越自己的房子的价格,没有太大的左边是吗?

我和中国朋友在投资方面有一些有趣的考虑,主要的标准是人数。也就是说,如果我首先进入,后面会有更多的人,所以我会赚钱。当我解释pymiad方案的工作原理时,这就是他们所解释的,他们不理解我的观点。就他们而言,他们总是有更多的人来投资。我明白为什么他们在股票市场上泡沫破灭,然后是大宗商品,现在上海房地产在这一年中上涨了50%以上。可怕的是,我们不知道有多少人来到这里生活或只是为了资本收益

我猜有些人活着,全都收获

天真的,我希望大多数人能活下去,但是很多对话却告诉我相反。如果这确实正确,我将感到抱歉,不是因为我是MF,而是因为个人关系,所以对于所有背负巨额债务在那买房的人来说,没有任何区别。
我希望他们能克服它,并利用调整后的利率下降作为偿还抵押贷款的机会

进行市场修正。

我在这些问题上与太多的储备银行行长和财政部长争论过,我想不起来要记住,但是任职者的答案始终是相同的。州长表示,他们的行为不亚于国际清算银行其他英国央行行长所做的事情,因此他们不承担责任-当然,财政部长们都说他们有自己的政治生涯。我知道,没有哪个国家能像新西兰那样在这方面拥有综合的政策过失。

嗯...

如昨天所述,债券市场正在使这种故意失明的行为变得更加不可能,尤其是与1930年代相比。但央行行长会继续这样做,因为他们可以。他们可以在公共场合和私人场合中自欺欺人,但这没关系,因为他们在政治上仍然处于孤立状态。他们称抑郁症已经连续数年恢复了,但是这样做并没有影响。实际上,他们尽职尽责的媒体仍然将他们所说的一切都报道为事实,并将所做的一切都作为“刺激”。 阅读更多

有趣。今天下午2.00在马路对面开放。像样的整洁的已故遗产在市场上新鲜。过去,我们有很多公交车在街道上巡视着房地产。今天,唯一出现的人是邻居。安静如​​。

与往常一样,一篇无声且有选择性的文章只推了一个议程,却缺乏真正的建设性和实践性辩论....通用汽车监督了造成1994、2000、2007和2013年繁荣的其他异常现象,这些异常导致房地产市场激增尽管比今天要温和一点……但这是增加了移民和返回新西兰的人数。另一个是奥克兰市规划不力的累积影响,在奥克兰,ACC将因其缺乏领导力和过时的思维方式而承担责任。

房地产资产类别价格上涨和不平等现象都是国际现象。我们无法将过去的十年与过去的十年进行比较,自2008年以来,世界已经发生变化,就像1987年一样。因此,我们需要在当今的世界中进行动态思考,而不是从过去十年的抽屉里取出旧码。

是的,收入与贷款的比率和承受能力确实很重要,但是它们受不同因素的控制...通用汽车比其他人更应该知道我们并不生活在一个拥有完美经济平衡且几乎有限的小村庄里这么多钱,我们生活在一个几乎没有寄宿生,充满TPP和其他贸易协定,“互惠互利”的世界。

即使在一个村庄中,当一个大投资者介入并从愿意出售的卖方那里购买20-30处廉价房产时,由于可用库存减少,那里的FHB也会遭受痛苦并大哭大叫。因此,限制金融和对一些当地人征税(以及为少数已经被征税的投机者惩罚整个村庄)将永远无法解决问题,这只会容纳城镇中的新投资者并鼓励他们购买更多的商品,房价在“下跌”。这多么聪明!

