澳新银行 economists say '如果事情真的开始变得愚蠢'在房地产市场上,储备银行可以选择再次收紧贷款对价值比率的限制

澳新银行 economists say '如果事情真的开始变得愚蠢'在房地产市场上,储备银行可以选择再次收紧贷款对价值比率的限制
大卫·哈格里夫斯(David Hargreaves)'s picture
20th Jan 20,1:12 pm

澳新银行的经济学家表示,如果住房市场显示出真正的腾飞迹象,他们将不排除储备银行实际上会再次收紧其贷款对价值比率(LVR)限制的可能性。

该建议是在澳新银行经济学家的第一篇 每周焦点出版物 经济学家们将在今年新年之际审查他们今年将密切关注的一些问题。

他们说,房地产市场“永远值得关注”。

“ ...而且它再次发挥了作用。在全国范围内,各城镇竞相创造住房负担能力的新记录。奥克兰的年度房价通胀回升至正常水平,非常有限提供价格动力的清单。”

经济学家表示,创纪录的低抵押贷款利率“显然正在发挥作用”,并且与其他形式的贷款相比,银行的相对吸引力有所增加,因此银行有动机试图抢占该部门的市场份额。

澳新银行的经济学家预计,今年房价将以每年5-6%的速度增长。其他经济学家,尤其是西太平洋银行(Westpac)的经济学家已经说了一段时间,房价将重新出现,而西太平洋银行的经济学家长期以来预计价格上涨将达到7%。

所有这些都发生在人们普遍预期储备银行将进一步放松其LVR限制之后不久。 

一方面,LVR限制的特征是,新的自用房贷的“限速”仅为资产价值80%以上的LVR的10%。 2016年针对投资者出台的严格存款规则要求投资者必须找到40%的存款。

在过去的两年中(2018年1月和2019年1月)放宽了限制,目前如下:

投资者贷款–存款的30%/投资者贷款的5%

由于与此类贷款相关的风险较高,因此对投资者贷款的LVR贷款限制更加严格。根据现行政策,如果投资者贷款的价值超过房产价值的70%,则将其分类为高LVR,并将高LVR贷款限制为不超过银行新投资者贷款总额的5%。

业主贷款–存款20%/业主贷款20%

此类贷款用于以所有者占用的财产作抵押的借款。根据现行政策,如果业主自用贷款的价值超过房屋价值的80%,则将其归为高LVR,并将高LVR贷款的金额限制为不超过银行新业主自有贷款总额的20%。

如前所述,新西兰央行已被广泛暗示在其2019年11月的《金融稳定报告》中进一步放宽规定,但表示:

“ ...鉴于未来住房贷款风险趋势的不确定性,此时不宜进一步放宽LVR限制。我们将继续审查LVR限制,并根据总体风险的变化进行调整环境。”

显然,新西兰央行 当时警惕的迹象 -自那时以来得到加强-住房市场正在以严重的方式觉醒。 

澳新银行的经济学家说,“有利的一面”是,强劲的房地产市场支持市场情绪和GDP增长。

“不利的一面是,这不是我们需要的增长。家庭债务已经很高,住房负担能力已经是一个重大的经济和社会问题,房价上涨进一步加剧了财富不平等。

“如果情况真的开始变得愚蠢,新西兰央行可以选择再次加强对LVR的限制。

“我们不会排除它。”

当然,住房只是今年经济形势中的许多内容之一。

澳新银行(ANZ)经济学家特别关注的其他事项包括:观察信贷供应情况,商业信心活动指标,政府的细节 基础设施支出 圣诞节前宣布,以及经济中资源紧张和通货膨胀压力的指标。

经济学家说:“这些是我们今年将要注意的主要内容,但与往常一样,可能是有些东西出自左领域。”

“我们预测的主要主题保持不变:新西兰经济正在应对一些典型的后期挑战,这些挑战使实现更高的速度变得更加困难,但是从目前的情况来看,没有任何迹象表明会出现脱轨。

“也就是说,十年来前所未有的宽松货币状况所带来的全球风险尚未消失,市场和情绪可以迅速转变,因此,老实说,我们不希望看到这种情况的到来。

“但是,尽管在企业中建立应变能力非常重要,但始终为最坏的情况做计划将确保遗留机会遗留下来。新西兰的企业似乎正在重新寻找机会和可能性的思维定势,很高兴看到。” 

