大卫·查斯顿(David Chaston)说,得益于承受能力的限制&一系列的公共政策变化,奥克兰房主应该为延长住房市场的时间做好准备 

大卫·查斯顿(David Chaston)说,得益于承受能力的限制&一系列的公共政策变化,奥克兰房主应该为延长住房市场的时间做好准备 
戴维·查斯顿's picture
19th Jan 19,11:11 am

奥克兰的住房市场显然处于混乱状态。

销售城市的房价 在2018年底变化不大 与2016年9月的情况相比。

销量异常低。

围绕市场状况的评论不再乐观。

但是我们以前有过一段时期。那么早期的平淡时期告诉我们什么呢?历史暗示了什么?

首先,这些市场停顿了很长时间。最近两年持续了五年。

这表明我们还没有走到这一步。实际上,历史表明,可能还有另外三年的低销量并且没有价格上涨。

其次,以前的平稳时期往往与经济衰退同时发生。但是,当前的平稳时期已经到来,经济增长和总体繁荣都非常积极。

在经济繁荣时期,新西兰住房市场陷入低迷是不寻常的。似乎毫无疑问已经达到了承受能力的极限。

第三,在全国其他地区未受到同样影响的情况下,皇后市的狂风肆虐是不寻常的(坎特伯雷除外)。

2001年至2007年之间的价格上涨幅度为90%,而2012年至2016年之间的价格上涨幅度为80%。收入需要很长时间才能赶上,并且过去五年的收入增长并不强劲。

第四,我们正处于更加积极的公共政策变革阶段,主要针对奥克兰的房地产市场。外国买家限制只是最新的限制,包括LVR限制,奥克兰的统一计划重新分区以释放绿地和棕地发展,国民政府的特殊住房区(现已开始见效)以及KiwiBuild和增强型新工党政府的NZ住房计划。所有这些都在改变供求平衡。

这笔额外的供给可能表明,当前很难出售房屋,甚至更难以期望从房屋获得资本收益的时期,这次可能会持续五年以上,可能会持续到2023年至2025年。

我们欢迎您在下面发表评论。如果您尚未注册,请 注册后发表评论。

记住我们欢迎强大,尊重和有见地的辩论。我们不欢迎任何侮辱性或诽谤性的评论,并将取消对反复发表此类评论的人的注册。我们目前的评论政策是 这里。

89条留言

“但是当前平淡的时期已经到来,经济增长和整体繁荣一直非常积极”
是的,但是这种增长是建立在超低利率,大量信贷和大量移民的基础上的。 IE。不可持续的因素,没有任何实质内容。

“大卫·查斯顿(David Chaston)说,得益于承受能力的限制”

正确,已经达到了这种承受能力,因为外国买主已被排除在市场之外,以进行洗钱-他们没有限制,就本地平均猕猴桃而言,很久以前就达到了承受能力的上限。

几个月后,新的洗钱活动的影响也将揭晓。

为什么很难接受外国购买者禁令正在产生影响(尽管外国购买者受到中央政府的否决和支持者的支持,还是非常活跃的),但又希望洗钱法案能增加这一禁令。

到了三月,结果将会出来。

有没有人注意到皇后镇的重大价格变化?

显然要价下跌了18.9%。不知道这是否是由于高价物业被撤出市场或出售而没有新价格的功能。

//www.newshub.co.nz/home/money/2018/12/prices-plummet-in-queenstow...

除非他们弄错了移民人数统计数字。阅读他们如何弄乱它。

认为新西兰不是一个国家,而是一个来自世界各地的富人想要拥有一两个房子来居住或投资的地方。

为什么 ?

的确,我对住在有钱人的游乐场没有兴趣

因为我们有太多的政治家似乎愿意被外国利益所收购?

哪些有抱负的帝国大国不想在全球拥有土地?

