格雷格·宁尼斯(Greg Ninness)发现魔鬼'新计划的细节,以帮助新手进入投资物业阶梯

格雷格·宁尼斯(Greg Ninness)发现魔鬼'新计划的细节,以帮助新手进入投资物业阶梯
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19th Nov 19,6:18 am

格雷格·宁尼斯(Greg Ninness)

已经成立了一家专业房地产机构,以帮助人们集中资金在他们之间购买投资物业。

房地产共同有限公司(RET)是马丁·邓恩(Martin Dunn)的创意,他创立并仍经营着City Sales,这是一家专门从事奥克兰公寓销售的代理商。

RET将寻找合适的投资物业,将志趣相投的投资者聚集在一起进行购买,安排融资,提供标准化的所有权结构并代表投资者管理物业。

邓恩说他之所以提出这个概念,是因为他知道很多人想要购买投资物业,但要么自己买不起,要么就没有足够的信心购买。

RET将首先专注于住宅房地产市场,特别是选定郊区的两居室砖瓦房。但是邓恩说,这个概念也可以扩展到商业地产市场。

RET将向投资者收取购买价格的4%的买方费用,外加GST(4.6%)的费用以购买合适的物业。

每个物业最多有四个投资者,每个投资者需一次性支付2300澳元的设立费(包括商品及服务税)以支付购买法律文件的费用。

一旦安排好财务(如果投资者有现金,也可以在没有财务的情况下购买物业)并且购买完成,则RET将管理该物业,包括签署租户,收取租金,安排和支付诸如维护,差rates和保险之类的支出并进行抵押贷款付款。

由于RET是一家房地产中介,因此付款将通过经审核的信托帐户进行。

管理费是租金和支出的8.5%加商品及服务税(9.775%)。

尽管其意图是保留该物业作为长期投资,但可以在大多数投资者投票赞成时将其出售,或者投资者可以将其个人财产的一部分出售给其共同投资者或第三方。

尽管这些安排看起来相对简单,但是RET构建这些交易的方式有很多方面,投资者需要特别注意。

  • 投资者将以普通租户的身份拥有每个物业,其权利和义务在普通租户协议中规定,潜在的购买者应就此类安排的含义寻求适当的法律建议。
  • 银行为这些交易提供抵押融资的条件之一包括让物业经理支付抵押贷款(很可能是RET),而不是与多个投资者共同处理单个抵押贷款。作为其管理合同的一部分,RET将按揭利息的利息部分以及利率,保险和maintenance养等正常支出收取8.5%的商品及服务税(9.775%)。
  • 银行为提供抵押融资而施加的另一个条件是,投资者将对抵押付款承担“连带责任”。这意味着,如果一个或多个投资者无法按揭还款,其他人将需要弥补这一不足。通过以当前利率并根据RET对可能的购买价格和支出的估计,该风险应得到缓解,但投资仅应使现金流量为正。

Dunn相信RET瞄准的家庭公寓的价格可能在60万美元左右,每周的租金应该在550美元左右。

他提供的数字显示,估计每年的费用为1500美元,保险300美元和维修500美元,总计2300美元。

如果以五年期固定利率300.000美元的利率为4.23%进行抵押,则每两周将需要支付大约678美元,即每年需要支付17628美元,而RET的管理费大约为4000美元。

一旦从租金中扣除了所有这些款项,在允许空缺或意外情况发生之前,每年将留下4672美元或每周89.85美元(税前)。

因此,尽管这将使现金流量为正,但并没有多少钱可玩。而且这可能只需要长时间的空缺或意外的成本爆炸,投资者可能需要自己掏腰包才能支付抵押贷款。

这可能就是为什么RET的宣传材料主要关注潜在的资本收益,而不是该安排的创收能力的原因。

RET的小册子中使用的示例显示,如今,一个价值50万美元的单位在10年的时间里可能价值130万美元,基于每年10%的资本增长率。

投资者需要对这些预测的现实程度形成自己的看法,但有些人可能觉得它们过于乐观。

当然哪个会引起税收问题。

许多人错误地认为,引入资本收益明线测试意味着只要该资产在购买后五年内被出售,任何资本收益都将自动免税,但事实并非如此。

意向测试(Intent Test)规定,如果购买财产以转售为目的,则资本利得应课税。

考虑到RET的宣传材料中强调资本收益以及投资可能产生的相对较低的收益回报,潜在的投资者可能会发现,在房地产投资事务(特别是在税收方面)方面具有适当经验的会计师会花钱。

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37条留言

意图测试是否需要意图*以盈利*出售?

