经济学家瑞安·格林纳威(Ryan Greenaway-McGrevy)分析了奥克兰的房价数据,看它是否真的是一个'bubble';如果它会崩溃还是一个'rational bubble'

经济学家瑞安·格林纳威(Ryan Greenaway-McGrevy)分析了奥克兰的房价数据,看它是否真的是一个'bubble';如果它会崩溃还是一个'rational bubble'
8月6日15日上午9:30
经过 来宾

这篇文章是 首次出版 在AUT的 简报系列。它在这里得到许可。

瑞安·格林纳威(瑞安·格林纳威(Ryan Greenaway-McGrevy))*

截至2015年5月,大奥克兰地区的平均房价为828,502澳元。

在2012年5月,它只有562,454美元。仅三年时间就增加了近50%。

有什么能证明这种令人难以置信的广东体彩网上涨的正当理由,还是全部都是泡沫?

我和彼得·C·菲利普斯(Peter C.B. Phillips)在最近发表在《新西兰经济报》上的一篇文章中谈到了这个问题: 新西兰的热门房地产:大都会中心房屋泡沫的经验证据。我们的主要结论之一是,奥克兰房地产市场正在持续存在泡沫。 Interest.co 做了这个报道 to the paper.

在“热房地产”中,我们试图恢复确定新西兰房地产市场是否存在泡沫这一艰巨任务的客观性。

但是,资产泡沫到底是什么?我们如何发现资产泡沫?

气泡描述了一种情况,其中资产广东体彩网相对于资产的基本价值(即资产预期收益的现值)大幅上涨。但是,尽管我们可以轻松观察资产广东体彩网,但很难观察到预期的基本面。

关于资产泡沫存在的许多争论都归结为高资产广东体彩网是否可以由预期收入来证明。在广东体彩网暴跌之后,这些争论有时会持续很长时间。例如,从2002年起,尤金·法玛(Eugene Fama)和伊沃·韦尔奇(Ivo Welch)之间的交流 纳斯达克泡沫。 Fama是最常被引用的金融经济学家之一,以有效的市场假设而闻名。关于气泡的存在的争论导致了大量的实验文献,这些文献确定了实验室环境中资产气泡的存在(例如,参见Smith,Suchanek和Williams,1988)。但是,在实验室之外,仅通过关注资产广东体彩网仍然很难发现泡沫,因为我们永远不知道市场参与者的期望是什么。

试图发现泡沫时,专注于广东体彩网的增长率而不是广东体彩网水平可能会更有成效。

之所以会出现泡沫,是因为有足够数量的市场参与者在预期未来广东体彩网上涨时会购买资产。这可能会产生一种自我实现的预言,资产广东体彩网上涨的原因仅仅是因为市场参与者认为广东体彩网会上涨。随着越来越多的买家期望未来的回报进入市场,广东体彩网上涨,并且以加速的速度上涨。正如我将在下面更详细地讨论的那样,从资产的预期未来收入的变化方面很难证明这种加速的广东体彩网增长是合理的。

因此,当我们试图发现资产泡沫时,我们希望加快广东体彩网增长。这种用于气泡检测的通用方法是在1980年代首次提出的(参见,例如Diba和Grossman,1988)。

我们采用的统计气泡检测测试旨在确定广东体彩网是否在增长并在不断增长。 Peter和他的其他合著者在一系列论文中为这些统计方法提供了理论(Phillips,Shi和Yu,2015a; 2015b)。

这些方法的主要特点是,广东体彩网增长必须在持续的时间内持续加速,以便我们以任何可接受的统计精度来识别广东体彩网增长:

我们不是在谈论几个月而不是加速广东体彩网增长,而是几年。这些方法不仅提供了资产当前是否正在经历泡沫的指标,而且还提供了用于识别泡沫何时开始和结束的日期戳机制。在其他经验应用中,该方法已被证明非常擅长捕捉其他资产市场(如股票和大宗商品)中的泡沫。重要的是,在这些经验应用中,泡沫的终结总是与资产名义广东体彩网的下跌同时发生。

使用这种方法,我们可以确定新西兰大多数区域房地产市场中基础较早的泡沫。泡沫最早在2003年中出现在奥克兰和惠灵顿,然后蔓延到其他主要中心。泡沫的开始表明它是全球房地产泡沫的一部分。随着2007年全球衰退的开始,泡沫破灭,同时名义房价下跌了约10%。