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65条留言

我们收紧移民规则怎么样?
不,我们不允许进行辩论。 AUS的移民情况同样严峻。我们的领导人实在太虚伪,公司所有权导致的msm腐败。

逻辑告诉我们,大多数“利益相关者”都将主张继续保持其所持股份的利益。

对于依赖广告的MSM来说,适用于按行发行的dedt按键银行。没有人想停下来。

但这是庞氏骗局-庞氏骗局往往会叫停自己的停顿,十年前已经做到了。从那以后,人们一直在使用类固醇,这被称为经济学的无知所助-对“物理承保”一无所知。奥克兰房屋的合适价格是多少?答案是,一旦资本收益(在不断衰落的物理基础设施上注册的计算机持有的数量不断增加)运行起来,未来将有多大能力支持还款。

不...我们不允许进行辩论是

完全同意,但是我猜想,由于减少移民而对经济产生的影响的任何模型都可能使这匹马受惊,因此最好将其锁定在钥匙之下。

好吧,对GDP的“狭窄”评估可能会。
我敢肯定,对减少移民的平衡经济评估将显示收益超过成本。

好吧,对GDP的“狭窄”评估可能会。

因此出现了问题。据我所知,统治精英将GDP视为几乎所有事物的“广泛”报告卡。坦白地说,在新西兰经济将重心放在消费者支出上的情况下,我理解为什么采用“敞开大门”的方法。这是简单的选择。

是的。
除了口号宣传之外,您认为福利没有多大意义。

商业,创新和就业部(MBIE 2019)没有发现任何证据表明该地区较高的新(国际)移民比例与房价上涨有关。

当您经营移民经济时,答案是否定的。

因此,澳新银行的经济学家说: “不利的一面是,这不是我们需要的增长。家庭债务已经很高,住房负担能力已经是一个重大的经济和社会问题,房价上涨进一步加剧了财富不平等。”

那么,他们希望WTF何时能为雇主提供主要借口,以投机炒作房价并创造伴随其的虚假经济吗?

具有讽刺意味的

银行可以在不需要新西兰联储沉重负担的情况下展示一些倡议并自行介绍。
就移民而言,如果我们不能安置新西兰人,那么安置移民意味着什么。
难怪房价和租金继续上涨。

海事组织这将是一个好主意。我记得曾经接受过一位银行首席执行官的采访,讨论了这一点。我认为他们的论点是,他们与其他银行竞争,如果不放贷,其他银行就会放贷,他们必须借钱来赚钱。因此,我们确实需要对该行业进行非常严格的监管IMO

我100%同意该论点,并且不能看到银行自愿做出这样的更改,尽管如此令人失望。任何将自己的LVR提高到高于竞争对手的银行都将自愿将自己排除在很大的市场份额之外。

我认为这一论点非常微弱,并指出了CEO短期激励措施会产生不利影响的情景,即,如果市场翻滚且出现违约,那么放弃市场份额并维持承保标准的银行,而其他银行则不惜一切代价追求增长,将是明确的赢家,股东将正确地奖励良好的管理。但是很明显,CEO并没有以这种方式被激励,他们只工作了5年就很高兴继续跳舞,并希望音乐在得到金色握手之前不会停止。所有这些说明的是,监管机构必须管理银行,而不是首席执行官本身,这正是Hisco(因为对存在问题的做法予以放宽)的有效说法-也不是一件好事。

没有足够的供应,因为我们已经让所有这些人进入了新西兰,但没有为他们建造房屋,也没有为此建设基础设施。因此,他们的住房需求正在侵害一直住在这里的新西兰人,他们也需要购买住房才能居住。我认为他们应该有一项政策,要求每2-3个人进入新西兰,就需要新建一个住房在那之前发生。

我还认为储备银行希望在去年的一项公告中提高房价。好的,他们可能不想让他们失去控制,但我认为LVR并没有太大的不同,部分原因是大多数拥有房租的人实际上只拥有1,而NZ充满了爸爸妈妈的房东。少数拥有3个或更多。再加上较高的LVR租金,意味着房东有可能以更少的租金出租房屋,因为他们的借款会减少。潜在地,这可能有助于降低租金,因为抵押贷款的服务成本会更低,因为抵押贷款的金额可能较小。但是从长远来看,尤其是当利率最终上升时,租房者将付出更多。目前,我已经做了一些当地房屋的数字,这些房屋被认为是租金,而租金仅足以支付抵押贷款,甚至不包括维护费用。因此,当价格已经很高时,那些财产所有者将依靠资本收益。
我们正在谈论的是一个NZ小镇的650k 3房的房子,租金大约是每周$ 500。

由于房价已上涨太多,人们在银行中兑现的钱实际上使我们通常购买的最大门票项目-房屋的购买力降低。我们官方的书面通货膨胀率数字很低,但其中不包括房屋之类的东西,不确定为什么,但这似乎太方便了。

