新西兰央行的数据表明,房价下跌超过20%将开始产生大量负资产的人

新西兰央行的数据表明,房价下跌超过20%将开始产生大量负资产的人
大卫·哈格里夫斯(David Hargreaves)'s picture
5月27日,上午11:34

储备银行的分析表明,房价下跌将需要超过20%左右,以使大量房屋所有者严重恐惧其房屋负资产。

新西兰央行本身认为房价下跌了10%左右,这已经使新西兰的房价缩水了。 最新的金融稳定报告.

报告指出,房地产市场容易受到经济低迷的影响。

新西兰央行分析的数据表明,在房价下跌20%时,只有约7.5%的抵押债务存量变成了负资产。

但是,如果价格下跌25%,则抵押贷款股票中负资产的数量将急剧上升至21.5%。

它说:“房价下跌可能会加剧家庭压力。在将近二十年的房价增长普遍超过收入增长率之后,当前的经济下滑可能带来重大的改观。”

“国际入境人数的下降,以及临时工从新西兰的离开,可能会进一步压抑住房需求。随着房价中位数与收入中位数的比率接近历史最高水平,重大修正将考验新西兰的弹性。家庭和贷方。”

然而,它强调说,新西兰央行在2013年实行的贷款对价值比率(LVR)限制“有助于改善家庭资产负债表”。

的确,新西兰央行(RBNZ)处理了“反事实”数据,该数据估计如果未实施LVR限制可能会发生的情况,这表明价格下跌20%可能会使24.2%的抵押债务存量变成负资产,而房价下跌25%可能会导致负资产抵押贷款债务高达44.6%。 

“自2013年以来,拥有低净资产缓冲的家庭比例已经大幅下降,并且远低于储备银行对没有LVR限制的情况的估计。

“虽然LVR限制产生了分配影响,但总体上对金融稳定产生了积极影响。现在,家庭资产负债表通常能够吸收房价的更大跌幅,而不会产生负资产(图2.6)。

“这使大多数借款人处于可以重组债务以承受暂时收入损失的境地。结果,不良住房贷款和抵押贷款销售将减少,这减少了负反馈循环引起的可能性房价下跌更为严重。”

从5月1日起,LVR限制已删除12个月,届时将审核策略设置。

新西兰央行表示,这样做是为了避免银行协助那些可能承受暂时压力的客户,“并且在当前环境下,预计不会导致银行大幅放宽贷款标准”。

“现在取消该政策并不能消除自2013年以来产生的弹性收益。LVR政策的收益来自于在住房市场上涨期间实施限制措施,因此随后的调整不会那么严重。”

中央银行表示,失业率上升将使一些家庭面临财务压力。

“家庭通过两个主要渠道面临收入冲击:在最受COVID-19直接影响的行业中,裁员和企业倒闭导致的失业人数增加;以及各行各业的公司希望抵消在此期间所面临的压力,薪资减少减少收入。

“对企业的一揽子支持,特别是“工资补贴计划”,意味着企业在禁售期内能够维持比以前更多的雇员。对于整个家庭部门,偿债负担不是很高以历史标准衡量,反映出历史低利率。

“但是,最近进入房地产市场的新移民中,有很大比例的债务/收入比率很高(图2.4)。这些家庭抵御收入下降或收入损失的弹性较小,更有可能处于无法偿还抵押贷款的位置。”

“银行为抵押贷款和消费信贷借款人提供了选择,使其可以选择只计利息或推迟六个月的付款,从而使他们有时间适应暂时的收入冲击而不会拖欠款项。截至5月中旬,银行已报告如果按当前家庭贷款总值的13%进行减免或递延支付,但是,通过将还款日期推迟到以后的日期,支付延期最终会增加家庭在剩余借款期内的偿债负担。在比预期更长的时间内,家庭和银行可能会发现,在延期期结束后,有必要进行更大规模的贷款重组或补救。”

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156条留言

真是胡说八道。众所周知,房价每七年翻一番。

真是胡说八道。众所周知,房价每七年翻一番。

实际是7-10。

wooosh

但是新西兰央行是否知道有多少人突袭了妈妈和爸爸的股权以换取20%的押金,以及有多少婴儿潮一代正在用这笔抵押债务退休,并期望将其清算呢?总是上升!托尼·亚历山大(Tony Alexander)是否可以对我参加的研讨会的建议负责?

请告诉我您已经打开了sarc开关,这很难说:)

实际上,如果您查看NZ房价数据系列,就会发现在5到7年中,有一段时间房价翻了一番。

随着时间的流逝,住房投资已显示出显着的回报-尤其是在租金收益增加(免税)资本收益的情况下。

TTP

是的,曾经有过一段时间-但这不能表明未来的表现。

甚至您都不敢相信价格会永远每隔7-10年翻一番....到我10岁40岁时,奥克兰的中位房价就达到了800万纽币(此外,它还必须赶上过去2-3年的房价,零)

当然可以。只是把抵押贷款利率变成负数。负30%利率的800万美元抵押将在25年内还清。

抵押贷款销售将成为过去。

现在不是,他们不会。观看即将上市的房地产过剩

在吸盘停止购买且价格开始下跌之前的最后卖出机会。
在大量的上市冲击市场之前提出的短期拍卖/截止销售造成了一个漩涡,导致价格下跌,因为没人愿意为价格下跌付出太多,而下跌的速度是上升直到价格下跌的两倍。长期中位数。

平均回归确实会过冲。

您认为买家何时应该采取行动?下降20%?下降30%?

