物业经理加大力度出售奥克兰办公大楼集团

物业经理加大力度出售奥克兰办公大楼集团
格雷格·宁尼斯's picture
7月14日,上午10:21
该建筑在奥克兰的Dominion和View Roads拐角处占据着突出的位置。

总部位于陶朗加的财产联合组织Property Managers正在出售一个拥有奥克兰办公大楼的联合组织中的未售出投资者权益,距离该联合组织首次公开发售已经两年多了。

物业经理将集团作为比例所有权计划成立,以收购位于伊甸山Dominion和View Road拐角处的办公楼,该办公楼的主要承租人为Baroda银行,Connect NZ和Finance 没有w。

该计划为投资者提供了551个按比例分配的该物业的所有权权益,每个价格为25,000美元,并于2012年2月以1,315.8万美元的价格被收购。

但似乎并非所有单位都被卖给了外部投资者。

PMLU(Dominion Rd)Ltd继续持有相当数量的股份,确切数目尚不清楚,该公司承销了联合要约。

这些利益现在正在由高力国际(高力国际)出售给投资者。

PMLU是一家私人公司,由与物业经理的执行董事兼大股东Denis McMahon相关的利益拥有(通过信托协议)。

它似乎在该计划中拥有大量权益,这表明该集团中只有不到一半的权益在最初提供给公众时被卖给了公众。

在公司办公室网站上发布的最新计划帐户集是截至2013年3月的一年。

纽西兰欠735万纽币

这些账目有趣的方面之一是,即使BNZ为Dominion Rd财产持有抵押权,他们也表明该集团本身没有债务。

帐户的“关联方交易”部分解释了这种明显的矛盾,该部分显示BNZ抵押是PMLU债务,由该集团拥有的建筑物作为抵押。

账目显示,截至去年3月31日,PMLU欠其抵押贷款735万新西兰元。

抵押贷款的规模表明,PMLU作为其承销职能的一部分在银团中购买的大部分单位都是债务融资,使用所有投资者拥有的建筑物作为抵押。

这是一种不寻常的安排,因为BNZ贷款的利益将适用于PMLU本身,大概是作为承销安排的一部分来资助其在辛迪加中获得利益的,而与建筑物抵押相关的风险将平均分担该计划的所有投资者都可以这样做,因为抵押贷款在担保方面排在投资者的利益之前。

735万美元的抵押贷款足以为PMLU收购该集团中294个投资者的权益提供资金,这将是最初提供的全部权益的53%,这意味着该计划最初付诸实施时,不到一半的股份被卖给了公众。市场。 

因此,高力现在仍有大量抛售的余地。

租户问题

该计划预计每年的现金回报为8%,这仍然比您将钱留在银行所能获得的还多,因此应该吸引一些投资者。

但是,在提供最新一组帐户时,投资者应特别注意两件事。

2013年的账目显示,大楼中的一位租户出了问题,这影响了该计划的现金流。

该物业有六名房客,账目显示,其中一名在去年三月底欠下111,320美元,并已收到《物权法》通知。

但是,账目还表明,根据出售该物业时订立的一项安排的条款,这笔款项可能已经可以从建筑物的卖方那里收回。

账目还显示,该集团在去年三月底的净资产为12,942,762美元,每位投资者的利息为23,490美元,比其25,000美元的要价低了6.6%。

有趣的是,当发布截至2014年3月的年度的帐目时,这些数字可能发生了怎样的变化。 

在撰写本文期间,丹尼斯·麦克马洪(Denis McMahon)没有回电或回复interest.co.nz提出的书面问题。

请在此处查看我们的商业地产联合组织页面。

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5条留言

我非常不喜欢这些投资。财产联合组织的股份就像生殖器疱疹......一旦你得到了它,就不可能摆脱它们。
虽然我还没有疱疹,但我确实拥有两个零售集团的股份,这真是一场噩梦。
在第一种情况下,我们需要在三年后兑现,但由于股票中没有二级市场,因此我们在7年后仍拥有它们。
在第二种情况下,管理人员(和发起人)以天文费,佣金和大量其他费用强奸了该计划。
我们无法解雇物业经理,因为他们与招股说明书有一份为期10年的管理合同。
房屋维护合同与关联方(与管理人员相关)是有问题的,因为他们不进行维修工作,而是将其分包出去并扣上罚单,因此我们最终需要巨额的日常维护费用。
我们还为收入短缺问题提供了5年的服务,因为该计划从一开始就有债务。
两种方案总是表现不佳,没有达到他们的收入,没有达到预期的目标。
如果您想将商业地产作为投资类别进行投资,请仅购买NZX上市的股票,例如奥克兰机场,古德曼斯等。
根据我的经验,财产联合组织比金融公司的投资人差。
至少在财务公司中,您知道自己损失了多少,财产联合组织的损失和流血持续不断,不断流失,几乎永无止境。

是的,像Argosy和Goodman这样的报价公司似乎被低估了。好的,他们已经在内部进行调整,但是与拥有住宅租金相比,已经支付的6%+税的收益令人垂涎。除了免维护或维护成本,而且无需租户担心,您也可以在几分钟之内从计算机上出售它们。
像其他房地产一样,有好有坏的购买时机,市场情绪可以改变。
但是,销售佣金不是4%,而是0.3%,现金会在3天后到达。
没脑子
 

船夫,应该为要签署这些财产联合组织安排之一的所有人阅读您的文章。
 

同意。
问候

谢谢船夫,如果您在奥古斯塔(Augusta)的文章中看到我的第二条评论,我会问同样的问题。令奥古斯塔(Augusta)或企业集团的人都感到惊讶的是,没有人回答。收到大量的论文,然后不加入对话似乎很疯狂。我想,集团可以将购票价格降低3%,然后以减少的股息派发给您。或直到有人说那是我的观点。