珍妮·史塔克斯(Janine Starks)仔细研究了红色区域买断报价,财务鱼钩以及将对房主达成或破坏交易的价值主张。

珍妮·史塔克斯(Janine Starks)仔细研究了红色区域买断报价,财务鱼钩以及将对房主达成或破坏交易的价值主张。
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10月3日,11:45

简妮·史塔克斯(Janine Starks)*

从我的邮件袋中:

为什么克赖斯特彻奇红区的人们为政府以应课差Value租值购买房屋的提议而so吟? 

政府付给律师费,没有中介人的费用,他们所获得的价值是房地产市场表现良好时设定的。许多人的房屋全损,因此他们的保险公司将支付重置价。这肯定要高于应课税价值,所以他们会做得很好。您不认为对此有过多大惊小怪吗?     

不,我没有。我完全不同意您对Red-Zoners吉祥的评价。

尽管您的信会在红色区域中引起很大的关注,但您并不是一个孤独的声音。跳过了一些博客网站和写给编辑的信之后,简直令人恐惧。 

让我来体验一下财务鱼钩,而不是一头雾水。

价值在哪里?

那里最常见的误解是应税价值足够好。有人认为“市场价值”应该是真正的评估,但是从财务上讲,这也不足够。保险业的整个基础都建立在“替代价值”的概念上,令人非常失望的是,许多红色地带可能会错过其保单固有的全部价值。从财务上讲,“替代”的概念与房屋上其他类型的价值完全不同(参见对面的方框)。

应课税价值–理事会使用独立评估师每三年分配一次的价值。他们使用当时保存的计划,本地销售数据和建筑成本。不包括动产。通常,这是基于办公室的评估,因为大多数物业都不会被查看。     

市场价值–愿意的买家愿意为您的房屋支付的价格(地震前)。它将考虑房屋的位置,年龄,状况和大小以及景观,装修和动产等任何特征。 

重置价值–在您的土地上建造一间新房子(大小和规格相似)并使其符合最新的建筑法规和地震规则的成本。费用还可以包括一长串的专业费用,从建筑师或起草费用到工程师费用,工料测量师费用,地质技术报告,法律费用和理事会同意费用。

完全释放保险合同价值的唯一方法是进行物理重建。这样,您的保险公司必须承担更换房屋的所有费用。如果通货膨胀导致价格上涨,他们将承担成本。 

他们将支付项目管理费以及建设中涉及的所有其他费用。而且,如果他们声称可以以低廉的平方米价格购买,则必须交付或修改其初始费用才能交付。 

短改

除非有法律咨询或与保险公司进行磋商,否则有两种类型的红色地带将最终改变,并且不可能看到其保险单的全部价值被支付:1)被认为可维修的房屋; 2)那些买不起新土地的人。

让我们从第一个开始:

那些拥有可维修房屋的人将被引导至政府以应课差Value租值出售的要约。重建的负担能力将无法实现,因此他们不得不寻找二手房屋,这些房屋在数千年的余震中花费了数年的时间支付更换保险后才得以修复。 

当推土机将您的房屋拆毁,而您的邻居却看到邻居购买了由其保险公司建造的全新房屋时,您会感觉如何呢?您将在财务上等价于oke目,被告知接受应课税价值。 

另一种选择是,Red-Zoners通过法院与保险公司竞争,并试图挑战不能要求其替代保险的假设。一般人几天没有30-50,000美元的资金去法庭,更不用说可能的上诉了。  

曾经有过集体诉讼的传言,但有许多政策措辞和多种不同的维修情况使事情复杂化。测试用例会很有用,否则,剩下的就是政府的报价了。

现在第二次;那些买不起新土地的人

保险公司希望兑现其诺言并为客户建造新房,但并非每个人都可以再抵押以支付更高的土地成本。由于无法利用保险公司的优惠,老年人和那些预算有限的人被困住了。保险公司通常不会以现金支付重置价。如果要现金,则必须采用房屋的市场价值(再保险公司规定)。  

保险公司参加了红区派对,并提出了其他选择。只要将其用于二手房或房屋土地配套,他们就会让他们具有“重置价值”。从理论上看,房主似乎可以提取其政策的全部价值,这真是太好了。但是实际上鱼钩正在出现。 