租户将付出更多。
我不确定会“很多”。当然,它可能会增加,但是人们有限的支付能力将像任何经济商品一样限制增长。
假设价格不上涨,进一步提高租金将使购买更具吸引力。
所以各种平衡因素在起作用

我不确定会“很多”。当然,它可能会增加,但是人们有限的支付能力将像任何经济商品一样限制增长。

你是对的。住所按固定预算运行。住房成本增加,则用于其他消费的支出减少。实际上,您正在创建一个反馈循环,因为业务收入减少,必须使用更多资源(促销和价格折扣)来满足增量销售。

在很长的一段时间内,它将不得不上升很多。但是收入还不足以应付这一点。我猜想提高最低工资之类的事情也应该有助于全面提高工资。但是钱从哪里来使工资增加,有效地它也必须增加通货膨胀,因为商品和服务的价格必须上涨,这都是平衡的,因为当一件事情改变时,它也会影响一切别的。我觉得我们目前陷入了这个低利率的世界陷阱,对于许多人来说,低利率并不是什么好事,因为IMO反映出有人必须解决一些重大问题。

“因此,当价格已经很高时,那些财产所有者将依靠资本收益。”

那就是游戏。大量亏损。很棒的商业计划。

我认为负面的负债调整规则已经改变。我想这取决于您何时在房地产周期中进行购买,是否有人仅根据资本收益进行购买,我认为这不是一个好主意,因为这是在猜测和赌博是否已在正确的时间购买了房屋,并且会每年的升值幅度是一定的。一些成本很高,例如保险,每周给我报价80美元。然后费率又是每周60美元。然后,维护成本平均每周大约需要60澳元。这已经从每周450-500澳元的周租中扣除了200澳元。听起来这不足以支付65万美元的房屋押金30%的抵押贷款。租房者看起来可能会得到一笔很好的交易,而且看来他们得到了纳税人的部分补贴,这些纳税人可能会少收税款。

“我认为负面的杠杆比率规则已经改变”

在截至2020年3月31日的当前纳税年度中,他们已经更改。许多处于亏损状态,现金流量为负值的兼职房地产业主可能没有意识到这一变化。他们可能只是在2020年5月或2020年6月才意识到这一点,他们提交了纳税申报表,并意识到他们无法再用其他应税收入抵销其房地产投资损失。

在过去三年中购买了一些在奥克兰亏损的房地产投资,然后可能会决定,在过去三年中没有资本收益的情况下,房地产投资不再值得。

好吧,目前新西兰住房市场似乎并没有太大变动,已经快一个月了,没有拍卖结果。我们能在接下来的几天里看到雪崩的销售吗?也许那时他们需要收紧LVR规则。

“澳新银行的经济学家不会排除LVR限制的紧缩”

一定是在开玩笑。购买150万或200万房屋的人对他们来说很重要。

正如在该论坛上许多次所说的那样,要拥有摇滚之星经济-必须紧随这一住房庞氏骗局,因为选举也临近,摇滚之星经济对于JA的生存也必不可少。

FHB已退出奥克兰市场。

如果房价飙升至过去几个月的水平,甚至对FHB不得不在奥克兰拥有房屋的希望也就过去了。

现在,所有所谓的投资者都可以相互买卖,或者更好地将其出​​售给在新西兰建立的海外业务/信托

FHB已退出奥克兰市场。

您基于此陈述使用什么数据/证据?

什么数据/证据?全部与feelz有关。所有与我感觉矛盾的数据都是谎言或虚假新闻。我知道,因为回声室内的同伴同意了我的看法。全球变暖也引起了澳大利亚大火,因为变暖=大火。我的回声室的同伴这么说,感觉很不错:)

Stev-O,

我想认为您的帖子纯属讽刺。我当然希望如此。在绿野仙踪大火中,我碰到了这一点。 2007年,罗斯·加瑙特(Ross Garnaut)教授被要求撰写一份有关气候变化对澳大利亚经济潜在影响的报告。 《加瑙特气候变化评论》于08年9月发表,他在书中说了这一点。 “最近对火灾的预测表明,火灾季节将更早开始,结束更晚,并且总体上将更加强烈”。 “这种影响会随着时间而增加,但到2020年应该可以直接观察到”。
当然,它完全被忽略了。

教师因负担不起而离开城市,导致教师短缺的事实应该有点暗示。

你那模糊的轶事意义不大。我确定您不在乎,但这是实际数据。

//www.rbnz.govt.nz/statistics/c31

将有尽可能多的人买得起-现在800辆的销量达到了上百万辆。

正确的stuart786786-不需要数据,但需要常识。

如果FHB在兴趣如此低的情况下尽早筹集700到800,而不是如何设法筹集900或100万,除非现在他们与家人决定从奥克兰的2卧室搬到一间卧室,而奥克兰的2卧室已经减少。

这个JA政府已经采取行动,向NZ确认了免税天堂的地位-需要更多说明。

首先,您说FHB“将要退出”,现在您说FHB“将要退出”。您是说房价将上涨25%(目前价值80万的房屋将来将以100万美元的价格出售),然后FHB将退出市场?