大声笑,我说要像荷兰拍卖一样坚持下去。 $ 800是新的$ 800k。

因此,在购买之前,请等待价格下跌99.9%。很高兴知道。

25%

负资产不必在今天下午疾驰而上,以影响经济。
只是静态价格将阻止借贷继续其最近的历史步伐。
一旦支出减少,就业市场就会收缩, 然后 我们将听到市场恐慌的刺耳声音-所有这些。

当财产发生这种情况时,要观察它是一个缓慢而痛苦的火车残骸。

在股市上遭受巨大打击很糟糕,但至少到第一天结束时,您才知道自己的立场(如果您前一天没有卖出)。

想象一下,在您陷入困境的房子中醒来,后悔购买,再也负担不起单独出售的费用,然后连续365天这样做。哎哟。

想象一下,日本的人们在高峰期购买了100年期抵押贷款,并一直观察着30年来的价格下跌-双倍折扣!

但是孩子可以继承100年的抵押贷款。想象一下可能性。

为子孙后代提供了额外的服务,使我们可以享受更多生活!临时工和全国国会议员将为此而垂涎三尺。

现在,他们知道其他人的处境越来越糟,将会有很多人感到更加幸福。

有点像被判处死刑并为您感到高兴而已。

苦难爱公司,但只有其他痛苦的公司。

想象一下,在您陷入困境的房子中醒来,后悔购买,再也负担不起单独出售的费用,然后连续365天这样做。哎哟

益普索去年在房主中进行了一些研究。大约60-70%的人表示他们负担不起自己的房屋。这意味着他们房屋的市场价格对于他们的谋生能力来说太高了。

我坚信个人责任。

如果有人为存钱而存了一笔钱,以便从2010年代起获得$ 800,000的抵押贷款,但获得了最高$ 1,000,000的批准,该人是否一直在寻找$ 800,000的房屋?绝对不。

如果房地产价格总是上涨,那么是的,房屋的价值比可能更大的价格将带来更大的回报。如果房地产价格下跌并保持下跌,那么您只是一条小河而没有桨。

完全同意。我很高兴自己没有花到我的批准上限,因此DTI可能会低于平均水平。

因此他们删除了LVR,使银行不再要求贷款,并且使下降趋势更大。
仍然说我们应该使用DTI

我喜欢史蒂夫·基恩(Steve Keen)的想法,即住宅物业的最高贷款额应以估算租金的倍数为上限。当价格上涨超过收入时,自然的手刹。有点像DTI,但可以带来财产的收入潜力。 (显然并不意味着开发用地等)

它被称为收入中位数的3倍,并且如果您为它建立了监管框架,那么它就起作用了,只需要政府就可以。制定规则,以便形成真正的自由市场,在这个市场上,没有人能像我们在土地储备,市政服务和基础设施方面那样人为地获得垄断优势。

对于开发用地尤其有效,因为这是大多数垄断食利者获得和投机收益的地方。

运球

当国民党在2014年至2016年执政期间,向外国投资者敞开了大门,让他们的钱涌入了我们的房地产市场。您应该知道有一天这些风险会随之而来。有趣的是,现在,大多数外国投资者都坐满了钱,离开了市场,离开了穷困的奇异鸟,他们承受着高房价和高金融风险。这使我怀疑我们的“民族”政党是否是我们的民族政党。对我来说,他们应该被称为“海外”聚会。 Covid-19并不是原因,它只是破裂气泡的针头。如果不是covid,那将是另一回事。

是的,我一直在想过去十年左右。应该是全球化党或类似组织,而不是国民党。根本不是国家队。

这是该党建立在反共主义原则基础上的东西,但他们只希望与一个真正的共产党-中共进一步站在一起。奇怪

并不是真的,我叫我愤世嫉俗,但这全是关于金钱的-过去一直如此,而且永远都会……。

圣经中没有关于兑换货币的内容吗?
我们不是很久以前警告过的吗?

并非总是这样。罗伯特·穆尔顿(Robert Muldoon)是一位真正的伟人,其政策与当前国民党的政策背道而驰。

[裁掉小孩子和小孩子的侮辱。您可以和他们谈谈。如果不能,请避免。 Ed]尚未出售他在悉尼的房子。
//www.realestate.com.au/property-apartment-nsw-mcmahons+point-1334...
它将于6月18日拍卖。
我们将看看这匹马是否已经拧紧。

在这种情况下,一个人只能祈祷。。。。但我确实为其他人感到遗憾,他们也以牺牲他人的代价来增加自己的债务。

我同意。我个人希望看到一个温和的中心权利党关注所有新西兰人的利益,并准备进行必要的艰难呼吁,以调整和提高新西兰经济的整体效率和可持续性。
就这一方面而言,National已表现出相当差的表现。他们可能被称为“住房投机者党”。他们声称自己首先具有商业利益,但是我在他们的实际政策和行为中没有看到这一点。他们唯一过时且重复的口头禅是“没有住房泡沫/危机”和“解决所有弊端的方法就是减少监管”。
其他选择也没有吸引力:新西兰首先实行民粹主义,甚至对绿色部分所表现出的最基本的经济学也完全无知,以及人们的偏执主义和缺乏正确的劳动政策,它们都令人沮丧。

几年前曾经倡导“常识性政党”的那个聪明的评论员是谁,但他一定已经放弃了,因为他是唯一具有常识的人。

开玩笑地说的很多真实的话。

我当然希望年轻的一代不要从他们的一些长者那里学到什么,这些长者都聚在一起,穿上靴子,并遵循JK咒语,房屋像郁金香一样被拔出,开满花的狂喜和吞下钩线和坠子,是一种资产。

在1980年代,新自由主义者的哲学是降低通货膨胀并使之私有化。我们现在的重点可能是降低房价而不是降低通货膨胀。最后,那将是破坏经济的原因。

参加一个关注所有猕猴桃利益的聚会并不是IT人士的意愿。跟你一起照顾我到地狱

悲伤但真实。我们已经成为一个极其贪婪,自私的社会。

是的,国民不好,但请告诉我,在工党的统治下,房价是涨还是跌?