然而,最近的测试表明,奥克兰在2013年中期再次进入泡沫领域。到目前为止,奥克兰的泡沫尚未结束,也没有蔓延到该国其他地区。

许多读者会不同意我们的结论,并认为奥克兰房价的加速上涨完全有赖于基本面。在运行一系列统计测试之前,我们通过使用资产收入指标将房价归一化来在某种程度上减轻这些担忧(在本文中我们使用租金或收入)。通过这样做,我们排除了由于租金和收入呈指数增长而资产广东体彩网呈指数增长的可能性。

这使广东体彩网增长反映了预期的未来基本面的指数增长成为可能。但是,尽管很容易生成导致广东体彩网上涨的基于基本面的叙述,但很难构造可以长时间产生加速广东体彩网上涨的叙述。这是因为资产广东体彩网相对较快地合并了新闻,而且肯定不会在几年内出现。考虑一下,例如,储备银行最近降息并标志着经济中货币宽松的开始。如果降息是令人惊讶的,并且在其他所有条件都相同的情况下,那么这应该会导致房价上涨,但不会在未来几年内加速房价增长。

奥克兰市高房价的许多常见合理性(例如较低的利率或较高的移民率)都属于此类。移民的意外增加或抵押贷款利率的意外降低,对于房地产所有者而言是个好消息,并且应该导致房地产广东体彩网相对较快地上涨。但是,为了在一个持续的时期内加速广东体彩网增长,我们需要一系列持续好几年的好消息。没有人那么幸运。

气泡总是会崩溃吗?

诺贝尔奖获得者让·蒂罗尔(Jean Tirole)为泡沫在经济中生存提供了条件(蒂罗尔,1985年)。这些条件包括持久性,稀缺性和共同信念,而住房的确现在看来确实稀缺。到现在为止,城市分区限制已将房地产与奥克兰的土地联系在一起:我们没有世界上许多其他城市一样的高密度规划,因此每单位土地上的住房数量越来越多,或更少固定。

目前,住房短缺是因为土地短缺。如果土地与房地产之间的这种联系持续存在,那么我们可能正处于理性泡沫中。令人高兴的是,当前版本的奥克兰统一计划允许在城市范围内大量增加住房数量。如果获得批准,将大大放松对房屋的土地限制,使供应能够更好地响应广东体彩网信号。

从这里到奥克兰哪里?

不幸的是,经验性气泡检测文献目前在预测未来方面几乎没有提供。但是,很明显,从首次诊断到气泡最终消失之间可能要花费很长时间:五年或更长时间并不罕见。对于什么时候买或卖出房屋的最佳时间,或者下个月广东体彩网会上涨还是下跌,我提出任何索赔都是愚蠢的。

但是,房地产广东体彩网增长能否继续无限期加速?我不会打赌房子。


参考:

Diba,B.和H. Grossman(1988)。 “股价暴涨的理性泡沫?” 《美国经济评论》 78,第520-30页

Greenaway-McGrevy,R.和P.C.B Phillips(2015)。 新西兰的热门房地产:大都会中心房屋泡沫的经验证据。新西兰经济论文,即将出版。

Phillips,P.C. B.,Shi,S. and J. Yu(2015a)。测试多个气泡:实时探测器的极限理论,《国际经济评论》,即将出版。

Phillips,P.C. B.,Shi,S. and J. Yu(2015b)。测试多个气泡:S中的繁荣与崩溃的历史情节&P 500,国际经济评论,即将出版。

V.L. Smith,G.L。Suchanek和A.W.威廉姆斯。 (1988)实验现货资产市场中的泡沫,崩溃和内生期望,《经济计量学》 56期,1119-1151年。

Tirole,J。(1985)。资产泡沫和重叠世代Econometrica53,第1499-1528页

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瑞安·格林纳威(Ryan Greenaway-McGrevy)博士是奥克兰大学经济学系的高级讲师。在2014年7月加入该部门之前,他曾在华盛顿特区经济分析局(BEA)首席统计师办公室担任研究经济学家。这篇文章是 首次出版 在AUT的 简报系列。它在这里得到许可。

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40条留言

理性泡沫。这与区分EBIT和标准化EBIT一样,因为尽管发生了所有不可预见的事件,但我们仍无策略可应对,我们希望提出我们的业务在上一个报告期内运行良好。

无法从本文中得出任何有用的结论,但感谢您提供有关气泡测试的参考。

洗钱的效果如何?燃料资产如何起泡?