有人可能会争辩说,投资工具为投资者,其他许多房地产投资者和自住业主提供了一种避免对其储蓄缴纳所得税的方法。如果他们在存钱买房时将现金存入定期存款或股票,则他们将支付利息或股息的边际税率(假设为33%)。由于此计划用于偿还抵押贷款,因此他们无需为租金缴税。

在一个“选定的”郊区与一个陌生人一起购买一个两居室的单位,并对他们的抵押贷款负责,同时获得不到5%的总租金并向REA支付入门费。我没进去

不错的尝试-但算我了。

通常,唯一在这类计划中做得不好的人就是发起人,其中有些人也被轰炸。

警告告诫规则...

TTP

最终,商定的硬件最终将被责备,因为他们自己不想做任何工作,并且期望毫不费力地获利。毫无疑问,尽管人们会对“失去钱的可怜虫子”感到遗憾,而所有的责任都将归咎于RET。

房地产投资格局是否正在从我们所经营的行业发生变化?新投资者对它的看法与我们认为可行的看法不同。有了包括这家公司在内的新公司,未来会有一种非常不同的投资方式。

更多房东? up

在一个平衡的社会中,每个人都有1处出租物业。

“ RET将寻找合适的投资物业,将志趣相投的投资者聚集在一起进行购买,安排融资,提供标准化的所有权结构并代表投资者管理这些物业。”

听起来就像Blue Chip在将投资者的钱花到金融墓地之前所进行的宣传...该模型可能是“不同的”,但幼稚投资者的目标群体是相同的。 (例如:将经理已经拥有的“合适的”房产出售给那些不会为自己打扰或没有钱自己做的人)。而且,如果以蓝筹股为指导,那么这些确保成功的方案通常会在“周期”死亡之前兴起。
(我想知道有多少合适的物业会来自城市销售部!!如果一切都变成蛋ust,我们希望马丁·邓恩不会做马克·布赖尔斯)

有趣的模型。它应该做得很好,因为持续的住房金融化只会让更多的人想尽办法。实际上,它是对资产进行细分吗?
就像股票交易一样,您可以在其中购买部分超贵股票?因此,使用此模型,您可以拥有前门或天沟,而其他伙伴拥有地板或屋顶吗?我不知道政府在组织适当的立法来规范该部门之前会坐多久……否则可能会变得混乱!

汉姆的多个房东/投资者听起来有些绝望。我怀疑RET真正想做的是,他们正试图促进更多的海外投机投资,并促使中国买家无视其资本外逃法。英国《金融时报》的一篇文章着重介绍了他们进行房地产众筹的尝试,尽管如果中共关闭了这些渠道,我也不会感到惊讶。 《金融时报》文章:中国的购买者无视法律来满足对外国房屋的需求。 //www.ft.com/content/5dca923a-1895-11e8-9c33-02f893d608c2

其中一些数字和成本看起来很糟糕。您的50万美元财产在10年内将价值130万美元?你的梦想。

仅供参考,即每年10%

您不知道,房地产价格每10年翻一番(或翻倍以上)。
这是普遍适用的法律。

费用太高了。 4%+消费税(GST)以寻找合适的物业,再加上8%以上的管理费?他们一定在笑。

8%的管理费是标准的

“可能要花费约60万美元,每周租金应为550美元左右。”
买方代理和卖方代理总共就这600,000个单元收取5.5万美元。他们在这方面做得很好。新所有者在扣除抵押贷款利息费用之前的物业支出和管理费用后净收益为3.3%。听起来,这是为买进的傻瓜赔钱的好方法。从记忆中,马丁·邓恩多年来提出了其他类似的不经济计划,但最终都没有得到支持。

可能没有RE代理,我猜这些是从开发人员处出售的。 3.3%的收益率听起来确实很可靠,大约和现金一样好,也许比S高出50%&P?