是的,这是一个反问。

国际党。非常适合。好主意。

没有人口增长和旅游业的,以人口增长和旅游业为基础的经济。太可笑了..看着他们扭转身,再次把它们找回来。
接到求职者的电话。如果在接下来的6个月中我可以自行决定雇用和解雇,我会雇用一些人。

有些人艰难,其他人机遇。这个星期我突然有两个冷酷的工作机会。

我认为您从事ICT工作?如果您这样做,我不会感到惊讶。

是的,是的。

大声笑我是这样的。我将近30年的ICT国际经验告诉我,除了僵尸世界末日大赛,这个行业的专业人员将不断地为自己提供最新趋势和技术的最新信息。

我在2013年进行了一次重建,费用远超成本,最后欠银行33万美元。我已经通过兑现我的非Kiwisaver退休基金并支付超过4000美元以在2018年中期之前将其清除的方式获得回报。
可以肯定的是,我目前不愿意拥有大量抵押贷款。如果房屋价格下跌20%至30%,那就这样吧,但这仍然是我的。最大的担忧是我在澳新银行(ANZ)的长期安全赚钱.....

是什么促使其超出预算?

我和贪婪的建设者的组合。

很抱歉听到这个消息。新西兰确实需要重建的行业之一是建筑行业。
我唯一的建议是:假设您的储蓄是可观的,那就是:多样化,多样化和多样化。跨金融机构,跨投资类型,如果可以的话,跨国家和货币。我对新西兰银行的真实稳健性表示同样的关注:我们将会看到。

是的,我正在考虑多元化。存一些黄金和现金。看别处的货币,澳元/美元。

“新西兰央行的数据表明,房价下跌超过20%将开始产生大量负资产的人。”
哇,好像没人知道这个,而且从来没有这样的风险。过去的很多年,在新西兰媒体上,对此的讨论当然很少或很少(只有很多关于我们市场的国际警告)。永远不会在这里发生,我们很困惑。

哇,好像没人知道这个,而且从来没有这样的风险。过去的很多年,在新西兰媒体上,对此的讨论当然很少或很少(只有很多关于我们市场的国际警告)。永远不会在这里发生,我们很困惑。

是的,但公平地说,没有人能看到全球大流行的到来。多年来,新西兰媒体在市场扭曲和人口统计方面,很好地解释了房地产泡沫。但是,我从未在主流媒体上读过关于银行如何借贷存续的抵押信息。我要说的是,大多数新西兰人都不明白这一点。至少他们不了解抵押贷款在多大程度上基于对资本的信心。

“没有人能看到全球大流行的到来。”否,但是世界大约每10年就会遇到某种重大经济问题-2008年全球金融危机,90年代后期亚洲危机,1987年股市崩盘(这对新西兰造成了非常严重的影响)-这注定是早晚发生的严重问题。

许多人看到大流行的可能。

确实是的。

我们非常荣幸能够度过一段令人难以忘怀的历史时光。进行重置。

我非常怀疑任何“重置”都将以一种使少数人受益而牺牲许多人的方式精心构建。迄今为止,重头戏是为华尔街提供了直升机资金,保护了投资者阶层,却以牺牲了后代的利益为代价。除非成千上万的人开始以一种协调的方式过着不同的生活,以最大程度地减少对操纵的私人金融系统的了解,否则事情将会一直持续下去,除非您会被削弱并且削弱了自己的能力。探索这个绿色的地球。

工资补贴和小企业贷款帮助了许多人。尽管Covid 19仍在帮助穷人,但从4月1日起仍维持福利和最低工资的增长。

是的,我同意工资补贴和小企业贷款一样有帮助,但充其量可以将其视为掩盖结构性不平等现象的临时措施,我们将为这笔借款支付的利息提供服务。我认为福利增加是合理的,考虑到新西兰的生活成本,而不是Covid危机,最低工资增加也可能会被Maccas或其他一些大型企业吸收,但是此时可能是小企业生存的区别或雇用2名员工而不是3名员工。不确定那一个。但这一切都说明了相同的结构性不平等,这种不平等因这种情况而加剧。祝大家好运

我不认为重置是“公平的”,但它将提供新的机会,就像1984年工党政府给了我一些机会一样。

我喜欢那种态度。 84号政府给您带来了什么机会?

美元浮动时,这为金融市场交易提供了机会。

FX?

短暂的外汇交易,然后是价格咨询台。那时的丛林法则。亚洲周一醒来时,您不想交易三分之一。费率容易得多。

您曾经在FX领域与John Key合作吗?