谁看重“替换”以及包含哪些内容?一些保险公司正在使用非常低的平方米费率,很少提供有关如何得出这些费率的详细信息,并且不包括将要产生的项目管理费之类的附加费用。 

我已经看到了替代价值的计算,该替代价值是如此之低,以致低于应纳税额。从直觉上讲,这没有任何意义,并且会导致人们认为保险公司的表现不公平。另一方面,我也看到保险公司使用了详细的计算,这些计算是由独立的工料测量师进行的,看起来很公平。归根结底,这是拥有声誉的保险公司,以及其他房主将如何看待他们的客户。  

保险业如何回应?

透明,沟通和公平将成为红色区域判断其保险公司的素质。当保险公司拒绝支付他们认为可维修的房屋的重置价时,他们需要对此透明的法律依据保持透明。 

此刻有一种猜疑。在与那些无力购买新土地的人打交道时,保险公司需要公平地计算重置价值。独立的数量测量师进行的详细范围界定将建立信心和信任。将客户视为个人非常重要,但同时要确保保单持有人之间的平等。   

您对Janine有任何疑问吗? [email protected],主题行:财务痛苦阿姨。匿名性得到保证。   

 

* Janine Starks是Liontamer Investments的联合董事总经理。本专栏中的观点仅代表她的个人观点,并不代表Liontamer。这些意见本质上是一般性的,并不是针对任何个人有关购买或处置金融产品的建议,意见或指导。读者不应依赖这些意见,而应始终寻求适合其自身情况的独立财务建议

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5条留言

 “这就是拥有良好声誉的保险公司”……所以,没有人甚至没有工党去建立一个公众可以访问的网站,以发现每个保险公司的行为真相的麻烦。 。该策略不包含隐私条款……可以! 

我有很多时间陪伴受地震影响的人们。 

AMI是否在做离岸公司一直在做的肮脏的trick俩?我敢打赌,他们一直都挺直,公平交易。我说的对吗?就是想。

我母亲是AMi的客户,上周我们在红色区域完成了她的房屋出售,AMI非常出色,我必须说在帮助我们完成整个过程中,CERA,EQC简直是一场灾难,困难重重,无法理解他们自己的流程。他们将只支付700美元的律师费,由于文书工作很多,总费用约为2500美元。我妈妈最终选择了GV,AMI提出了所有选择,等等,因此我们可以做出明智的决定,尽管我们认为与CERA交易也不需要他们。

谢谢珍妮的消息灵通。在观察房主之间缺乏公平性时,您是绝对正确的,房主中的一些人(像我们一样)正在接受我们的保险人提出的重建要约,而有些人则因为他们的保险人认为自己的财产而被迫接受备选方案一(应税价值)。 “经济维修”,同时又知道他们不必为此费力。

您对每平方米建筑成本的评论是及时的-我们了解到,对于不太相似的房屋,价格从每平方米900美元到2000美元不等。这是我们仍在努力解决的问题之一。根据我们的经验,我建议RedZoners仔细检查其保险公司的工作范围-是否遗漏任何东西,成本核算是否合理(询问业务),测量是否准确?请记住,对于保险公司而言,这项任务的规模是空前的,并且可能会出现错误和疏忽。

我对我们的保险公司允许购买人购买现有房屋,房屋和土地套餐的投保人以替代方式支付的款项感到惊讶,我们的保单中没有任何东西将这些作为结算选择。这是他们的利他主义,还是他们希望能为他们省钱而不是直接资助重建的务实反应?我的愤世嫉俗者倾向于后者。

并非所有那些购买土地的Red Zoners都处于严重不利地位-在我们的案例中,这仅需再花费1万美元,而且新土地的面积略大,因此每平方米的成本几乎相等。但是,我要说的是,一般来说,在细分中用相同大小的区域替换RedZone部分将额外花费30到10万美元,这是许多人买不起的。令我失望的是,官方并没有很早就采取行动以确保一些土地可以交换给RedZoners,也允许经济损失较小的房屋搬到那里。所缺少的仅仅是政治上的缺陷。