新西兰倡议的Jason Krupp说低利率和高人口增长不应归咎于房价飙升-尝试繁文tape节

新西兰倡议的Jason Krupp说低利率和高人口增长不应归咎于房价飙升-尝试繁文tape节
杰森·克虏伯(Jason Krupp)'s picture
2月20日,17:35am

By 杰森·克虏伯(Jason Krupp)*

与破碎的时钟不同,如果使用同一台有故障的仪器来测量不同的物品,则弯曲的直尺仍然非常有用。这样比较仍然有用。

人口统计学的住房负担能力方法也是如此。该小组每年都会生成一份报告,将房价中位数与许多城市的家庭收入中位数进行比较,以评估这些城市的经济适用房状况。

今年,奥克兰成为头条新闻,因为收入与房价的比率达到10:1。换句话说,现在需要花费家庭收入中位数的十年来偿还奥克兰的房价中位数,这是该城市的最高记录。

对这种方法的普遍批评是它没有考虑到利率。的确,这正是奥克兰市议会经济学家Harshal Chitale和David 没有rman在最近的工作中所做的。 通讯.

两人争辩说:“奥克兰和类似城市的房价飙升,是因为人们希望在这里居住和投资,并且因为更低的利率使得偿还债务更加容易。”他们通过指出悉尼,旧金山和温哥华等其他沿海城市也经历过类似的房价通胀压力来支持这一立场。

换句话说,过度需求是问题所在。

不幸的是,这仅说明了故事的一部分。 Chitale和Norman指出,奥克兰的入境移民数量大量增加,奥克兰的人口激增,利率一直徘徊在历史低点附近,使家庭可以承担更多的债务。

这是人口统计学的断尺告诉故事的另一面的地方,它着眼于世界各地的城市并对其进行排名。结果表明,尽管一些城市的住房负担能力下降,但对某些城市却有所改善或保持稳定。

如果利率是住房负担能力的可靠预测指标,那么由于世界各地的借贷成本较低,2016年所有城市的负担能力都会下降。同样,低利率并没有使通常通过借贷而获得的其他商品(例如汽车)的价格上涨。这表明还有其他因素在起作用。

另一个可能的解释是人口增长。高移民率无疑增加了奥克兰对住房的需求。但是,如果这是对奥克兰住房问题的真实解释,那么所有人口增长迅速的城市也将经历房价的大幅上涨。

但是,人口统计学的统治者再次表明情况并非如此。得克萨斯州的两个城市休斯敦和达拉斯-沃思堡是 增长最快的都会 2015年在美国排名第一。然而,它们仍然是Demographia报告中最便宜的城市,中位数分别为3.5和3.7。

如果低利率和高人口增长是房价飙升的真正原因,则下表中的所有城市都将看到住房负担能力在彼此之间步调一致。显然不是这样。

有趣的不是休斯顿和沃思堡与这些城市的共同之处,而是它们的不同之处。在德克萨斯州的两个大都市中,住房市场对不断增长的需求和更高的支付能力做出反应要容易得多,因为很少有繁文tape节来阻止建筑。

同时,奥克兰,悉尼,旧金山和温哥华的房屋建筑和土地供应法规陷入困境。结果反映在各自住房市场的状况中(参见图表)。

再次使用汽车示例 私家车销售 在12月份的季度增长中,由于净移民人数增加,价格没有像房屋市场一样飙升至历史新高。那是因为经销商增加了供应以满足需求。

对于住房市场,因为法规限制了企业快速响应的能力,市场无法做到这一点。监管僵局广泛。在地方一级,诸如城市设计委员会,文化影响评估,高度限制和农村城市限制等因素严重限制了城市的建造速度(诚然,其中一些地区的情况正在改善)。

在国家一级,《资源管理法》,《建筑法》,《陆路运输管理法》和《地方政府法》已将新西兰的规划框架变成了拜占庭式的噩梦。

需要明确的是,供应是问题所在。提出需求是所有住房恶魔的根源,却忽略了《人口统计学》报告的真实教训。

Chitale和Norman在他们的笔记中说,解决奥克兰住房问题将“由中央政府,建筑业,土地所有者,银行以及议会采取集体行动。”