所有可用的拉杆均被拉出。财政和货币保持下降至10%。如果价格能稳定在这个水平,并且有可能放松边境限制。由政府支持的创意融资将至少开始使价格在几年内保持平稳,然后才逐渐上升。
利率将在5年的低2固定不变。您实际上将能够偿还一些债务,而不仅仅是从银行以利息租用。这房子仍然会被国际标准高估。但是,只要您的工作/收入安全,这将是可管理的。

GFC下降了10%,这是糟糕的两倍多,而且失业的可能性更大。这将比the子的最小值降低20%以上。

我个人的观点是,到2020年房价将下降20%。当像澳新银行这样的银行表示,他们预计会下降10%至15%,但前提是还有更大的风险,很明显,他们的确希望达到20%。我认为,许多行动者,尤其是新西兰央行的其他公告,行为和政策,都预示着到年底将下降20%。

今年为20%,明年至少为5%。
在Q'town等某些地方占40%。
昨天美国的新感染病例增加了3万9千,这可能会变得更糟。

我很惊讶,这些人是表述显而易见的大师!如果需要根据LVR存入20%的押金,那么如果房地产价格下跌超过20%,那么当然会有一些负资产!太血腥了!

在87年股市崩盘后,有相当多的负资产。在那之前,房地产价格一直是帮派破坏者。世界没有结束。一些人获得了有关如何针对房屋估值上涨而借款的重要教训。最重要的是,政府和银行并没有阻止房地产泡沫再次破裂。确实,如果您查看情况,则可能会认为它们确实是这样的事件,而不考虑触发因素是什么。那么现在他们在哭泣了吗?

公平地说,这取决于标记的内容。如果您拥有20%的股权,然后房价上涨,那么20%的下跌不会让您陷入困境。

例如
$ 500k物业,$ 100k股本,$ 400k贷款。一年后上涨10%,然后是55万美元的财产,并假设至少有一些P&我... 39万美元的贷款。现在,市场下跌了20%,因此房地产现在为44万美元,贷款390美元= 13%的权益,因此不是负数。使您陷入困境,因为您将难以反驳,但并非负面。当然,如果是最近购买的……或者您所在地区的市场没有增加……那么看上去就不那么棒了。

新西兰联储分析住房负资产风险...

新西兰央行正在分析这种情况的事实是令人担忧和可能的。

新西兰央行本身认为房价会下跌约10%,但在最新的《金融稳定报告》中却对数字进行了调整。

新西兰联储看到的实际上是希望房价下跌停止在10%。

与这位州长奥尔一起,研究银行破产的可能性……

新西兰央行表示,银行有400亿美元的商业地产贷款,其中50亿美元用于发展项目。

请放心,如果还没有的话,商业地产将很快下跌20%。

50亿美元的开发项目中……银行不得不担心,但对于处于中间位置的人/机构也将更加危险,因为它们势必会失去其资产,并将留下未完成的项目和负资产/负于银行的债务,以及失去抵押品(最有可能是房屋)。默认/破产的食谱-多米诺骨牌效应。

不要因政府拖欠所有款项而拖欠默认/失业数据而感到愚蠢,因为这可能是风暴来临前的平静。

“要保证商业地产将很快下降20%,甚至还没有下降。”

已经开始。猕猴桃房地产集团在截至2020年3月31日的最新财报中将其房地产估值下调了8.5%。

等到银行为较小的爸爸和妈妈商业地产借款人审查商业地产估价时,一些人可能违反债务契约并要求减少抵押贷款。规模较小的商业房地产借款人将做什么? 1)出售流动性差的商业物业? 2)出售其他资产以筹集现金(例如,住宅投资物业,船只,汽车等)

“尽管Kiwi Property的FY20收入在很大程度上不受COVID-19的影响,但由大流行引起的广泛的经济不确定性促使估值师放宽了他们的假设,导致公司财产的公允价值减记了2.9亿美元,即8.5%文件夹。
截至20202年3月31日,投资组合的价值为31亿美元。”

//s3-ap-southeast-2.amazonaws.com/kp-wordpress/wp-content/uploads/...

他们的股价仅从约1.70美元的峰值跌至约90美分。因此仅下降了约50%。

“国际入境人数的下降,以及临时工从新西兰的离开,可能会进一步压抑住房需求。随着房价中位数与收入中位数的比率接近历史最高水平,重大修正将考验新西兰的弹性。家庭和贷方。”

幸福的实现却太迟了。

这是不方便的,因为该国很大一部分财富是通过以高于工资的速度夸大资产价格来“创造”的。

当您需要他时,TM2在哪里使我们确信市场只会上涨。

当您的财产最终降到可承受的水平时,请记住要感谢National。通过允许外国买家剥离资产,奥克兰国民在过去的九年中提高了奥克兰的房价!

他们不仅实际上破坏了新西兰人在自己家附近购房的能力,而且从长远来看也破坏了我们的经济稳定。

指甲。在。这。头。

同意他们的政策是,在新西兰,没有人没有利用银行的a **来支持他们的政策。它扭曲了新西兰的社会结构,并为希望自己购置住房的工作纳税人提供了一种债务奴役模式。今天,奥尔先生将最糟糕的情况称为失业率18%,财产损失50%,以及银行生存能力受到质疑。 //www.stuff.co.nz/business/121635138/insurers-and-nonbank-deposit-...