一定要说我对任何类型的房地产投资计划都是新手,我所拥有的唯一房地产是那些为我的家庭铺上屋顶的房地产。
但是,我已经阅读了上述信息,还阅读了The Property Crowds促销材料,在其中的两个imo中,The Property Crowd获胜。这并不是说我会投资其中任何一项。

物业人群使用有限公司公司来持有每个住宅投资物业。
问题1:如果该房产在5年内售出,是否需要经过明线测试
问题2:如果投资者购买房地产公司的股份,但随后(在5年内)必须出售股份,那么投资者是否会假设股价确实有收益,就股票价格资本收益缴纳明线税。股价反映了房产的价值。
问题3:如果对第一季度的回答是“是”,那么随着时间的流逝,股票的交易将如何进行?

这让我想知道您是否只能出售自己拥有的公司的股份而不是出售财产

明确触发根本所有权的根本变化,出售股票将触发它。

还得质疑价格与租金的比率。.我们在block堡海湾看到的几个单元的价格都超过了60万美元,而快速的交易搜索显示,block堡海湾的2个卧室的单元房的要价大约为$ 500- $ 520星期。因此,购买价格低10%,租金高10%。

您必须很不了解情况,并且是一个贫穷的投资者才能进行这项所谓的投资。
首先,租金收益率低,其次,收取的费用高得离谱!

这仅说明奥克兰通常提供的低收益率。大约占总收入的4%。
具有有限的资本收益潜力。

太好了,每个人都成为房地产投资者。万岁,每个人都可以不用工作而赚钱。最好的事情是,任何人都可以投资房地产,不需要花些技巧。

同时:
//www.impalastrunk.com/opinion/94767/productivity-low-reasons-are-ha...

生产率低下是Don Brashs多年来一直关注的主要问题。

专业房地产投资者可以工作!
首先,他们下了屁股然后买了。
其次,他们需要做很多事情来确保他们的业务盈利。
如您所知,许多人需要支撑每周支出,因此任何资本收益都应得到。
这不仅仅是购买和坐下来而无所事事的问题,这就是为什么这么多人进入然后离开的原因!

当然,专业的房地产投资者确实可以工作,但是大多数人(不想)理解这一点。 RET的中心点是吸引大批人,他们认为他们可以一无所获,例如投资房地产而不必寻找,融资,管理,与租户,律师,银行家,估值师等……当然这些人会被烧死。根据本网站上有多少人认为房地产投资=无效,RE​​T将拥有大量潜在投资者

TM2,

读这篇文章的时候我在抽泣。我的心为像您这样的贫穷房地产投资者流血,用手指尽力不让别人感谢,几乎单枪匹马地使我们的经济持续发展。我们应该为您设立一个困难基金吗?

当然,也有反对者坚持认为,相互出售价格更高的财产对经济而言并不是一个闪光点,但是他们知道什么?

带回来马克·布赖尔斯。

听起来很绝望。
也许说明奥克兰的投资前景有多糟。
尽管spruikers会否认:)

在这种财产拥有结构中,只有一个确定的赢家,蛇比梯子更多。不要推进器投资已经做到了?但是增加多个所有者和另一级别的费用来支付抵押是聪明的。

听起来像是以前使用过的商业模式,在森林,商业建筑,房屋和农场中使用,收费相似,但结果却不尽相同。

如果您不能自己购买财产,自己进行管理,并且拥有足够的权益来度过空虚的时光,那就算了吧,唯一从中赚钱的人不会是您。

必须同意公牛的评论。仅仅是我还是这看起来像是一种支持邓恩先生的公寓销售方式,赚大笔佣金和一笔高额管理费的方式,而不会降低风险,而“投资者”则承担全部风险呢?

像蓝筹股一样,任何足以做到这一点的傻瓜都应该被赶走。

每年$ 500美元的维护费用-开玩笑。

是的,完全是因为太多的事情出了错,听起来风险太高了

房地产市场更多的金融化。很棒(...感叹)我们所需要的。接下来是什么?也许黑石集团(Blackrock)或其他私募股权公司会来“投资”新西兰房地产。