是的,我想不出什么比我出生的国家被用作深夜“战利品电话”的人了,那些人希望从他们的祖国中摆脱疾病。

真正有抱负

的确。幸运的是,随着新的反洗钱规则,门正在关闭/关闭。如果我想住在人满为患的地方,那么我可以简单地移居海外。幸运的是,大多数新西兰人投票赞成停止这一做法,而现任政府已实施了这项建议。 National否认并仍然声称这是不可能实现的。

多么胡扯。

我理解您要说的话,但是我认为这是一个非常不敏感的言论。如果有人告诉您不要将自己的国家视为一个国家,而只是将其视为拥有房屋的一块土地,您会感觉如何?每个国家都有自己独特的遗产和文化。对于新西兰来说,传统上是农业&农业国家,遗产是野生动物,野生植物,自然景观&它想要保留的缓慢的生活节奏。不幸的是,大多数移民不了解这一点,并把新西兰视为另一个大城市,其人民只对创造财富感兴趣。

我会改变

“……不幸的是,大多数移民不了解这一点,并将新西兰视为另一个大城市,其人民只对创造财富感兴趣……”

“不幸的是,大多数移民和出生于城市的新西兰人都不了解这一点,并将新西兰视为另一个大城市,其人民只对创造财富感兴趣。”

我会改变
“新西兰只是另一个大城市,其人民只对创造财富感兴趣。”

“奥克兰只是另一个希克镇,其人民只对投机感兴趣。”

我说,在这里草皮他们需要人们的房子。

您在那做PA是很好的一点。

兴坪
我想在中国拥有永久业权的财产,但中共不允许
中国国民经常滥用像新西兰这样的国家的过份慷慨
中共计算出,他们可以允许国民购买房产,从而增加他们对一个国家政治的影响力&东道国的业务
似乎运作良好

这似乎是鼓励民族主义民粹主义反弹的好方法。也许新西兰人最终会厌倦成为世界富人的仆人阶层。

比较这三个五年平稳期的债务水平将很有趣

并且在这5年的平稳期的末尾出现了任何明显的向下利率变动。

是的,就像萨姆·亨特(Sam Hunt)结束时所说的那样:“我们只是一个大乡村小镇”。我们面临的真正问题之一是我们不再尊重我们的领导者。在整个西方文化中似乎都是这样。有人会说那是因为他们停止尊重我们/人民,并且很难反驳这一点,可以肯定的是,但是,从我的角度来看,我们已经停止在我们的教育系统和家庭中培养好的领导者了,今天这开始伤害我们。 Struth,当您查看当前批次的电源和业务时,也没有太多需要查找的地方了吗?还是左派正在破坏建立我们文化的等级结构的事实?嗯像大多数事物一样,通常两者都有。

绝对地,我们已经停止尊重我们的领导者,因为数十年来,他们对我们一直不屑一顾。不幸的是,对于我们的“领导者”来说,数字时代已经意味着地毯,它们在传统上已经被其肮脏的事所扫除,它更薄并且覆盖的面积更少。公众从来没有变得更聪明,而政客们却没有意识到我们知道他们所说的话和行为都不是真实的和道德的。我们有很长的回忆。

以这些“必须去”的低价讨价还价,奥克兰很快就会被那些从高价地区返回的人所淹没。
快速入门-这些价格不会持续很长时间!

因此,哪些经济学家经常将其视为“软着陆”,

从不畏惧
摩根大通的杰米·戴蒙(Jamie Dimon)说
//www.usatoday.com/story/money/2019/01/15/government-shutdown-jami...
你相信他吗?

多亏了过去的国家政府将整个NZ-奥克兰特别是富人和外国购买者的赌场变成了赌场-天堂可以存放非官方资金(洗钱)。

现在,任何人都很难否认繁荣已经结束,因此必须至少接受市场缓慢的情况(以维持信誉),但仍要谨慎地暗示市场将保持平稳(避免使用FALL这个词),但是现实,当很难出售时-价格必须下降,因为许多人将不得不出于一种或另一种原因而不得不等待几年的价格出售,所以…可以说下降的百分比,但是不是 …...