澳洲银行以分红为重点的cr脚贷款业务,无纾困方案。在120天后进行投票。我想开一些猕猴桃银行帐户了-看不到政府让它失败,因为它是纳税人的资产。

嘿,但是您不可以在这方面大声疾呼,因为如果您这样做的话,您就是排外血的人-特别是对来自共产党控制国家/地区的人的排外血。

完全正确。当普通的新西兰人无法在自己的郊区买房时,这就是明显的征兆,那就是有些事情严重失衡。
非常感谢National和所有自私的评论员,他们一直在推销住房庞氏骗局的神话,神话中的房价不断上涨,基于投机的纸质财富,而不是靠勤奋工作,生产力提高和实体经济积累的实际财富。

为了公平起见,这是在劳方领导下发生的,现在仍然如此。 JK在2007年大选前演讲中谈到要降低房价,而自工党进入以来,房价是涨还是跌?

他们俩都不想做消除市场扭曲的必要措施。

好吧,Covid已经为他们做到了。

问题仍然存在,他们是否有理智,然后制定出规章制度以阻止其成为另一种漂洗剂,并在一切都结束后重复起泡。

对于国家和劳工来说,答案是否定的。

确实非常真实。我同意。没错,将全部或全部责任归咎于National将是一个不平衡的判断。我站得住了。

他们都喜欢房地产泡沫经济

然而,在5月8日,希拉里·巴里(Hilary Barry)告诉FHB,“现在是踏上房地产阶梯的好时机”。
//www.tvnz.co.nz/shows/seven-sharp/clips/how-the-property-market-w...
几周前看到这个时,我很高兴。毫不客气地谈论市场,却不去探究不可避免的下跌市场的任何不利方面。我知道他们在这里是由ASB支付的,但这是在公共广播公司上的。 TVNZ牵着自己的利益相关者。
这里的大多数人都可以否认阿什利·丘奇(Ashley Church)和可再生能源代理商(RE agent)对它们本身是赞成性质的BS的评论,但是很多FHB都不那么精明,他们将以最严厉的方式接受负资产现实的教育。
完全令人作呕的“新闻主义”。

有很多婴儿潮时代的父母告诉他们20多岁和30多岁的孩子买房,因为这是通往他们的财富之路。可能正在制造灾难。

希拉里·巴里(Hilary Barry)是个白痴。我真的很震惊,任何人都会听她说的话。

不,实际上她很可爱。另一方面,您是一个完整的pendejo。

大声笑来自像你这样的“伟大”智力人物,对我来说这是一个很大的赞美。

我对她的性格或才智没有意见,但那天她的评论令人震惊。无知可能是她最好的辩护,因为故意误导年轻的FHB的选择要糟糕得多。
我要指出的是,她的伙伴并没有插手或提供任何平衡。她的评论最让我震惊。与该作品相关的任何人都不应逃避责备。

希拉里·巴里(Hillary Barry)是国家的母亲,真的很好。

Jacinda是国家的阿姨,Helen是我们的大姨妈。

:-)确实是真的:-)
也许温斯顿是疯狂的叔叔?

重点是她的理智能力
没看
兹兹

她是主持人。我认为这是一个好人。她不写剧本。

电视上缺乏像样的时事节目是可悲的。保罗·福尔摩斯至少有实质性的故事。这些天主要是关于主持人本身的故事。真可怕

我完全同意:保罗·福尔摩斯相当出色。我为他的逝世感到非常难过。目前的主持人令人沮丧。

我同意。

7夏普是由谁赞助的?是的:ASB

从2016年至2020年(2019年除外),超过40%的新抵押贷款是针对收入大于5的债务进行的。

想象一下,如果新西兰央行对债务与收入之比实行5的宏观审慎措施-银行将不会偿还大约40%的抵押贷款。

房价可能会比现在低20%。

仅供参考,将债务收入比设为5.0倍,将LVR设为80%,则意味着房价收入比为6.25倍。这比奥克兰目前的9.7倍房价收入比低35%。

而且它仍然太高了。

奥克兰的房价降低了35%,但问题是业主购买者将受到房地产投资者的巨大购买竞争(由于租金收益率和抵押贷款利率之间的收益率差价极具吸引力)。由于DTI限制,业主无法竞争。

通过在现有房地产投资组合中拥有无抵押资产来拥有超额借贷能力的房地产投资者,将能够借用房地产购买价格的100%(通过存款回收/股权释放技术)。

那些借P的房地产投资者&由于债务本金的支付,我的贷款条款将产生负现金流量。

但是,那些仅能按息借款的人将以该购买价拥有正现金流量投资物业,并能够支付比自用买家更多的钱。

例如,在奥克兰的房价中位数降低了35%(601,250美元)时,(长期租户)的总租金收益率为5.60%,而目前的抵押贷款利率为3.00%,收益率为2.6%。如果他们借入购买价格的100%,则价差(5.6-3.0)。该收益率差额足以支付利率,保险和利息成本,对于房地产投资者而言仍是正现金流量。

对于那些希望在Airbnb市场或学生住房市场(COVID19之前)出租的房地产投资者而言,收益率差甚至更高。

我的问题是是否保留“股权作为预付款”模型。我唯一知道的市场是美国,如果走进那里的一家银行并说要使用另一处房产的股本作为您的预付款,您会感到莫名其妙。这是庞氏风格的行为。在美国,您需要实际现金,而资金来源不能是临时借款。

这是新西兰市场的严重结构缺陷。当前的系统奖励那些没有任何表现能力的人。那些无视风险并愿意签署大量贷款的人是这里的赢家。以我目前为止在本地市场上的经验(到目前为止有限),债权人似乎非常软弱:他们没有基本的谈判技巧,在任何压力迹象下都不会屈服。为拥有财产而奋斗的人的行为并非如此。