洗钱当然是燃料堆中的一个要素,而所有更广泛的要素都与政府息息相关。

在供应方面,这不仅是更多的土地(Pokeno,没有更多的人能够与基础设施/交通相连,而不仅仅是促使更多人进入堵塞的高速公路?),还有更有效的土地利用(个人而言,我更喜欢纽约风格的充满活力的城市公寓生活,例如每个其他大城市)。

也有需求方。是否遏制合法投资者的海外投资,例如那些仅仅为获得资本收益而获得高于利息收益的资本投资者,或仅转移到新住房(增值供应),或区分居民,居住者等,

以及我们对非法投资的遏制措施是否足够(例如,如果警察比购买五十套房屋的海外毒品卡特尔更容易定罪购买几处出租物业的当地毒贩。如果银行/律师/代理商提交STR,但是如果他们只能证明其中一个的谓词冒犯,那么他们无权阻止另一个,那么哪个会影响广东体彩网?

也就是说,洗钱只是政策制定难题的一部分。但从某种意义上说,它应该是最简单的。对于合法投资者,存在有效的竞争论据。但是,可以肯定的是,没有人真的真的热衷于世界上拥有严重犯罪收益的犯罪分子吗?

有些策略设置很困难,有些则不是很多?

http://www.impalastrunk.com/opinion/76906/ron-pol-argues-theres-missing-di...

您寻找的答案在这里
http://www.impalastrunk.com/opinion/76847/caroline-courtney-argues-john-ke...

示例包括:
•使用现金或不成比例的现金。
•广东体彩网不反映当地估值数据/趋势的交易。
•购买者异常愿意在不担心广东体彩网的情况下支付要价。

和这里

巴塞尔笔刷2012年7月
今天,我被告知当地的一家亚洲RE代理商代表中国买家(看不见的地方)在Botany地区的一处房产进行购买。 CV为80万美元的房产,协商的广东体彩网为160万美元
http://www.impalastrunk.com/opinion/60396/thursdays-top-10-10-japanese-pen...

仔细考虑一下,然后考虑一下那个郊区的当地人将如何回应这一认识,即他们的街道上的房屋在出售一所房屋后刚刚翻了一番,然后试着说服他们

考虑一下单笔交易的售价对周围社区的影响以及他们随后的期望,然后问自己是洗钱交易。看起来像它。这就是一位海外买家随后流向周边地区的影响

重新阅读Caroline Courtney的文章,以及一个购买者购买多处房产的示例-以及其完成的方式-这不是购房者的行为-那是什么?

很好,谢谢。无论意见如何,都应添加数据并进行理性辩论的分析。

气泡描述了一种情况,其中资产广东体彩网相对于资产的基本价值(即资产预期收益的现值)大幅上涨。

当涉及土地时,此定义是不完整的。...土地具有独特的属性,可将其与其他资产类别区分开...
例如...建造横跨北岸的海港大桥...和陆地空中火箭的价值,与预期收入的净现值无关。
它与适当分配基础设施投资收益的土地价值有关……这为人们带来了更大的效用价值……等……等等。

另一个例子是即将出台的统一计划对土地价值的影响...其中部分是城市限制政策的影响...
也许由于分区的变化,大部分/某些资本收益都在土地重定价中。

所以...以上对房地产泡沫的定义是不正确的....我认为....尤其是在住宅方面。

您说的是,没有桥梁,我可以在Northcote点租房,广东体彩网与在桥梁上租房的租金相同。快点。这座桥极大地增加了土地资产的收入。

归因于重新分区的资本收益点很合理。但要应用本文的逻辑。 AUP的第一个版本是几年前问世的。它应该在上市后不久就被定价在市场中。如果有的话,自AUP的第一个版本以来,密度限制再次被收紧,这将使市场降温。那还没有发生。而且,如果您没有令人信服的话:如果您仍然认为这完全与分区有关,请在AUP地理查看器中查找被报告为以荒谬数量的现金出售的物业。通常将其划分为一个住宅。

我同意Roelof。买房子和买股票不一样。市场的大部分来自业主,他们的决定取决于他们在哪里工作以及买得起多少。然后剩下的市场就是投资者,而大多数(如果不是全部的话)都是基于广东体彩网投机而不是他们可以获得的租金(加上只需要将钱用于合法投资的投资者)购买的。这样就使租金无关紧要。