许多人在房地产繁荣的最后阶段以快速的价格购买了货币,但又不能长期持有,他们不得不走出来并记录损失(可以尝试减少损失),但是在现阶段,希望现在,市场将回暖,正是这种希望阻止了他们的销售,因此如果市场在2019年第一季度没有回暖,对许多人来说将是个坏消息。

柔软度=下跌的市场

澳大利亚旦尼尔喜欢使用“负侧向运动”这个术语

人们可以对现实闭上眼睛,否认自己,但是当现实一触即发(无法再否认)时,它就会受到更大的打击,因此最好接受并采取相应的行动。

多亏了奥克兰市议会的伦·布朗(Len Brown)和实验室的菲尔·高夫(Phil Goff)使这座城市成为土地储备的天堂,投机者可以购买多年来一直呆在其后方的任何垃圾财产并获得收益。不幸的是,事实证明,投机性投资者的源源不绝(好像还有其他可能的结果),收益停滞不前。这就是为什么奥克兰相对于该国其他地区而言是一团糟。

负担能力的限制在很多年前就已通过。 JK承诺在02-07的繁荣之后解决住房“危机”,这场危机将人们赶出了市场,尤其是9%的利率。那时,从记忆中可以看出是收入的5-6倍,现在是9-10倍(超出我的脑袋)。 //data.oecd.org/price/housing-prices.htm
新西兰vs收入第二高的国家,加拿大排名第一&澳大利亚第三。这两个篮子案件都是出于类似的原因。真是一团糟,影响几乎没有开始,房价平缓应该是我们最不关心的问题。

我知道“每个人都这样做”,但是将收入与房价进行比较只是胡说八道。几乎没有人用[节省的]现金买房,当然FHB几乎没有。适当的压力测试是实得薪水支付抵押贷款(尤其是首套房的抵押贷款)的比例。这是负担能力的真正衡量标准。

房屋价格对总收入的度量(中位数)只是垃圾点击诱饵。

因此,您要说的是,可负担性与利率相关,只要房价保持低位或跌至接近零,新西兰人的住房就可以负担。让我们希望新西兰皇家银行加快行动并降低利率,以保持这艘船的漂浮。

正确的,
正如会计101讲的那样,我们需要将收入与支出(和资产与负债)进行比较,而不是将收入与负债进行比较。不幸的是,DTI是一种也提出了这种不恰当比较的措施(“ D” ebt =“ I”承担责任)

如果抵押贷款是借有0%的存款借出的,那是很整洁的,但事实并非如此。收入驱动着市场中人们存款的能力。

而且,如果人们没有足够的钱让父母像我们一样还清债务,那么人们需要存钱的时间越长,他们最终要支付的死钱租金就越多(而不是用于抵押)。

您不能完全不考虑必须签署占总收入10年的债务的心理因素。 (同意承担连带责任!)

实用主义者...一夫多妻制是减少您的责任的简单方法。

s /减少/增加

废话是您拒绝理解收入对房价的影响的根本问题。

在您购买房屋的当天进行抵押贷款付款的能力与您在抵押贷款期限内继续支付该款项的能力无关,并且您越容易承受任何剩余债务金额的限制,借贷与收入之比即收入与房价之比。

而且您知道房价中等收入比率与限制区划政策之间存在直接的关联。 IE限制区划更高的房价与收入之比。

高房价与收入之比表明议会政策失调,并且一直是危险信号,这凸显了我们现在开始承受的住房负担能力达到顶峰的过程。

毕竟,谁又不想让房屋获得3到4倍的收入,而不是6到9倍的收入?其他司法管辖区也这样做。

“而且,您知道房价中位数收入比率与限制区划政策之间有着直接的联系。IE的限制区划越高,房价与收入比率就越高。”

您能证明/支持该说法吗?