因此,我们不仅要指责部分正常的经济流程在正常的平衡市场中可以正常工作,还应更好地记住并专注于最大程度地减少金钱海啸(全球范围的QE后果仍在蓬勃发展)和ACC的近视规划师的后果。在上述通用汽车的同一十年中,在这场危机中做出了巨大贡献..并着手全面解决该问题,而不是分摊社会的一部分并向每个人都征税,.. ...上面提到的建设性思想很少由几个评论员。

通用汽车应该知道,对投资物业或CGT征税已在全球范围内证明不是解决方案,而且从未有效地降低过价格……而且这将使低收入人群和工人阶级变得更好,因为将会有多个黑洞在等待浪费的钱(因此,任何认为税收将建造更多/足够的廉价房屋的人都与市场脱节,并且不会提高收入,只会损害整个经济,因此通用汽车的“新一代的经济学家”将会……哎呀,呆了一会儿。

我们是西方资本主义世界和经合组织的一部分,而不是每个人都必须平等的社会主义或共产主义体系的一部分……该体系鼓励低收入者看待状况更好的人,而不是压倒他们!! ..我们以拥有自由市场力量为荣,我们对此感到自豪。

奥克兰市议会代表奥克兰人。他们不希望移民潮泛滥成灾。他们不希望那里的工资因争夺工作而停滞不前。他们不想为移民的基础设施支付更高的价格。奥克兰市议会没有要求不受控制的人口增长。因此,不要责怪ACC没有为不可控制的增长提供土地。他们是新西兰唯一积极抵制约翰·基斯(John Keys)疯狂移民政策的组织。

应该看到穷人的感觉好多了(不是)

首先是德国的情况。原因是缺乏移民和人口老龄化。其次,从70年代开始,收入对房价的废话不再有效。在大多数情况下,丈夫和妻子现在都可以工作,所以现在任何价格收入比都大不相同。在惠灵顿,该市的平均工资为83k。因此,该城市的典型家庭收入为16.6万。将其乘以4即可得到大约650k的房屋价格。

您的第二点是错误的,惠灵顿的平均总收入不是平均工资的两倍,而是低得多

您对移民的看法是正确的,德国作为外国人并不有趣
... Sprechen sie Deutch?

[我希望这具有讽刺意味。但它变得平淡无奇,结果令人反感。不要再尝试了。埃德]

固定住房市场的方法是要求银行从新西兰境内获取资金。

外国买家呢?

AKL承受着与世界上所有主要城市相同的负担能力问题。可悲的是,无论如何现在还是那样。
http://www.bbc.com/news/business-36866975

奥克兰是“主要”城市吗?像杰克逊维尔(Jacksonville)一样,盐湖城,卡尔加里,格拉斯哥,里尔(Lille)和汉诺威(Hannover)通常被公认为全球“主要城市”之一。猕猴桃沃尔特·米蒂综合症就是证据。

当然,奥克兰离“主要城市”不远。然而,作为迄今为止新西兰最大的城市和商业中心,并且是主要的国际门户,它确实具有一些引人入胜的吸引力,而其他150万左右的城市可能没有。
例如,阿德莱德(Adelaide)-确实是一个不错的城市-几乎与奥克兰一样大,但其CBD却不那么密集,其机场也远不及繁忙。

是的,但是新西兰经济是南太平洋的堪萨斯州,却没有成为拥有数百万人的大陆块的一部分的优势,您可以用卡车将农产品运送到这里。高估奥克兰仍然太容易了。如果堪萨斯城和纳什维尔实际上有更多的亚洲人进入,这是他们整体移民的一部分,大约是奥克兰人口密度的两倍,那我不会感到惊讶。高增长的美国城市拥有我们所没有的拉美裔,还有纽约人和加利福尼亚人摆脱了他们的反增长,反机会之州。

我还认为,像纳什维尔和堪萨斯城这样的城市拥有或多或少的“金融服务”,高科技制造业以及奥克兰仅有的少量其他东西。实际上,没有什么特别的。

令人放心的谎言将一直持续到下一次选举,那就是给定的。

我同意加雷斯(Gareth)的观点,本届政府和上届政府都对这一混乱视而不见……本来只需要进行细微调整,现在需要进行大手术。

加雷斯(Gareth)是对的。这个国家有时间专注于国民收入而不是增加国债。自从经常账户盈余在40年前结束以来,这一直是下滑的趋势。我们实在是一个“是”的国家,很容易采纳国际组织的建议(请阅读BIS)。