想一想,情况越糟,投资者拥有的房地产数量越多,下一笔存款的积累就越快。

例如。在投资人LVR的限制下,拥有10个资产占整个投资组合40%的物业。每个物业只需要增加5%的价值即可存入另一投资物业。 40个属性= 1%,依此类推。

大型的现金流量导向的房地产投资者具有借贷能力,并且只能按利率借贷具有优势。

例如,我认识的一位以现金流为导向的投资者拥有10多个投资物业,估计LVR约为40%。他们的估计借贷能力可能超过2,000,000美元,而利用杠杆作用,他们的潜在购买力可以说是5,000,000美元。

寻求现金流的投资者最初从大城市转移到小城镇,以寻求更高的租金收益。看一下这些城镇的租金收益率,以及房地产投资者如何支付更高的价格,降低租金收益率并使房屋价格难以承受。重大变化的一些示例:

1)因弗卡吉尔-租金收益率从9.5%下降至6.6%
2)霍克斯湾(Hawkes Bay)的Flaxmere-租金收益率已从12%以上降至6.6%
3)Wanganui-租金收益率从14.9%下降至7.0%

//www.impalastrunk.com/saving/rental-yield-indicator

看看这位以现金流量为导向的投资者的房地产投资组合的地点,以及他们如何在全国各地获得较高收益的地点进行购买- //www.nzherald.co.nz/property/news/article.cfm?c_id=8&objectid=121...

这就是8%的新西兰家庭欠40%的家庭债务的方式。

“对于布朗利来说,诀窍是去他家乡奥克兰以外的地方,并首先在汉密尔顿购买。

布朗利将进口工作中的所有积蓄都注入了存款中,而他的父母则把剩下的钱都拿出来,并保证以这笔贷款为条件,他们将偿还所投入的一切。

然后布朗利在汉密尔顿的家中坐了六个月,然后才重新估价。

他发现它的市值已经大幅度提高,因此利用股权的增加向银行要求为另一项财产提供新的贷款。

他从那里迅速搬家,效仿“以低于市场价格的价格”购买房屋并在进行重新估值之前进行翻新的策略,这样他便可以尽快借入差价。

他能够在19岁时买下第二处房产,并在他20岁时拥有了五处。

现在他在惠灵顿,汉密尔顿,南奥克兰,黑斯廷斯,但尼丁,马斯特顿,旺格努伊和因弗卡吉尔拥有11处房产-选择保留而不是出售。”

我要去韦恩·格雷兹(Wayne Gretzy)上您的CN:“我滑冰到冰球将要到达的位置,而不是它的去向。显然,通常情况保持不变,但我认为,如果使用不存在的资金作为存款是有道理的,那么如此严重的崩溃可能会使监管机构,银行或政府重新考虑。游戏中没有真正的皮肤。在新西兰,您可以毫不费力地将20年前的$ 30- $ 40k存款变成控制八位数的房地产投资组合。

Mike1

“我要去韦恩·格雷齐(Wayne Gretzy)上您的CN:“我滑冰到冰球将要到达的位置,而不是它的去向。

是的,我有相同的哲学。

只强调最近几年的现状。在看到这种行为并提高了房地产价格风险之后,这就是几年前退出住宅租赁业务的原因。房地产价格存在高度风险, &根据我的判断,高杠杆物业投资者对现金流的高度脆弱性。越来越多的高杠杆借款人可能会面临现金流压力。

不幸的是,由于大量的房地产投资者/资本收益投机者进入房地产市场,从而推高了房地产价格,因此可能还会有许多房屋所有者受到附带损害。这就是我选择在此处评论的原因。潜在的自用买家应该意识到楼价上涨的风险,以便自用者可以做出充分知情的购房决定(而不是依靠房地产市场发起人的既定财务利益)。潜在的业主自用买家可以选择完全不理我,或者听取警告-这完全是他们的选择。

NZdan很棒。这是一台永动机。当出现现金流问题时,就会出现问题。今天早上,我与某人交谈,该人通常出租了180个独立房间。他只有120岁,每个人的租金都由民防部门支付。所有这些付款都将在两周内结束。

“所有这些付款都将在两周内结束”

许多高杠杆房地产投资者的潜在现金流压力。同样,当工资补贴到期且抵押贷款延期到期时...

即将发生的事情的巨大残酷令人恐惧。在上述情况下,每个所有者都将获得零收入。我相信他们都是单身家庭住所,供应持续增加。

很好,您一直在警告FHB,这不是正常的市场。从那里的泡沫中没有任何真正的逃逸,而这确实是很难的。

您认为租金不会下降吗?您不能假设在房地产价格低迷的情况下将获得相同的租金。租金也完全有可能下降35%,以抵消价格下降的影响。

斑点

1)“您认为租金不会下降吗?您不能假设在房价下跌的情况下也会获得相同的租金。”

您提出了一个非常好的和非常有效的观点。感谢您的提醒。

2)“租金也完全有可能下降35%,以抵消价格下降的影响。”

这肯定是可能的。不知道这种情况发生的可能性。将非常取决于信贷条件,失业率和经济复苏率。在皇后镇和瓦纳卡等旅游相关地区,很容易看到租金大幅下降。不知道像奥克兰这样的大城市租金下降了35%-对我来说,这似乎是低概率的事件。有兴趣了解2008/2009年期间的拉斯维加斯,凤凰城和底特律或2008/2009年期间的爱尔兰的租金情况(以及租金下降的幅度)。