戴维(David)衡量“实得薪水支付抵押贷款的比例”的真正受益者当然是银行。我们现在要长期偿还更多的款项,是的,利率较低时可以偿还,但是随着时间的推移,支付的利息要比采用较低的价格收益法支付的利息多。因此,由于未解决银行和政治系统中的系统性故障,我们的更多产品流向了银行。我认为不是很好。

如果未来30年的利率保持在如此低的水平,那很好。但是如果他们不这样做怎么办?对于银行来说,这非常好,以创纪录的低利率最大化贷款,然后再提高利率。

由于价格与收入之比,利率无法以任何重大方式提高。如果现在以当前的利率使承受能力最大化,加息将导致经济下滑,这对银行而言可能比任何人都更糟-因此,世界各地的银行都在进行救助。我们的银行系统无法应对衰退和收缩,它们本质上依赖增长,而衰退的缓冲很小。

我看不出在没有衰退的情况下如何以任何严肃的方式提高利率。我的猜测是,利率将在真正出现麻烦的最初迹象时下降,然后我们将通过增强的“承受能力”继续提高抵押贷款的总价值,直到我们也将其最大化。冲洗并重复直到不再起作用为止,我们才真正陷入了灾难。

那么延迟不可避免吗?

我一直想听听不同的观点,因此,如果您有不同的观点,请告诉我,但总之,是的。

如果需要提高利率,则政府/奇异鸟银行可以提议每人/一对夫妇承担1个现有的所有者占用的抵押贷款,我认为,十年之内,年利率为5%。有点像50年代的州预付款。如有必要,向他们发行债券。

是否将其限制在最近2、3年内提取的抵押贷款,无论它们认为合适的年份如何。这样一来,如果整个事情变得很艰难,人们可能会失去其投资财产,但有可能保留其家庭住所。

嗯,有趣。我不是100%地确定它是否会像我们到达那个必要的阶段那样工作,较高的利率将意味着更多的钱通过偿还债务从经济中消失,并且由于负担能力的下降和负债务的增长将降低至负数。随后减少了新的抵押贷款。

正如另一位评论员经常指出的那样(无论是c.s还是bw?),我们要么需要增加私人债务,要么就需要增加公共债务以保持系统运转。这就是为什么我不喜欢我们经常使用的货币体系,因为我们被迫不断增加债务负担,只是为了避免陷入衰退,这反而使衰退更有可能发生。

我完全同意惠特(Whitay)的观点,担心担心衰退会导致利率无法大幅上升,我一直在说,在过去的3年中,当时所有人都在预测利率会回升至“正常水平”。

对于美国,欧盟,中国和日本-大型经济强国,您所说的是正确的。但是,冰岛这个独立的小国并没有依靠数万亿美元的经济作为后盾,因此发生了其他事情。在谈论新西兰时,必须记住我们是一个独立的小国。

您的权利,冰岛做了其他人所没有做的。他们让银行倒闭,他们实际上监禁了一些银行家,而是向那里的居民提供了保释。他们经历了一些痛苦,但两年后又恢复了增长,并且增长速度比北欧其他国家/世界上大多数国家快得多。

我真的希望新西兰在我们被迫这样做时也能效法。我不知道我们是否会看到OBR法规是如何通过的等等。

会很有趣。 Jacinda会救助澳大利亚银行吗?