财产权益正在迅速增加,其结果是房主使用该权益购买更多财产。没有CGT,因此这里是您放钱的“安全”地方。如果像定期存款利息那样,每年对资本收益征税投资性房地产,那将使人们对投资进行三思。奥克兰($ 1mill房屋)的20%资本收益产生了20万股股权....我该如何处理该股权?我确实打算在接下来的几个月里做.....买另一所房子

拉克(Lac)是否考虑过仅出售一两个财产,从而锁定一些利润,或者您认为在可预见的将来这些价值将继续上涨。经济最近几乎不是摇滚明星,而且存在失业率上升和/或工资增长停滞的风险。

我只是看不到未来3-4年内会发生这种情况。...需求太高了。我去看了一个我认为70万公允价值的房子,但愿意以730-760的广东体彩网售出,广东体彩网为935美元,吸引了太多的买家。一旦降温,我将考虑出售。我的问题是戈登(Gordon),就是一旦我出售财产,我该如何处理利润?目前,房地产投资回报率实在是太高了,我的收益不征税...

在Lac上现货以及如何做。

这个网站上似乎有很多人问一些问题,例如在可预见的将来房地产广东体彩网会继续上涨吗?

答案是他们目前正在上升的速度,不。

考虑到Lac不需要出售任何财产并且有能力负担抵押贷款的情况,Lac今天要用他的价值100万的财产(以及他用释放的股票购买的60万财产)来问一个更合适的问题,他是否认为在将来的某个时候,它们的总价值将超过160万美元?我确定他的答案是肯定的。

从长远来看,房地产广东体彩网将始终上涨,但人们似乎对现在和现在的情况都非常着迷,并称其为投机。一个更合适的问题是,您告诉我新西兰历史上某个时期的房地产广东体彩网低于5年前,如果可以的话,请告诉我10年或20年,以此类推。

如果您以这种信念为生,那么您就可以定位崩溃,因为您知道并且实际上希望崩溃发生,因为那是您讨价还价的时候。

不幸的是,现在联邦住房管理局已被排除在外,说实话别无选择,只能问父母等拥有权益的人...这就是问题所在,您拥有的财产越多,购买起来就越容易。在某些时候,这种情况会发生变化,但是如果财产减少,现金流和投资回报率(IMO)将超过损失。即使损失了10%,我仍然会处于亏损状态.....

重要的问题是周期或趋势通常如何结束。如果一个周期最终得到了已经参与的参与者的支持(“我已经(无论它是什么),并且我将购买更多的东西,因为其他人买不起,等等),那么除非另一个最终用户出现了,广东体彩网成为流动性的第二要务,就像发行股票一样,只有那些拥有股份的人才能相互买卖股票,希望吸引外部资金来“买走”。如果发生了这种情况,但是如果不是这样,那将是灾难性的。历史上充斥着“告诉我它发生在哪里”等原因,因为它根本不会发生。但是,一切都是第一次……不是吗?

NZ历史,您要求什么?皇后镇-1993年至2003年。(当然是根据个人经验!)。我于1993年3月到达,开始着手购买住房,但有两件事使我感到惊讶:(1)市场上的广东体彩网(它比我原来的广东体彩网便宜!)和(2)选择在那里。我问代理商(地点):“我要花多长时间才能购买其中之一?”他的回答是“如果您愿意,我们可以在今天下午完成”。我的下一个问题是“当我想出售它时,您认为它将花费多长时间?”响应应该是一个警告,“如果您想涨价,请等待18个月”。事实证明,我确实买了(但不是当天下午!),而我的前任最终以房产作为她的一部分。直到2003年3月,她才拿回10年前我们支付的款项。
那就是流动性的全部内容。 “但这不会在奥克兰发生!太大了。”它可能,你知道...。

很遗憾听到这个消息,但2013年它的价值是否比1993年高?如果答案是肯定的,那么从长期来看,广东体彩网已经上涨。如果某人考虑长远,将来不需要在某个时候出售其财产,那么毫无疑问,其价值将超过他们所付出的价值。抱歉,如果有人不同意,这很简单。

