新西兰皇家银行法案审查的第二阶段增加了将贷款与价值比率的限制从银行扩展到活跃在住宅抵押贷款市场上的所有贷方的可能性

新西兰皇家银行法案审查的第二阶段增加了将贷款与价值比率的限制从银行扩展到活跃在住宅抵押贷款市场上的所有贷方的可能性
加雷斯·沃恩(Gareth Vaughan)'s picture
7月9日,上午9:00

加雷斯·沃恩(Gareth Vaughan)

政府对《新西兰储备银行法》(RBNZ)的审查增加了将贷款对价值比率(LVR)限制从银行扩展到活跃于住宅抵押贷款市场的所有贷方的可能性。

新西兰央行目前只能将LVR限制应用于注册银行。但是,作为《新西兰银行法》第二阶段审查的一部分发布的咨询文件显示,新西兰银行可以被授权将其应用于非银行存款接受者,例如建筑协会,信用合作社和接受存款的金融公司,甚至可能不向公众存款的抵押贷款人。

“这可能是合乎需要的,因为如果接受非存款的放款人愿意提供储备银行限制的贷款,放贷限制可能会被破坏。在其他许多国家,默认情况下,放贷限制适用于所有放款人,而不是简单地存入汇款者,但这在新西兰将是一个重大变化。”咨询文件说。

“折衷方案可能是仅在默认情况下才对存款接受者施加限制,就像澳大利亚最近的变化一样,但保留扩大[监管]范围的选择。”

新西兰央行放 LVR限制 于2013年实施。它们是衡量银行对抵押财产的贷款额与该财产的价值相比的度量。随着房价快速上涨和银行对低存款贷款的使用增加,新西兰央行引入了LVR限制作为金融稳定工具。 LVR限制是RBNZ宏观审慎工具包中的四个工具之一,由 谅解备忘录 (MoU)由当时的新西兰央行行长格莱姆·惠勒(Graeme Wheeler)和时任财政部长比尔·英语(Bill English)于2013年签署。

新西兰央行的数据显示,非银行贷款机构的住房贷款增长强劲。在截至2019年5月的两年中,它增长了55%,即超过10亿美元,达到28.36亿美元。然而,即使在这种增长之后,非银行贷方仍仅占房屋贷款总额2656.68亿美元中的1%,其余99%由银行持有。

咨询文件中的咨询问题包括;
规范贷款标准(例如LVR)是否合适?这些权力应有多广(应该包括债务收入限制等其他工具)吗?
贷款标准应仅适用于存款接受者还是所有贷方?
这些工具是否应有特殊的治理安排?
储备银行是否应该重新考虑其观点,即这些工具只能暂时使用?
除了贷款标准外,当储备银行随时间使用标准审慎工具(例如资本比率)时,是否有任何担忧或理由需要进行更广泛的政治监督?

新西兰央行目前拥有适用DTI政策的法律权力

在债务到收入限制或DTI方面,新西兰央行继续 希望将这样的工具添加到其宏观审慎工具包中。 DTI工具可用于限制银行向借款人提供的贷款的程度是借款人收入的高倍。咨询文件指出,新西兰储备银行“目前具有实施DTI政策的法律权力”,但其与政府的谅解备忘录并未将其列为适合周期性改善金融稳定性的工具之一。

该咨询文件还说,新西兰储备银行应用LVR的权力是指导风险管理系统设计的更广泛权力的一部分。它说,如果控制借贷标准的权力以更具体的方式写成,那么关于精确设计的问题就会出现。

“例如,'调节相对于客户收入和抵押品的贷款规模的权力'将允许将LVR应用于其他领域,例如商业地产,并允许DTI。这将是相当广泛的,尽管还有更多与现有权力相比,具体措辞可能会赋予更窄的权力。”

计划采用澳大利亚式授权存款机构的模型

作为《新西兰国民银行法》审查的一部分,政府已做出``原则上''的决定,将用于监管银行和非银行存款接受人(NBDT)的两个现有审慎制度合并为一个制度,有点像澳大利亚的授权存款机构模型。