我亲身经历过,租金下降了50%,但是那是与新西兰相比在结构上存在重大差异的经济体,&与新西兰目前的经济状况不同(利率迅速上升)。

租户应付奥克兰不断上涨的租金的一种方法是增加每个住宅的收入者的数量,所有这些人都为租金做出了贡献。南奥克兰的一些出租家庭可能会说有4-6个(或更高)的收入者支付租金(卧室的双层床,在车库改建中睡觉的人,有更多收入的夫妇支付租金等)。例如,可能有一所房子有3间卧室,以前是由一个有孩子的家庭租用的(所以有1-2个收入)。现在将其出租给3个有收入的夫妇(所以有6个收入),车库也已改建并出租给另一对夫妇(另外2个收入意味着同一间房子总共有8个收入)

我想知道的另一点是,房地产投资者在其房地产投资组合中有多少未支配权益总额可以用于进一步的购买力。我记得一位房地产投资者,其拥有约14个投资物业,其LVR约为50%,他说,由于银行规定了更严格的还本付息标准,它们被限制进一步借贷(因此无法购买)。结果,我听说有更多的房地产投资者转向非银行放贷机构,他们的压力测试率低于银行(约6.0%)。 //www.propertytalk.com/forum/showthread.php?44273-Lending

皇后镇和瓦纳卡的租金已经下降了至少35%。广告价格仅是建议。

在您提到的城市中,我对其中的两个非常了解,并且将资金借给了一个。租金在08/09年遵循有趣的模式。在最初的崩溃中,租金实际上上涨了。违反直觉,但最初缺乏租金,人们失去了房屋。一旦回购协议开始生效,市场租金就会崩溃。房价下降到了令人难以置信的低水平,因此获得体面的回报所需的租金远远低于以往。

他们将永远不会执行这样的措施。这样的措施实际上将不可能进一步扩大住房泡沫。这本来是违反新西兰央行无保留地要求不惜一切代价维持庞氏骗局计划的授权的。

没有人投票保护银行利润超过新西兰公民纳税人的支出利益。谁又真正控制了RBNZ ...?

好朋友,确实是好问题

否则由于新西兰联储的影响,房价可能会上涨& Government help...

总是有可能的,但是如果那是您的意见,为什么要像最近声称的那样出售? (合法问题)

开诚布公的做得好,房价实际上并不是我的看法,我只是指出这是一种可能性(所以很多人只能看到一种情况正在发生)

没有工作/收入减少,没有钱可以支付任何东西。

那是因为显然很可能价格会下跌而不上涨。谈论非常遥远的可能性是没有意义的吗?
是否有任何严肃可靠的评论员认为价格不会下跌?
不。

那是2019年9月弗里茨的转贴吗?

我认为伊夫(Yves)是对的-某些地区的房屋价格随较低的利率上涨的可能性很小。巴格里也指出了这一点,并说在失业率达到两位数的时候资产价格上涨将导致内乱。绝对有可能发生

我本周末赢得乐透的可能性很小。
没有意义的评论。

你想说什么。

“谈论非常遥远的可能性是没有意义的吗?”

弗里茨

在适当尊重的情况下,我认为我们应该考虑所有可能性。然后,人们可以分配自己可能发生的结果的概率,即使该概率极低。如果可能性很小,则可以将其消除。如果可能的结果被忽略甚至没有考虑,那么人们会收到意想不到的惊喜,然后将其标记为“黑天鹅”事件(在Nasim Taleb的框架内)。

据推测,这就是如何识别黑天鹅事件,然后根据新信息调整概率的方式。

毕竟,曾经有人认为新西兰房价下跌的可能性极低。现在,这种结果的可能性大大增加了。我看到一些房地产投资者仍然认为,房价下跌超过5%超出了可能性范围。

以前被认为是低概率事件的一些可能性示例:
1)全球大流行
2)负油价
3)爱尔兰的房地产价格下跌50%,等等

改善家庭资产负债表?
这些人不是应该能够添加
也许他们可以说明目前消费部门负债总额占GDP的百分比?超过100%
同时,预计政府债务的53%导致右翼中风

巨大的区别在于,消费者债务是个人的选择,对我没有直接影响,因为我没有义务履行债务,如果不偿还债务,我也不会受苦,而政府债务是通过未来税款偿还的集体义务。关于筹集方式,支出方式或偿还方式,我没有任何发言权。我唯一能控制的就是如何通过税务筹划或移民来组织事务,以最大程度地减少风险。

政府债务无法偿还,只是围绕不同的利率水平而受到政府试图在中央银行帮助下产生的通货膨胀的侵蚀。
在2008年左右发生住房危机时,巨大的消费者债务确实会影响未负债的其他人。
这场危机将使2008年看起来像一场茶话会

我认为它是世界末日的。现金,奇异果债券,运输工具,黄金,被占领的房屋和一些玩具。

正如储备银行所强调的那样,将房价降低50%真是太棒了。

价格回到了应有的水平,因此所有新西兰人都有机会购买房屋。

//www.stuff.co.nz/business/121635138/insurers-and-nonbank-deposit-...

我不同意。
对于许多人和经济而言,这将是灾难性的。
一个好的结果将是下降15%,然后连续几年下降。

恕我不能赞同。降低50%对于使普通NZers能够进入房屋将是巨大的。嘲笑低谷的特权人士最终可以与他人分享。

考虑一下...
如此严重的崩溃将消灭我们很大一部分经济和就业机会。

我已经考虑过了它表明,经济基础需要进行根本性的调整。如何以低廉的工资获得世界上最高的房地产价格。确实需要进行根本的更正。

如果降低50%,奥克兰的平均收入将达到4-5。据此,这将使他们“严重负担不起”-希望:
//www.stuff.co.nz/business/110049950/auckland-ranked-among-worlds-...