正如我所写,进出一样的广东体彩网! (且介于两者之间较低)根本没有价值变化。至于长期?可能是。如果您不被挤出。我有一个朋友在1988年以$ 48,000的广东体彩网在邦迪(Bondi)买了一套不错的公寓,尽管今天的价值为60万美元,(我想)抵押贷款利率从她当时购买的10%上涨了到22%的女性被迫在购买后的几年内将其出售。没有人,没有人....看到了利率的上涨。这就是固定资产的问题。如果推push推push,可能要花一些时间才能卖出,而且由于多种原因中的任何一种,持有都不可能是一种选择-(利率和离岸价只有两个!)历史并不是未来的指导。这是到目前为止发生的事情的记录。

对不起您的朋友和您的分居,但正如我写的那样,如果您不需要出售...。

您的朋友邦迪(Bondi)的地方就是一个很好的例子,它是25年前的广东体彩网的12倍,如果她因为利率下降而不需要出售的话,那是一段美好的时光。但是最终无论短期内发生什么,泡沫破裂,利率上升等,长期来看房地产广东体彩网都会上涨

我敢肯定,您会知道荷兰人对同一栋未改建房屋可追溯到1700年的销售情况的分析吗? (如果您不喜欢,请用Google搜索-我在这里争取约会)。 “广东体彩网总是上涨”可以用多种方式看待。最深刻的是:在什么时间范围内? (上述邦迪案)。在荷兰的情况下,曾经有一段时间,同一所房屋的广东体彩网连续下跌了70年或更长时间-对于大多数财产拥有者来说,这是一辈子的时间,而且,可以肯定的是,今天的房屋广东体彩网比1700年的广东体彩网还要高。您对(假设)1750年那位看到广东体彩网下跌直到1820年去世的所有者说什么? “等一下!你会说对的!”人脑已经进化为以确认其先入为主的观念的方式搜索或解释信息。在史前时期,这种确认偏见通过鼓励人们偏爱已知安全的事物(今天在奥克兰的财产?)来使人免受伤害。如今,这种直觉正在全球范围内肆虐,我相信这一过程才刚刚开始。

确实有另一种追踪1600年代房价上涨的信息吗?在化石燃料时代到来之前,几乎没有人可以让孙子以大约等值的美元购买祖父的房子。输入化石燃料时代,然后我们得到了虚高的价值。问:在2050年左右的石油时代结束之后,房价将是多少?回到相当于1850年代以前的广东体彩网?

这是来自荷兰的那个老栗子,它表明房价可能会在十年后的几十年中下降(现代日本?),然后才能保持之前的高点。
//www.bogleheads.org/forum/viewtopic.php?t=8445

体重,它可以而且将在奥克兰发生。

它发生在1993年至2003年的ChCh中,尽管1997年有所增加,但许多物业的价值都差不多。

实际上,我们在Northcote Chch于1997年末以119,500美元的广东体彩网出售了该物业,并在2002年以80,000美元的广东体彩网转售了该房产(两次都是代理,两次都是公开市场销售)。新主人已经投入了一个新的厨房,并进行了其他翻新工程,费用约为7-1万美元。加上代理商的费用和其他销售成本,损失超过40%。

这与最坏的情况相去甚远,因为有许多交易的广东体彩网低于先前公开市场广东体彩网(包括我们购买的广东体彩网)的50%。

总体而言,市场统计数据并未显示这些类型的回旋,因为当市场下跌时,房屋销售较好,因此中位数不能反映实际下跌。

我知道的最大的新西兰资产泡沫必须是90年代中期的电话卡热潮,无价资产的广东体彩网上涨了数百%,然后几乎立即跌至接近零。 20年后售价2000美元的卡片实际上仍然一文不值-泡沫永远也不会再膨胀。

如果对理论(环境不是真实的)资本收益征税,那么收入将从何处支付该税?