天哪,我再次同意100%,我之前曾说过,政府用劳动人民的钱救助大公司和银行是错误的。是的,将会有很多裁员和严重的衰退,但是现在世界将会变得更加美好。它还发出了这样一个错误的信息,现在银行和所有“太大而不能倒闭”的公司都知道乔·博格斯将通过政府纾困他们。

那么,为什么海外储备银行会施加债务与收入之比呢?显然,这是判断一个家庭可以负担得起多少借款的重要决定因素。

银行不实行DTI,而是将客户的收入与支出,资产与负债进行比较,这是正确的。

您过于简化的观点认为,当前的可服务性是“负担能力”的唯一衡量标准,这是非常幼稚和短视的。

您无视保存押金的要求。随着价格相对于收入的上涨,储蓄存款变得越来越困难,并促使更多的首次购房者选择高LVR抵押贷款(系统性风险增加)。

低利率,低于历史平均水平以及高债务水平,会在未来带来进一步系统性的利率上升风险。

两者都使房价与收入相关(但不是唯一因素)与可负担性的整体状况相关。

我们的房屋部长同意,他将花费纳税人10亿美元来补贴房价并保持泡沫持续下去。目的是将市场最低端的价格支撑在60万美元以上,这意味着平均房价可以保持较高水平。

直流电

我认为您说得很对。当然,价格与收入的乘积很重要。如果倍数低得多,比如说是净收入的5倍,那么抵押贷款将减少该收入的很小一部分。

在运作良好的市场中,即使纯收入的5倍也处于较高水平。奥克兰的房价太疯狂了,我知道我的儿子和妻子以200万纽币的价格买下了Meadowbank上的一栋平房,这丝毫不反映其真实价值。

""新西兰vs收入第二高的国家,加拿大排名第一&澳大利亚第三。“”我认为人均合法移民数量最高的三个国家对吗?巧合?

我理解您对“长期的房地产市场狂热”所说的话,但是我认为这次不是那样,泡沫太大了,持续了太长时间。在澳大利亚也是如此(同样的放贷银行和十年低利率),悉尼下降了10%,下降速度加速到2019年,现在每月下降超过1%。我想认为在“软着陆”中它将长期处于平坦状态,但是这次我真的不这么认为...

奥克兰中心地区的许多郊区都受到了打击-如果您在12到18个月前在双语法区购买了中等价位的房屋,并想在今天卖出,则价格可能会在$ 100k至$ 200k之间,甚至更多!中国买家不见了。

MSF担心所有的FHB都害怕用他们的Kiwisaver以及妈妈和爸爸的钱从所有房屋中买房,“如果您现在不买,就永远也不会。”

我知道目前有很多人非常紧张...

绝对,尽管我要在东部郊区租用街道,学校和运动场旁的闲聊,但闲杂事却消失了

请不要使用C ..单词,否则将被称为种族主义者(尽管这是现实)

戴维(David)可能是对的-多年的扁平化

但是,有一些“如果,但是,也许”

-如果发生全球金融危机怎么办?
-导致价格暴跌,还是...
-OCR是否会被割断,以限制损坏?

总的来说,我认为房价可能会在未来几年保持持平,尽管我仍然坚持我对今年奥克兰房价将下跌3-5%的预测-随后持平。

如果新西兰人放弃彼此向对方保证新西兰是地球上最好的国家,您的房价将如何变化?

这是一个好奇的习惯,不是吗。自卑情结?

这当然是一个可爱的国家,但还有许多其他可爱的国家。作为一个国家,我们既有很多优点,也有很多缺点。您对这些不同的物品施加多大的体重,取决于口味或优先级。

我认为这是一种奇怪地错位的民族主义。我同意,还有许多其他地方至少与这里相等。
在下一个3年选举周期之后,一些有远见的领导者和计划可能会大大改善这里的情况。

“会发生什么.....”什么都没有。

如果外国买家确信新西兰不再是地球上将自己的钱藏在本国窥视范围之外的最佳国家,将会发生什么?现在可能会产生影响。

想象一下与中国的税收信息共享协议会做什么?

您是说像3年前颁布的《国民法律》(National National Law)强制外国购买者拥有新西兰银行帐户和新西兰IRD号码?