同样,它们只是部分正确。建筑业,土地所有者和银行仅在他们无法控制的现有框架内运营。该框架的责任在于中央和地方政府。

中央政府目前正在研究其对RMA的最新修正案,这有点令人费解。但是正如新西兰基础设施发展委员会之前指出的那样,除非规划系统的其他部分保持一致,否则这些改革是没有意义的。生产力委员会就适合目的的计划系统的外观进行的工作也很有希望,尽管这是在政策范围内的。

对于地方政府而言,重点应放在议会可以从系统中删除繁文tape节的地方,以释放建筑物的供应。更广泛地讲,对供应限制的关注需要加倍。彻底揭穿需求是问题的事实,这是倒退。如果对此有任何疑问,我建议他们咨询Demographia有用的标尺,即使它有些弯曲。

(*人口统计学未涵盖欧洲大陆的城市,但可以观察到相同的住房负担能力模式。在德国和瑞士等国家,对住宅建筑的限制很少,在调整通货膨胀因素后,房价一直保持不变。在建筑法规较高的地方,例如在英国,住房往往买不起。)

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* 杰森·克虏伯(Jason Krupp)是以下机构的研究员 新西兰倡议,每两周提供一次对interest.co.nz的专栏。

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47条留言

为什么要向这个新西兰倡议提供这么多的空气,他们不过是一群右翼移民,一意孤行地强迫他们对我们发表意见,如果他们不喜欢我们在这里做事的方式,总有一个出口。门。

是是是是-x 2

新西兰倡议通过出售我们的低人口统计数据而变得致富。一群致富的移民使住房庞氏骗局永存。也许他们会为所有这些人口增长所需的基础设施买单。由于出口收入下降,我们的出口无法支付费用。

我再也不想听到您要唐纳德·特朗普(Donald Trump)的信了。

唐纳德·特朗普(Donald Trump)疯了,这无济于事。

不要理会唐纳德·特朗普。他就是他,但男孩是他在摇晃象牙塔,象牙塔早就应该改头换面了。去多纳尔去

是的,在这一点上-特别是考虑到最近在温哥华进行的所有实际调查-它正与新西兰倡议的全面宣传相吻合。

试图掩盖本地和国外需求的作用是公然不诚实的,尤其是掩盖外国购买需求。是什么动机-导致价格上涨和个人投资组合膨胀,而牺牲了下一代新西兰人?

这正是温哥华发生的事情-就像这里一样,任何敢于指出正在发生的事情的人都通过“ Xenophobe!”的呼喊而迅速沉默。但是现在事实出来了。

http://vancouversun.com/opinion/columnists/douglas-todd-canadas-public-g...

自从中国限制资本外流以来,即使在这个站点上,我们也有很多投资者注意到拍卖的放缓-但是,新西兰罪魁祸首的这些小丑正在推翻党派路线,即只有经济学101的供应方才能发挥作用在这些失控的市场中玩耍。

真是太可笑了!

显然,NZ Init的设立旨在抵制反对移民和外国所有权的不利因素。既得利益-不要再说了。

让我们从以下某些方面查看一些等效的播出时间:

奥克兰反贫困行动
救世军
孩子们可以
基督徒反贫困
咨询小组
天主教关爱基金会
奥克兰市使团
贫穷中的独身父母
................................................... ..

由于住房成本飞速上涨,这份清单是无止境的,但我们听到的只是来自像Krapp这样的人的Verbung,他们自themselves为“研究学者”的崇高称号。

新西兰倡议的自助式拍手再次支持了资助者的右翼理想对话观点-真的是杰森·克虏伯(Jason Krupp),您不会为这种华夫饼而感到羞耻。是的,繁文tape节是问题的一部分,但只是众多因素之一,而您却忽略了所有其他因素。

杰森·克虏伯(Jason Krupp)曾经去过休斯顿并在那里度过时光吗?

休斯顿是帕夫莱蒂奇和贝斯的基石准绳
根据您的指标,它可能是一个理想的居住地

你需要问自己自己想住在那里吗
是否想知道是否有人对休斯敦有独立的看法?

阅读更多 ....
http://www.impalastrunk.com/opinion/83605/rules-around-body-corporates-nee...