你什么意思?以同样的方式,从您的定期存款或附近的奶店缴纳税款……从其获得的收入中……..如果我想获得20%pa财产收益的奖励,那么我应该为此付出代价价值,因为该国所有其他收入都需要相应地征税。我会出售该物业,如果它太多了,或者我正接受租金以增加我的收入。如果失败了,那将使像我这样的人不愿投资于过度膨胀的房地产市场。

全国各地的所有企业是否都必须找到钱来为其业务所获得的理论资本收益缴税?我想您会建议他们是否应该提高广东体彩网。

我想要所有投票赞成这位小丑的人,他应该回到那只大鸟上,并永久离开新西兰

总理约翰·基(John Key)说,奥克兰郊外的人告诉他,他们希望中国买家成为该地区的买家,因为他们增加了房屋的价值。
Key先生还表示,今天早晨,很大一部分奥克兰人不希望房价通胀下降,因为这使他们变得更加富有。

扔不是吗。
想不到有人这么愚蠢的话...但是鉴于NZers的教育/知识水平,这可能是真的

在8月5日的小组讨论中。迈克·威廉姆斯(工党前总统)刚刚为他的房子付出了高昂的代价,并打算给他的妻子带一瓶起泡的酒。他说,虽然我们听到很多有关移民的信息,但“我正在与Paul Spoonley交谈,他指出了澳大利亚家庭形成指数。所以婴儿潮一代的孩子……。”。除了圣洁的移民和学术机构之外,其他任何事情都导致拒绝主义者以大量的智力资本投入。
迈克·威廉姆斯(Mike Williams)让我想知道工党的成立是否有点神职人员?

所有泡沫都有理性的争论,为什么这次真的是关于基本面的,而不可能是泡沫,因为X,Y和Z。我所听到的最好的一个是关于世界将如何需要很多东西的故事。未来会有更多的蛋白质,因此乳制品广东体彩网将会上涨,上升,中国中产阶级的崛起等。我实际上同意世界将需要更多的蛋白质,但是您可以合理地期望人们付出多少呢?完全质疑。我们现在离回答这个问题有点远了。

因此,是的,我同意,兽人正处在泡沫的顶峰阶段,反弹将是粘性的。

难道黏性气泡的壁厚,因此比薄壁的气泡难刺吗?

我们需要用于气泡壁厚度评估的一神论计划,甚至可能是新西兰标准,以确保Awkland气泡保持在规格范围内。

希望如此。我们中有太多人30岁左右的奥克兰人只想安顿下来,买房,建立家庭并继续生活。人们说只是租金,但由于房主卖光了,我被排除在少数租金之外-通常只有一个月的通知。一段时间后,它会使您感到疲倦。我无法想象要和孩子一起做。

如果我们看不到变化,那就去澳大利亚。

这正是辩论中所缺少的。荒谬的房价实际上抑制了实际增长。如果没有这个泡沫,奥克兰将有多少工作机会?

希望您能留在Nz。但是如果你离开我不会怪你

确实,当50%的租金/抵押贷款是由于泡沫造成的,即每个家庭每月在经济中没有花费的数百美元。

不幸的是,您现在必须做出一些艰难的决定,我保持单身,没有孩子,现在40岁了,我很可爱。按揭还清,现在几乎可以选择在奥克兰的老鼠赛跑中工作。不得不忍受一些讨厌的工作和老板,但最后还是成功了。如果我再30岁,我会在当前市场上以同样的方式做所有事情吗?当然不是,这根本不可能,我的抵押贷款还需要再运行30年,在还清抵押贷款之前我将是80岁!如果我30岁,能够在澳大利亚找到一份好工作,那么我也会离开。

没有孩子,每个人都会很可爱。我们也将在100年后灭绝,因此气候变化将不再成为问题。听起来像是个计划!

我并不是真的看到40多岁的浪费者是单身,仍然在租房并花所有钱购买毒品。关于选择的问题,是的,如果您和您的伴侣确实工作出色并且都继续工作,房屋仍然“便宜”,除了乔·阿维德(Joe Average)之外,所有事情都非常艰难。智商超过120的任何人都已经知道地球上有太多人,大概是它所需要的3倍,是的,如果没有我们所有人,地球会更好。我经常梦见没有我们的情况下访问地球会有什么样的感觉。早在数千年前,新西兰就已经是一个令人难以置信的国家。

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我们同在一条船上,不久将成为我和妻子。在我们30年代中期,出生并育出的奥克兰人就读于最好的学校和大学,并在良好/普通地区成长。在悉尼生活了很多年,有很丰厚的工作,在Rushcutters湾有一套公寓。这里的生活方式很棒,但我们迫切希望在新西兰而不是在澳大利亚成立一个家庭,因为新西兰是心脏,家庭都仍在奥克兰。但是,我们将削减近50%的薪水,并且不得不购买2辆汽车(我们在这里生活了8年,再也不需要拥有汽车了)每天都坐满车流,在Panmure几乎买不起一辆平房。