但是,该咨询文件似乎倾向于让那些不在法规“内部范围”之外向公众借入存款的贷方。这些贷方通过诸如证券化之类的批发市场产品或诸如债券,债权证或中期票据之类的较长期资本市场产品的零售发行等获得资金。 

咨询文件中的咨询问题确实包括新西兰央行是否应具有酌情权``扩大范围''以避免规避套利,例如在商业模式上指定与存款人在经济上相似的实体中。

新西兰银行 在2013年对NBDT审慎监管制度的审查中考虑了更改NBDT定义的可能性,以确保更好地抓住可能增加NBDT部门系统性风险的实体,包括通过借贷和借贷。如果扩大监管网络,那么当时该国最大的金融公司通用电气金融公司(GE Capital)本来是拖延的关键实体。

然而, 新西兰央行最终决定 通过其父母或企业集团其他成员(例如GE)出资的实体从事的业务是借出自己的钱,而不是从第三方借钱。新西兰皇家银行表示,因此,因这些实体倒闭而直接遭受财务损失的唯一人是其所有者。

通用电气随后 被肢解,其前消费者金融部门现在称为纬度金融服务。

征求意见稿的提交截止日期为8月16日星期五下午5点。《 RBNZ法》审查的第一阶段 专注于货币政策.

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23条留言

LVR并没有停止肆虐的房价上涨,这是法律修改后三年内在奥克兰达到的峰值。因为其原因是降低贷款利率,中国资金流动和央行印刷。同样,20%的存款要求并没有真正适用于越来越多的fhb去经纪人的交易,也无法获得银行和rbnz无法正确跟踪的多笔贷款

房价是一个多方面的问题,没有万灵药。 LVR绝对有作用,但是这种作用是损害限制。

LVR并不是要停止肆虐的房价增长-LVR制度的唯一目的是通过限制银行可以贷出的金额并提高其借贷比率来保护金融系统。它对房价增长的轻微影响只是一个副作用。

我听说过针对FHB房屋进行多笔贷款的故事,现有数据似乎可以证明这一点,但是我看不到如何将其用于规避LVR限制?当然,如果您不能为一笔大笔贷款存入20%的存款,就不能对一半大小的2笔贷款存入2笔20%的存款。仅在两家银行绝对没有尽职调查的情况下,拆分贷款才有助于规避DTI。除非我缺少什么?

20%的押金是由许多人解决的。人们在他们的信用卡上获得贷款甚至现金透支只是为了冲破那个标记。大多数人没有意识到的是,当时只有5-10%的贷款被限制在贷款账本中。他们最近放宽了规则,但在那时,如果您有20%的存款,银行会希望您重新记账。

现在他们详细了解钱的来源。如果某人没有存钱,但是突然出现一笔存款,那么很明显他们有一笔贷款,或者是家人的“礼物”。

LVR应该保持一致,即使只是为了防止银行抱怨偏差和竞争环境的倾斜。

可能同样重要的是,需要考虑总的贷款限额。如果打算将购买者的存款限制为只有10%或20%的购买者,那么它就毫无意义地允许多笔贷款,这些贷款在总体上规避了对贷款的控制。

对我来说,LVR无法运作,因为去年越来越多的贷款(也占百分比)超过80%。对我来说,这意味着它不是适用于所有人的规则。 FHB的百分比增长最快。据报道,RE NZ的房屋价格(即要价)下降的幅度超过了销售中位数。这让我有点担心。每个人似乎都认为通货膨胀已经死了,因此利率永远不会上升。由于通货膨胀是工资,汽油上涨和食品价格的函数,而后两者可能会受到美国洪水和伊朗潜在冲击的很大影响,因此这一假设值得怀疑。

我不久前查看了CPI的计算,可以查看其构成的细分。诸如食物,交通,住房等事物的增长速度非常快-但是诸如互联网账单和电视机之类的其他事物却有所减少,总体而言净增幅很小。