是时候为自己思考。

加雷斯说:

“这个市场的问题是需求而不是供应-当然,如果需求持续增长,那么缓慢的供应增长将在一段时间内加剧问题,因为供应的增加将缓解这一问题。”

加雷斯(Gareth)在这一点上是非常错误的,并且代表了这个国家的二流经济学专业。他应该正确阅读有关城市土地经济学的知识。

投机需求如此之高的关键原因之一是因为奥克兰在过去15年中没有提供足够靠近房屋的地方。因此,房价不断上涨,这使得住房投资成为“安全赌注”。基本上,这是过去15年间奥克兰市议会的过错,面对人口的快速增长,奥克兰市议会确实在所需的分区变更方面“惹恼了所有人”。
分别作为Manukau市议会和怀塔克里市市长和副市长,以及现在的奥克兰市议会市长,Brown和Hulse可以为这种可悲的不作为承担很大的责任。尽管我认为他们的规划顾问服务很差,他们是由意识形态而不是对发展和城市土地经济学的“现实世界”理解驱动的。

他怎么了如果没有需求或“高人口增长”,我们将不需要供应...。

当然,它可以双向工作。它是双向的。但是他从根本上驳斥了供应方,这是完全错误的。他和那些说都是关于供应的人一样犯错。

实际上,英国有一些城市,例如利物浦,尽管数十年来工业和人口的流失与底特律相媲美,但城市规划和扼杀的供应使房价一直处于难以承受的范围(中位数为7以上)。对于一个经济灾难的城市,底特律的实际中位数倍数约为2.5。

乌托邦式的,按比例分配的城市规划只能在财产中实现一种吸血鬼鱿鱼球拍,这样,财产“叛徒”阶层(和金融家)就将生命线从当地经济和社会中吸了出来,即使那里没有什么可吸的。 。

全世界的整个经济学专业都充斥着与现实不符的理论,几乎没有人对此感到困扰。 加雷斯·摩根(Gareth Morgan)只是其中一员。在这个问题上很少有正确的人。亚瑟·格里姆斯(Arthur Grimes)在世界上大多数人中都领先,但他不仅被忽视,而且还被傲慢自大,扮演上帝的人,策划者和政客侮辱。

另一个是吉姆·罗杰斯。你管他。许多优秀的视频和常识性方法。

打哈欠....下班去喝咖啡...

估算租金?真?香港专业教育学院从未听说过。似乎不公平。如果您将其应用于房屋,为什么不将其也应用于汽车..它将在哪里结束。这惩罚了努力工作以免抵押的人。费率,保险和维护都不够糟糕,您认为呢?那是一个真正的每周费用。如果房价下跌,gee会将其记录为资本损失,并用收入抵消。对我来说,推算租金听起来像是疯狂的税收政策。让我猜猜,欧洲的野蛮人梦到了这个主意,不是吗?

严重的是,加雷斯(Gareth)有点评论房地产投资者没有为房地产的全部收益支付足够的税,不是吗!

摩根先生是否就出售TradeMe所获得的数百万美元缴纳了税款?

他经常评论征收资本利得税!
众所周知,一直存在。
其次,征收他的嫉妒税不会降低房价。
命名因加重税收而降低了价格的产品?