得克萨斯州的主要不同之处在于,他们没有州所得税,但确实有巨额的州财产税。这与一英亩的土地,意味着在很大程度上房价没有升值。房屋用于通过长期租赁来生活或产生现金流(美国租赁法律对长期使用权的保护更大,有利于长期使用)。在房价不升值,收入仍在增长的环境中,显然负担能力更好。

话虽如此,任何对阿克维尔交通感到不满的人都应该首先在德克萨斯州的高速公路上。由于城市蔓延,它们令人震惊,甚至距市区100多英里。德克萨斯州的一切都更大。

再次,来自移民的另一种想法试图解释需求消失不是问题。
//nz.linkedin.com/in/jason-krupp-3b741b15

一个简单的事实是,低利率和高人口增长是房价飙升的罪魁祸首,由于繁文tape节,供应不足

低利率,高人口增长,海外投资者以及令人震惊的繁文preventing节阻止了建筑,这些都是造成住房需求的因素,但这些都不会流入最近疯狂的房价上涨,而是会提供宽松的信贷。银行不良贷款导致鲁enabling借贷(DTI)>6)是表示房屋短缺反映在可笑的价格(例如收入价值)中的因素>6).

令人惊讶的是,分析-如何忘记外国/非本地买家投机者的角色以及激发他们的税收政策。\
既得利益。

但是在当今的互联网和社交媒体中,多么真实,却难以压制真相并影响人们的思想。

今天每个人都站了起来,结果是每个人都可以看到英国和美国发生的事情,并且将在世界其他地方发生,除非重要的当权者注意到问题并了解人民的心情。

我喜欢您如何暗示社交媒体是人们发现真理的地方。 #posttrumpera eh

请放弃与达拉斯-福思沃思和休斯顿的比较。确实没有与新西兰城市的比较。达拉斯-沃思沃思和休斯敦都被无尽的平坦土地和易于开发的土地所包围,它们具有巨大的供需规模经济,并且可以进入美国数以百万计的劳动力市场(更不用说墨西哥/拉丁语了)美国合法和非法劳动力市场)。即使在NZ上的红色胶带较少,也无法使用当前的生产方法建造房屋。可以回拨的一件事是需求,但我们无法触及那头神圣的母牛。

为什么我们仍在争论是供需问题?都是!说这只是供应方面的问题,就是要有既得利益(好像有任何疑问)。
并且,请不要试图将休斯顿作为新西兰的榜样(lol)。休斯敦是一片混乱的混乱,一半的建筑物是停车场。

我们没有辩论。好吧,没有受过教育的经济学家-只有相对较差的合格的评论员才是。如果您想要既得利益,可以从奥克兰市议会通讯开始。
核心问题是供应。当然,需求无济于事,但是除非您解决核心问题,否则您永远都不会解决问题。重复一遍...核心问题是供应。

那就忘记休斯顿的例子了。用他的汽车销售类比,或布里斯班为例,或任何其他相关的经济例子。

因此,我们挥舞着魔杖,补给不再是问题。我们会有什么?这个星球极有可能是另一个人口过剩的城市。从阿克(Auck)到陶朗加(Tauranga)到汉密尔顿(Hamilton)的一堵长油塞果酱。不用了,谢谢。我宁愿我们关闭需求。

好吧,那就减少需求吧-随着工资的上涨,未来30年您仍然将拥有极其难以负担的住房。
不是真正解决问题,是..

..削减需求,摆脱房东的税收侵权行为..退出投机者和土地储备商,我们将竭尽所能。

...但是我们仍然可以容纳相同数量的人,而没有增加供应。净社会福利平衡不会改变。

因此,您建议我们提高租户的租金价格-这将如何影响房地产需求?

退出投机者-愚蠢的想法,无法执行。

退出土地储备银行-听起来很像是向我讨价还价...

我们之前已经讨论过了。不得不一遍又一遍地指出显而易见的内容,这已经变得很烦人。

租金没有随价格上涨。如果仅仅是居住的地方短缺,租金就会跟上(或接近)步伐。

到目前为止,似乎我们没有居住的地方和投资的地方一样短缺。投资需求正在导致房价飞涨,而居住地的需求却远远落后。

该行业的消息来源(经纪人,建筑商等)表明,空房子的数量很高。国外购买新西兰房地产的停车钱水平很高。

解决投资需求将为人们腾出更多的住房。

如果您的论点仅在于人与房子的比例,请解释为什么租金没有像价格那样上涨。

..核心问题是需求过多。因此,您建议.build build build ...直到全部消失。

由于政府利用住房危机来规避民主进程,奥克兰一些受威胁最大的本地动物的重要栖息地正在被破坏。森林&伯德将在今天的听证会上反对《英格兰角点发展扶持法案》。该地区是塔玛基河口(Tamaki Estuary)剩余90%的本土水鸟的家。如果允许继续进行,新法规将取消英格兰保护区11.7公顷的受保护的保护区地位,该保护区是受威胁的本地鸟类的主要栖息地,其中包括杂种犬,高跷,牡蛎捕捞者和岸pl。英格兰角等受保护的保护区是我们本土鸟类的最后避难所。沿海地区发展,人口增加和海平面上升带来的压力正在加剧,使这些鸟类濒临灭绝