让我感到震惊的是,计算被操纵了-互联网的成本总是会下降的,通常与消费类电子产品一样。将这些东西放在篮子里会使CPI下降。

因此,基本上,人们生存所需的东西已经大大增加。人们不需要的东西价格下降了。

CPI测量的失败促使新西兰联储降低利率,加剧了人们赖以生存的东西的通货膨胀。

另一件事是,我们的家庭杂货账单每年为12,000美元……我们在互联网,电话和电费上的花费不多。

英国脱欧公投后,由于货币效应,英国通货膨胀率飙升。现在,任何明智的英国央行行长都将/应该提高利率并支持英镑。相反,利率降低了,人们可支配收入受到打击。

我觉得这里可能会发生同样的情况。新西兰储备银行知道,如果加息,加速器将受到重压,奥克兰房价下跌。他们可以忍受目前FBB带来的缓慢进程,但我更怀疑银行是否会承受抵押贷款的压力。

但是,有一个问题〜新西兰有多少抵押贷款业务被重新打包并出售为MBS?有人有想法么 ?我只是想知道这实际上是在哪里持有的债务以及其中一些债务是否已转交给当地的养老金计划...

嗨Glitzy,您经常发布有关英国的信息,这是什么?

一个国家 ?英国 :)

澳新银行的收益比其他银行少约22%。无花果前段时间很有趣

应该扩大储备银行的职权范围,以将房价通胀限制在不超过一般通胀,尤其是工资通胀的水平,并做到这一点,它需要使用DTI和LVR,并将这些扩展到银行以外的所有贷方。

使用ETI,而不是DTI

伊维尔

DTI =债务收入比

什么是ETI?

收入支出
会计101,比较财务状况,贷款&彼此之间的价值和现金流量,彼此之间的收入支出。切勿将财务状况,债务与现金流量,收入混合在一起

伊维尔

您会建议什么费用收入比率限制?

分子也包括:
1)按揭利息?
2)在P上抵押支付的本金&I loan?

如果违反ETI限制,银行应该怎么办?
1)加息吗?
2)债务本金付款是否加快?

一个有关如何违反ETI的例子-一对有抵押的年轻夫妇可能有一个孩子,所以这可能意味着由于新孩子而增加的支出,以及母亲照顾孩子时收入的减少。 ETI将增加,并且可能会超出限制。

银行历来采用债务还本付息比率测试-以前的水平是25%,现在应该是33%,但是我听说有些家庭将其家庭总收入的40%以上付给了P&I mortgage payments.

请记住,新西兰央行实施这些宏观审慎工具的主要目的是为了确保新西兰金融体系的稳定。

是的,我认为利息和本金应包括在费用中。就像LVR一样,最大比例将由RB设置。 ETI将在借款时(例如LVR)应用,以防止借款人陷入过多的现金流冲突。如果在贷款期限内违反了ETI,只要借款人支付利息和本金就没有问题(情况总是如此)

我的观点是DTI是荒谬的。假设RB将最大DTI设置为5。
因此,年薪10万美元的Jo Blogs获得了50万美元的抵押贷款。他付4%的利息=每年2万美元。
在三年的利率中,乔的姐姐简(与乔的收入相同)的利率为8%,尽管她必须每年支付4万美元的利息(双倍),但她的DTI也为5,因为“ E” xpense也可以获得50万美元的贷款。 DTI中缺少等式的一部分

我认为,lvrs是一代一代的潮人,他们向年幼的婴儿潮一代想要自己的房地产游戏所带来的灾难。我于2006年以10%的押金带来了第一套房子,从此再也没有回头。我总是像租房一样付款,随着财产价值随着时间的推移稳步上升,我获得了股本收益。从那以后,有整整一代的fhb错过了更大的收益,因为婴儿潮一代和外国业主抢购了一切,剩下的唯一选择就是租房。当约翰·基(John Key)在国民党第二次大选获胜后宣布新西兰开始营业时,我对“光明的未来”充满了希望,我怀疑任何人,包括我自己都意识到了它的真正含义。

同意如果我们有能力或专门知识或希望以有意义的数量交付货源,那么LVR会很好。

我们没有这些东西,结果价格飙升。谢天谢地,尽管目前的平静可能受到可能削弱工资增长的相同因素的支撑。