是的,其推论是:CGT的倡导者“保持房价可承受”需要被要求指出世界上任何地方的城市,在没有不受限制的土地供应的情况下,CGT的中位数是3的倍数。

http://m.nzherald.co.nz/business/news/article.cfm?c_id=3&objectid=10639513

是的,摩根已经在六年前说过这是不对的,据我了解,摩根大通建立了摩根基金会作为他们回馈社会的方式。我不知道还有多少人会如此慷慨地获得资本收益。

人生的艰难教训之一是,如果您犯了一个错误或某件事是错误的,那么最好的办法就是停止并立即解决它。您留下的时间越长,越难扭转错误,有时还会成倍地增加成本。
就像您所说的那样,这种住房混乱已经冒出几十年了,但在上一届工党政府的最后一两个任期中,它确实开始引起我的关注。与他们的往来表明,他们很乐意让它运作,因为他们认为这将有助于他们的选举机会。事态发展时,他们仍然输了,我们进入了全球金融危机,价格稳定下来,可能有所回落。在此期间,政府和其他评论员都期望房价上涨是值得期待和鼓励的,这标志着我们正在“复苏”。我认为,在这个时期,政府应该解决我们一直在谈论的所有问题,以期增加房屋建设的时间,从而促进更好的土地供应,更高的建筑生产率。这将比我们所经历的房地产价格庞氏骗局以更有意义的方式刺激经济。
放下了思维定势,即房价上涨是促进经济增长和普及的一种方式,看来Key和co不可避免地变得比被移民/房价庞然大物吸引的不幸的投资者束手无策,所以现在,即使他们希望解决问题并扭转自己的错误,他们也不能,因为屠杀将直接置于他们的脚下。不幸的是,他们无法摆脱这种命运,因为泡沫无论如何都会在某个阶段破灭,而责备也将落在他们身上。不尽快识别和解决问题的经典示例。
您可能会认为Key会意识到这一陷阱,因为这与货币交易员非常相似,他们变得无赖并不断将别人的辛苦赚来的钱投入到赌博中的糟糕局面中,他们会以某种方式赢得大笔钱并摆脱困境一团糟。经反思,这种情况更糟,获得满意解决的机会更少。

更令人伤心的是:约翰·基(John Key)在2007年谈论恢复住房负担能力的正确改革:奥克兰的中位数倍数已经超过6,应该是原来的两倍。看,听,
…2分40秒

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之后谁来找他?

到2008年,价格已经在房地产周期结束时达到顶峰,本可以进行改革以使价格再次下降,而这种痛苦可能被归咎于海伦·克拉克政府,他们的LGA2002和他们的兄弟。像奥克兰这样的城市规划运营城市。

现在,中位数乘以9的住房泡沫绝对是约翰·基(John Key)的泡沫,即使它在未来的工党政府的监督下破裂,也将在公园里责怪你们知道谁。但是,未来的政府将不得不为其公民和企业解决比基尔在2008年可能勇敢地承担的更多痛苦。

爱尔兰2007年的最高中位数倍数在都柏林为6.5,其他城市分别为5和4。当然,他们供应过剩,或者“在错误的位置供应了错误的类型”,这略有不同。但是,我认为这个问题在新西兰的“进展”方式中,我们也可能会出现供过于求的情况,以伴随着9的中位数倍数出现时可能达到12。住房供应量的逐步增加并不能很好地缓解泡沫势头,在未来几年通过“计划”电报的每一阶段,土地储备商仍会严格按照每阶段的增量来解决泡沫。

我想我不想在任何时候都来新西兰。

看那个菲尔很有趣。听起来不错,但没成功。他们已经在政府任职8年,因此他们有很多机会兑现诺言。显然,这只是约翰·基德(John Key)的虚假谎言和自嘲的早期例子,这已成为他的标准行为。

DP?

请翻译。

亲爱的伙伴?