无论如何,这是最新数据-

//www.rbnz.govt.nz/statistics/c31

那似乎没有提到新西兰的地点。 OP指奥克兰FHB

那么,也许OP可以提供Auckland数据来支持其索赔。如果您认为奥克兰正在逆转全国潮流,那么我请您提供证据(“奥克兰很贵”不会削减它)。

目前还不是25%,但是如果持续下去,将会很快

肯定在800年代的房屋将在900年代发展,而在百万以上的年代则达到900年代,因此,如果这种趋势持续下去,那么FHB(如果尚未出现)将消失。

百万富翁以上类别的房屋中,很少有没有引起任何兴趣的房屋,现在肯定会比房屋价格高出10%至20%。尽管FHB并没有在这个水平上竞争,但是这所房子确实并且将会提升整体情绪。

等一下

同时,我在TradeMe上看到很多要价下降。目前,这是一个非常奇怪的市场。成交量仍然很低,而且正如Mikekirk所强调的那样,回升似乎在非常不同的波段。在我们看到更高的销售量之前,情况似乎并不十分清晰。

问价在哪里下降?我所在的区域缺少房源。事实证明,将储蓄存入运输工具将减少一千次,我们不是在续约,而是找不到要购买的财产。

真正的损害发生在2012-2017年奥克兰上四分之一的恶性通货膨胀时期。降低房屋拥有率,以及全国创新者和企业家的出生率。剔除经济增长引擎时,对未来并不陌生。

您真正的意思是穷困的本地新西兰公民FHB已退出市场

然而 ....
FHB's完全陷入困境的新移民,有钱人想要购买他们的第一套NZ房子

投资者贷款根本不比所有者承担的风险高!!!!
银行所说的只是事实,而不是事实!
投资物业总是可以出售的,而投资者仍然可以拥有自己的房子!
从租金中获得收入可以为抵押贷款提供资金,通常来说,如果需要出售投资物业,这不是由于租赁物业,而是由物业担保的商业失败。
通常,如果投资者具有足够的聪明才智,则可以以良好的基本面购买该投资物业。
业主需要依靠工作或收入来支付房屋抵押贷款,如果他失去了抵押贷款,那么他将没有资金来支付抵押贷款!
就个人而言,我会比自住房主更愿意向买房好的借款人借款。

“通常来说,如果投资者有足够的聪明才智,就可以以良好的基础购买投资物业。”

仅当您将预期的手指越过免税上限收益作为“基本原则”时,才可以。

如果房地产投资的贷款与商业贷款的利率相同,那么住宅投资的房地产显然是一项业务,整个游戏将是一场不同的射击比赛。我的业务(针对该业务的担保)不能超过9%。整个银行体​​系都与生产性经济背道而驰。

银行之所以喜欢房地产投资,是因为它们是人们需要的必需品,而且如果所有者无法支付账单,他们会将房地产作为抵押。鉴于当前的房地产市场,回购房屋在抵押贷款销售中不太难出售

这就是为什么银行需要房价继续上涨的原因,因为如果房地产市场出现崩溃甚至停滞,他们不希望被迫以低于借出的价格出售房屋。 。

“投资物业总是可以出售的”

住宅房地产并不总是容易出售,并且取决于市场状况。有卖方市场和买方市场。在买方市场上,如果卖方不愿降低价格预期,房地产可能需要几个月的时间才能出售。

有一个亲戚在12个月前列出了待售的住宅物业,但至今仍未售出。如果她受时间限制,将不得不降低售价以出售财产。这完全是价格问题-如果她将销售价格降低50%,则可能会有感兴趣的买家,如果她将销售价格降低90%,则可能会更感兴趣。

这是在理想的位置吗?还是他们要求的太多了。 RV是关于房屋价值的一个很好的主意。我发现有很多人列出自己的房子,但可能并不急于搬家,但随着时间的推移,他们列出了很多,只是看他们是否能被叮咬。我知道已经上市多年的房屋,有些断断续续,但从未售出。

“通常来说,如果投资者有足够的聪明才智,就可以以良好的基础购买投资物业。”

以良好基本面购买的投资物业是否包括以负现金流量购买的投资物业?