只是重复自己已不再是真的。
事实是,这个问题已经存在,削减所有新需求现在几乎不会做任何事情来使住房更加负担得起。

是的,我们失去了野生动植物保护区,这是一个悲剧。它代表了NZ和奥克兰方面的糟糕计划(如果您昨晚观看了“制作新西兰”,您会发现这在过去70年来在奥克兰已盛行),但这不应该成为您的基础在这种情况下的经济论证。

租金并没有像价格上涨那样上涨-这表明投机活动不仅在推动居住地需求,而且在推动需求。建筑商,经纪人,从事商业活动的人都建议大量的房屋空置只是为了获得资本收益。人们之所以购买是因为希望获得未来的收益。

如果短缺的确只是人们居住的地方,那么租金会随着房价上涨而更多。

解决需求方面的因素,我敢打赌,您会看到市场发生重大变化。

您会混淆租赁市场和购买市场。实际上,它们在很大程度上是不同的,并且天生就可以相互替代。
因此,购买投资性房地产的增加导致租金供应的增加-这就是为什么租金价格受到抑制的原因。

但是,问题仍然存在,如果供应不能对需求动态做出充分反应,那么问题总是会出现。当然,我们明天可能会关闭需求开关,但是这不会在短期内解决可负担性问题。另外,由于无法解决根本问题,因此一旦将其重新打开,我们将处于同样的情况。

完全同意你nymad ...

我的口头禅是.....最低政府/理事会规章=弹性供应曲线。

对于NZ ...,我会补充建筑材料供应的双头垄断性质...作为建筑成本上涨的一个因素。

绝对需要解决材料市场的供应问题。

不过,没有政府会与弗莱彻斯接触。他们会在政府一刻将新西兰磨死。威胁要刺激其任何市场的竞争。

但是尼玛。租金反映了人口的需求。这表明人口压力论据并没有像某些描绘那样多。房地产价格与租金的脱节是由不同的司机组成的人口群体造成的。我认为多数民众赞成在泡沫发烧。

有趣的是,需求方面的措施已经在降低其他市场投机活动引起的价格上起作用。他们以前在新西兰历史上工作过-土地税政策是土地银行最初被拆散,如今您拥有房屋的部分原因。

汽车类比也有缺陷。如果我们能够以与采购汽车(例如丰田等)相同的方式从离岸采购高质量,成批生产的住房,那么这可能是一个很好的类比,但就目前的情况而言,我们还不能(到目前为止)。也许我们可以用更少的繁文tape节做到这一点,但是那是什么生活呢? -将更多的人塞进更多的小盒子里?我希望由于人口增长的可能性较低而需求较少,因此我们可以在更多的空间和舒适的环境中生活。克虏伯先生在怀拉拉帕过着美好的生活,显然他更喜欢后来的生活方式。

您已经将贝壳杉钉牢了。 Nymad等人认为人们不了解供给经济学与需求经济学。实际上,无论您将其视为需求方面的问题还是供应方面的问题,都归结为您所认为的对一个国家的青睐。经济学最终是一门社会科学。
在大多数情况下,这里有一个很大的中间立场,所以正如我上面所说,这既是供应问题,也是需求问题。
就我个人而言,我希望供应增加而需求减少,因为我宁愿将主要精力放在尽快让年轻的新西兰人负担得起。
那些只看到一面的人(如Nymad)很可能拥有既得利益。

其他因素..…
黄蜂和蜜蜂,以及其他动物。
供应供应供应供应…………。
轨迹
火星上的尘埃模式
Skylake CPU上的晶体管密度
滴滴涕地面污染
洋流
唐纳德·特朗普
除了……什么都没有。
外国投机者和中国资本外逃……。