双发

有人从哪里得到这3倍的倍数?
仅仅因为这可能是50年前,这并没有使其成为法律。
土地价值和建筑成本以及人们在新西兰居住的愿望发生了巨大变化。
一切的价格已经改变。牛奶在一阶段的价格是4美分一品脱,所以为什么现在这么贵。
所谓的房价在所有理想的地方都买不起。
人口不断增长的冲浪者天堂对于那里的低薪工作的首次购房者来说负担不起,通常只是临时工。
在新西兰仍有很多机会拥有自己的房屋,但是抱怨它会使您无所适从。
now吟者现在不得不前来,这使他们更难了,因为存款是20%,而不是10%。
生活是你自己创造。

“ The吟者现在不得不前来,使自己更难了,存款为20%,而不是10%。
生活是你自己创造。”

无法同意这一点。正如我妻子前几天所说的那样,mo吟声一直在抱怨,媒体每天都在谈论它,难怪房价会上涨。如果没有人谈论房价,那么房价可能不会上涨这么快。

在新西兰和大多数第一世界中,“ 3倍”中位倍数是几十年来的历史规范。英国是主要的例外,原因很简单,因为他们自1947年以来就进行了具有增长潜力的城市规划。在1930年代,他们只有短暂的可负担的以汽车为基础的城市扩张期,因此,如今建造的房屋在今天受到追捧。大小和质量。

在以汽车为基础的开发以及3的中位数倍数之前,您在住房和住房成本方面遇到的慢性和棘手状况与当今大多数发展中国家完全一样。平均房屋面积为100平方英尺,中位数为10+,是非法贫民窟和物业单位人口的一半。因此,马克思主义-“把一切都国有化”-在许多国家变得很有吸引力。

嘲笑交通和城市发展的演变过程的人,他们的中位数是3的倍数,体面房屋所有权的民主化,房屋面积和设施的显着改善,与住房相关的健康指标的显着改善,都结束了系统的财富转移进入食利阶级,并消除了马克思主义的中心理由;是一个道德怪物。

菲尔·贝斯特,

仅作记录,我于1969年在苏格兰购买第一套房子时,最高贷款额是我收入的3倍,而我的妻子的收入则没有津贴。
我已经阅读了实时的最后一段,但仍然无法理解。

本周,上海周围有数百个新建成的空旷的25层公寓楼,那里有大量的租金。从南通到宁波,甚至连一块太阳能板都看不到大量的燃煤发电站。有人告诉我不允许。在这个比新西兰大十倍的城市里,许多年轻的讲英语的年轻人都在悄悄地谈论着梦想搬到澳大利亚。美国人,英国人或中国人会来到我们的小岛,所以我们要么阻止他们,要么建造数百个25层的公寓楼,就这么简单。

是的,我们建造了数百个25层的公寓楼来容纳这些人,然后呢?我们给他们救济金吗?我们不欠世界一个居住或收入的地方。

放弃吧,房地产市场就是现在,是时候继续讨论其他问题了。买房子或继续租房和抱怨房价。很多人努力工作,偿还抵押贷款并开始生活。现在该讨论更重要的问题,例如欧洲在陷入移民的强烈反对中瓦解,陷入混乱以及可能发生的内战。当事实被审查时,仍然很难讨论这一点。世界其他地方都在转蛋,您在小新西兰的问题是相对的,没有炸弹落在您的头上。这里有太多的键盘战士,以及那些认为标签将拯救世界的人们。

卡洛斯,您可能有一个后备计划,您可能有钱,您可能比我们大多数新西兰人更加世俗。对于我们许多人来说,新西兰是我们的历史,祖先和我们孩子的未来。我们热爱我们的国家,并竭力目睹新西兰发生了什么事。
我们不会放弃撰写文章,法国军方对“彩虹勇士”的沉没告诉我们,抗议的力量是无法衡量的。如果一篇文章能成功提高人们的认识,那是值得写的。
是的,欧洲情况不好。我们为欧洲做的最好的事情就是不支持美国的侵略性外交政策。他们对伊拉克和叙利亚的袭击导致了目前局势,这是我们需要新领导人和新道路的又一个原因。我们目前的领导层想和学校里的恶霸呆在一起。我们需要一个新的领导者。