“投资者贷款根本不比所有者承担的风险高!!!!
银行所说的只是事实,而不是事实!!!!”

您能否指导我们找到一些证据/数据来支持这一主张?

我看到了这些问题的解决方案:只需提高利率即可。他们越高,借到的钱就越少。鉴于OCR人为降低,这完全在RBNZ的能力范围内。

太简单了。这将意味着更多的钱将从消费者支出中吸走,并且很可能对财富效应产生负面影响。

因此,让我们继续保持支出,并在人为的低利率上猜测前进的方向。可能出什么问题了?

每次降低利率时,消费者支出都会受到打击-因为这表明经济不景气,即节省时间。

新西兰联储生活在相反的世界。

消费经济确实在增加该国的生产力。没有意义让ho积者的所有辛苦工作浪费掉。

财富效应只是一种心理状态,与实际财富是分开的。

实际上是否有证据表明更低的费率=更多的支出?
大多数消费者的物品不是通过贷款购买的。
而且无论OCR如何,信用卡或贷款利率都不会下降太多。

实际上是否有证据表明更低的费率=更多的支出?

不,据我所知。实际上,在低利率的日本,政府提高了营业税以鼓励人们今天而不是明天消费。但是,我认为,如果没有更多的信贷和较高的借贷意愿,利率上升不利于消费者支出。

拥有数百万美元的新到来的“太子党”不需要借钱

“创纪录的低抵押贷款利率发挥了神奇作用”吗?
克赖斯特彻奇,尼尔森和但尼丁地区9月至11月的销售额下降了10%至24%。
奥克兰市的销售额增长强劲(10月和11月与2018年相比增长了9%),并且呈上升趋势。
尽管利率下降,但似乎非奥克兰流行中心的价格上涨正在削减销售。
然而在奥克兰却并非如此。问题是为什么?
是的,奥克兰许多人的收入比新西兰其他地方高很多,但这是否足以解释最近300万的改善?这个问题仍然悬而未决

克赖斯特彻奇(Christchurch)在某一阶段的房价增长创纪录。我不知道为什么人们最近不想住那里?

人们确实想住在基督城,并且是新西兰增长第二快的城市。
我要说的是,要建造的房屋比奥克兰要多得多!
如此多的建筑并不有趣,并且自地震以来一直是这种方式,所以不确定您是如何得出这样的结论的:不想住ChCh,您完全不了解那里的一切!! !!!

如果是这样,为什么那里的房价没有上涨?价格上涨受需求驱动。那我想知道,如果它仍然流行,是否是Chch房屋供过于求,也许是地震带来的宿醉?
是的,您是对的,这里有很多建筑物,但这部分是因为需要重建大量房屋。然后,可能需要重做很多工作,因为急于进行初步维修以使人们迅速返回自己的房屋。因此,许多现有住房必须被替换或维修,这都是建筑工作

ChCh正在建造大量房屋,并且有许多新的区域可供使用
实际上,我对其中有多少新房子感到惊讶!
ChCh拥有最佳,最稳定的市场
目前,投资者和买家。
有大量的投资和购置的第一套房以及物业的所在地。
我将保证,ChCh将成为澳大拉西亚未来的首选城市。
奥兹(Ozzie)被大火塞满了,对目前居住在那里的新西兰人来说,后果是巨大的。
ChCh在未来令人兴奋。

房客将被要求像沙丁鱼一样收拾房屋,以支付房东的抵押贷款。

话说回来,天总是黑漆漆的。虽然一切都是相对的,但取决于您的财务资产/投资。

新西兰是一堆岛屿,并且没有划分成美国或澳大利亚等州,因此很难迁往一个更加舒适的城市。

我发现该图非常有趣。
一般而言,三个主要中心和新西兰其他地区的高峰和低谷之间有着很强的相关性。
这表明它的宏观经济因素,而不是地方市场因素和地方供求因素,正在影响价格走势。

我对澳新银行的观点感到震惊。这是收入的持续性,债务到收入的银行应该担心而不是LVR。比起医生或磨坊主,更依赖投资或租金收入的人更有可能看到他们的收入消失。如果他们将房屋价值定为固定值,那么当潮水涨落时,他们会发现自己确实遇到了麻烦。

商业,创新和就业部(MBIE 2019)没有发现任何证据表明该地区较高的新(国际)移民比例与房价上涨有关。

不幸的是无法做到这一点。如果IR升高,则NZD升高,而出口则失去竞争力。