如果柔软度持续数月甚至持续数月,市场将下跌,并且持续数年,则看不到它将如何下跌。

由于利率非常低,阻力会很强,但会下降。

如果奥克兰的房价继续下跌,将对未来的经济产生巨大影响。
如果发生这种情况,联盟政府将不会为征收资本利得税而运动,因为人们会看到该COL无法经营一个国家。
如果经济不景气的话,是的,它们就消失了,但无论如何它们都消失了。
Kiiwibore走了!
派克河入口不见了!
减少移民减少
业务承受压力。走了
温斯顿。低于5%。走了

您肯定对这个国家正在发生的事情有歪曲的看法。

住房(和债务)泡沫的膨胀时间比去年要长得多。它总是会破裂。是的,当前的政府将受到指责,因为大多数选民真的不知道真正的故事是什么:多年来放宽的贷款和非常低的利率,以及多年来被拒绝并实际上得到鼓励的房地产泡沫。它永远不会永远持续下去。气泡永远不会以软着陆而告终。

派克河再入是否不再发生?我一定错过了它,以为一切都将在2018年底完成吗?

前几天的新闻中有关于这件事的事..尝试再次向矿井注气吗?希望他们来到那里的感觉,只是在某个地方建造一个血腥的雕像,让尸体安息,然后别人死了。

这个COL至少成功做到了National未能做到的事情,并禁止外国公民购买NZ Property。美国国家半导体没有采取任何措施来减少需求,而只是简单地谈论供应。

“收进房价”是一个很好的通用度量,应与“实得工资转按揭付款”一起使用。考虑到另一个单击忽略了押金和所承担债务的负担,因此调用一个单击诱饵有点奇怪。

引用这两种措施没有什么害处,考虑到新西兰的利率,您可能会发现奥克兰在这两者中都很高。

与2017年12月相比,2018年12月的交易量下降了25%,这表明``扁平市场''的想法不太可能。一月和二月确实会非常有趣。现在该抽出所有啦啦队员以保持债务累累了吗?
这些天,Ecobird和Double GZ在哪里?我们还没有关于利息的“外国评论员”禁令吗?

我认为他们俩都退休了。不确定他们是否将能够继续这一局。很伤心

如果他们现在退休,他们将在高峰市场附近退出,并会成为杀手。我们应该为他们感到高兴。

是的,通常的稀土行业spruikers明显被制止,他们可能知道正在下降

支付能力限制无关紧要,戴维·查斯顿(David Chaston)是绝望的乐观主义者。奥克兰的房地产已经开始利用资本收益,而现在这些资本收益已经消失。如果没有资本收益,奥克兰的房地产价格将高出40-50%。即使在良好的经济条件下,要保持这种水平的平坦度也将非常困难。

Unaha-closp您是100%正确的-没有资本收益奥克兰的房地产定价过高,需要进行纠正。

房地产市场暂时有所喘息。租金是无用的钱,银行里的钱税后收入很少,而股市则非常不稳定。低利率将存在很长一段时间,而获得廉价货币的机会将比优质房地产总是能找到好的需求。移民每年净收入约6万,然后他们需要一个住所。现在市场已经消散,这是一个买入机会。

与悉尼和墨尔本不一样,对吗?即使NZ始终紧随其后。

请承认,用房客代替房主是一个很大的问题,它导致绝望的买家准备支付过多的费用(无论是否支付利率),而他们将花费太多年的时间才能获得无抵押贷款。

还承认有太多的房东,他们很多拥有大量资本,缺乏沟通技巧,无法直接参与劳动力市场,这意味着他们除了作为房地产投资人以外,没有其他赚钱方式。

您是否在建议The Man 2代表房东?我想知道您指的是多少“实质性”资本是只用利息来榨汁的股权吗?

我听说房地产投资者不会投入自己的任何钱。他们利用现有物业的股权来凑足一笔押金;其余只借利息;在入门级DIY物业上击败首次购房者,然后将其按原样租给首次购房者。但这没关系,因为他们正在提供公共服务,所以有人告诉我。