我建议国民银行(National)永远不会采取行动的原因是,他们对住房危机的最诚实的表述是“我们不想看到房价下跌”。

其他一切都是口头服务。他们正在修补供应,因为他们知道这不会影响他们的选民基础(登陆的临时工,投机者等)。

但是他们不会做任何有可能降低房价的危险的事情。

我听说约翰·霍华德(John Howard)-前澳洲总理说服约翰·基(John Key),他们的房屋价格上涨时选民们从不抱怨,以免打扰经济适用房的改革。显然,这是约翰·霍华德(John Howard)上任时的口头禅-直到2007年,他在澳大利亚担任总理9年之久,值得一听。

我相信国民党从这首赞美诗开始一直唱到最近。现在,他们意识到公众对经济适用房深表关注,但他们不知道该怎么办。有时他们否认存在问题-或说问题是成功的标志。在其他时候(有时只说一句话),他们说他们担心住房价格高昂,而解决方案是盖更多的房子。

总而言之,National在住房方面做得太少了,为时已晚,现在已经成为一个集群……他们担心。因此,我们从政府那里得到了很多分心,BS和自旋的感觉。

政府对选民的贪婪和自私自利的一面顺应。
我们生活在一个非常自私的世界,因此缺乏对同伴的照顾,这不足为奇。
尽管现在有很大一部分新西兰人因住房危机而遭受苦难,但最有权力和多数投票基础的人对价格继续上涨感到非常高兴。

因此,尽管政府可以做很多事情来解决问题,但它们不会。因此,唯一可以“解决”该问题的是某种令人讨厌的外部/内部经济冲击-显然会带来很多令人讨厌的后果,这很可能会抵消房价暴跌的好处。

政府顺应其选民的贪婪和自私自利的一面

您希望政府使用纳税人的钱和选民的支持来提供商品,服务和法规, 想?

我们生活在一个非常自私的世界,因此缺乏对同伴的照顾,这不足为奇。

再说一次,除了做自己认为自己想做的事以外,政府如何证明自己关心同胞?

尽管政府可以做很多事情来解决问题,但它们不会

他们可能没有做那些 您认为 会解决问题。但这与说他们不会做不一样 任何东西。尽管反对党和一些地方议会做出了最大的努力,但政府实际上在做很多事情,以使建造房屋变得更容易和更具商业吸引力,包括解决有效地使建造可负担房屋非法的制度。人们想住的任何地方。

MdM政府本可以做很多事情来改善房地产市场的供应响应能力。它选择做的很少。看这里 http://www.impalastrunk.com/property/86082/labours-employment-goal-rbnz-mo...

在需求方面,他们所做的甚至更少。

没有人可以说这个政府一直是房地产市场的良好经济管理者。这是一个彻底的彻底失败。史诗般的片段。

考虑到房屋两边的国会议员人数,IRD的走狗,议会的走狗等将整个经济前途束缚在房屋中,这是完全合理的结果。

标尺的首要问题是塔勒布(Taleb)建议的置信度属性。

“维特根斯坦的尺子:除非您对尺子的可靠性有信心,否则,如果您使用尺子来测量桌子,那么您也可能会使用桌子来测量尺子。”
纳西姆·尼古拉斯·塔勒布(Nassim Nicholas Taleb)

第二个问题是拥有车库销售规则和草坪高度规则的沃斯堡右翼统治者。

http://fortworthtexas.gov/planninganddevelopment/permits/garage-sales/

http://fortworthtexas.gov/codecompliance/high-grass/

当然,如果您尝试用割草机割草,请执行fw减噪法案,说30英尺范围内的人绝对不能听到它的声音,所以请您镰刀好运

本地投资者也是如此。 2-3租金加上他们的主要财产的人也应该受到指责,但这是由于事实上没有财产税。您也可以为此怪罪政府。

这更多是与洗钱有关,而这是由外国买家进行的。

您有点奇怪,为什么NZ Init会为这些由意识形态驱动的报告打扰,然后将这些报告打乱这些线程等。

当然,答案是,不是Interesting.co.nz的普通读者是实际受众。是英语,乔伊斯和他们的同类。他们只是把它包起来……..就像,圈养狗一样。一个适当的类比。

国民党是新西兰历史上最右翼的政府(ACT已被淘汰)-这就是为什么他们不得不重新组建一个假的右翼政党以“出现”中间派的原因-他们喜欢NZI的这种垃圾-但是他们也知道-大多数NZers都不想要它。
失败的右翼骗术扼杀了新泽西州。