非常有趣:我来自Facebook的一个房地产投资集团,下面是我的工作,目的是密切关注外界的感觉-MADNESS&GREED人格化.....

从今天早些时候开始发布-名称已删除。
原始海报昨天,我对刚刚错过的一处房产做了一些款项。如果我赢得了那笔财产,那么100%的财务将获得4.65%的总收益,现金流为正。如果那是那么容易持有财产,我真的不知道财产价值如何下降。而且,依靠现有财产很难做到。

回复
XXX您可以快速解释一下“ 100%融资”一词吗?

原始海报·4h
XXX我的数字仅基于54.5万美元的购买价格和54.5万美元的仅利息债务。

回复·4h
XXX您是否阅读了该文章,并了解了储备银行行长的想法?

原始海报
XXX是的。

该注释中提供的信息比以前的100条信息多得多,那是什么郊区?

不幸的是它并没有说。从我所看到的情况来看,该人似乎住在CHCH,但老实说,这组人居住的地方与他们在哪里购买房屋没有关系。

此类评论在整个集团(3.5万名成员)中普遍存在,仅针对房地产的利息/为何还清本金/指望资本收益,然后利用杠杆进行冲洗和重复。

庞氏骗局?永远不会....对于这种类型的贪婪的重置,我们早就该做好了....

应当限制银行进行此类贷款,并应在到期时解除贷款。它使系统的其余部分处于危险之中。银行是否需要公布其中的多少?

是的 : //www.rbnz.govt.nz/statistics/c32

包括循环信贷产品在内,它约占24%的股票。

我在推测,但他们极不可能以这种方式调整物业。在我看来,他们正在使用此计算方法来计算这是否是一项有吸引力的投资。有点像在评估公司时使用EBITDA来衡量自由现金流。

“但他们极不可能以这种方式调整财产。”

房地产投资者通过存款回收/股权释放技术借入房地产投资购买价格的100%。

这导致了积极的价格反馈循环,从而使房地产投资者能够参与更多的存款回收/股权释放技术。它一直在继续,直到出现意外情况导致音乐停止播放...

他们曾经这样做。不要以为他们现在能做到,银行不会放那么多钱。

达沃36,

我了解以资本收益为导向的房地产投资者受到限制。

对于低LVR的以现金流量为导向的房地产投资者呢?那些在奥克兰以外的高收益地区(例如,旺格努伊)购买的人?

“从我所看到的看,这个人似乎住在CHCH。”
这可以成为我们最喜​​欢的朋友TM2吗???

我认识那个人。本质上,这是格雷厄姆(Grahame)领导的门徒们的崇拜。他的名字每个人都被看作是摇滚明星,他们在霍克斯湾(Hawkes Bay)购买了50多个负面的租金。

人们大多是普通的乔式打击人,他们相信自己拥有某种独特的创业才能和勇气。

看到所有这些都发挥作用并观看情绪变化会很有趣,但是很多人坚决拥护

“由格雷厄姆(Grahame)领导,他的名字叫什么,被视为某种摇滚明星,他们在霍克斯湾(Hawkes Bay)购买了50多个负面的租金。

仅供参考,Graeme Fowler是一家以现金流量为导向的房地产投资者。

还有其他以资本收益为导向的房地产指导员在推广他们的服务。

“如果我赢得了那套房产,那将是现金流为正,以100%的资金获得4.65%的总收益。如果这么容易持有,我真的看不到房产价值会如何下降。而要依靠现有的房产就不可能了难的。”

这是一个以现金流为导向的房地产投资者的例子,他似乎并不认为房地产价格的大幅下跌是在可能性范围之内的。他们没有看到对interest.co.nz的其他许多评论者可以看到的内容。

这是一个狡猾的计划:
在奥克兰购买一百万纽币的房子。在7年的时间里,它将达到200万美元。卖掉它,将获得100万美元的免税收入-大约200,000薪水(税前),我真的不需要工作了。

这个狡猾的计划是7年前由interest.co.nz的评论者制定的。

以下是一些估计的球场数字:

1)买房子$ 1,000,000
2)以80%LVR抵押贷款$ 800,000,股权$ 200,000融资
3)仅支付7年的利息(平均年利率为4.5%)-每年36,000美元-因此,在7年内支付252,000美元
4)所有权成本(费率,保险和维护费用),例如每年10,000美元-7年内达到70,000美元
5)7年总拥有成本-322,000美元

售价2,000,000
减去3%的销售费用-$ 60,000
减去$ 800,000的抵押贷款还款
减去7年的拥有成本-$ 70,000
减去7年的融资成本-252,000美元

扣除成本后的净收益-818,000美元
相对于初始权益$ 200,000

初始股本年收益率-每年22%超过7年。

哎呀,为什么新西兰人会寻求创新和建立生产性业务?

是的,他们愿意。
如果您在土地供应紧张的情况下继续推行庞氏骗局,那么移民x人口的增长将会加速,
当然,供应和需求价格
不要忘记,新学校,道路,医院,我知道它曾经说过。
任何人都可以问政府,我们是否需要跟上人口的增长,或者这是愚蠢的谈话。