新西兰央行的新数据显示,该国超过四分之一的抵押贷款是投资房地产,而其中超过40%的资金仅以利息计。

新西兰央行的新数据显示,该国超过四分之一的抵押贷款是投资房地产,而其中超过40%的资金仅以利息计。

大卫·哈格里夫斯(David Hargreaves)

根据储备银行的一系列新统计数据,该国未偿还抵押贷款的四分之一以上是投资房地产。

而且,超过40%的用于投资房地产的借款是按纯利率计算的。

新西兰央行有 产生了一个全新的统计系列 有关银行业务数据,替换一些统计数据以及扩大现有和修改后的信息系列,例如 C5桌 监测部门信用。

尤其是在全国范围内,人们对家庭借贷水平表示担忧,新西兰央行收集和提供的新信息使人们对该国的借贷模式和做法有了更强有力的了解。

一张新桌子 按目的银行贷款 分解所有未偿还借款总额的指定用途,并将作为与借款人的有用伴侣 按借款人类型划分的新住宅抵押贷款 RBNZ自2014年8月以来一直在发布的数据。

从后面的系列中我们确实知道,全国范围内(尽管主要由奥克兰领导)向住房投资者提供的新抵押贷款所占的比重激增- 在新西兰联储为投资者制定新的40%存款规则之前达到38%左右 截至2016年底。自那时以来,流向投资者的新贷款份额下降至26-27%。

但这是新的贷款。

新系列概述了有关未偿还贷款的情况-这表明住房投资的主导地位并不新鲜。

截至今年2月底,未偿还抵押贷款总额为2308.04亿美元。其中,约664.81亿美元(占总额的28.8%)是作为住宅投资设计的抵押贷款所欠。 

新的信息仅追溯到12月,但是值得注意的是,它反映了新的贷款统计数据中显示的情况,自从引入40%存款规则以来,投资者的借贷一直停滞不前。

自12月以来,住宅投资抵押的未偿还金额仅增加了3.79亿美元(增长0.57%),而自住房抵押的未偿还金额增加了11.864亿美元(1.14%)。

新西兰联储(RBNZ)的新系列文章更仔细地研究了投资者的数据 loans by product 我们可以看到,为投资公司借款的281,910亿美元(占42.4%)是仅以利率计的。

也许令人惊讶的是,自住业主所借的钱中的超过16%(264.74亿美元)(在1,643.23亿美元中)是仅以利息计的。

当然,在澳大利亚,银行被告知要控制其以纯利率方式贷款的金额,最多不超过新贷款的30%。尽管没有发生类似举动的暗示,但公平地讲,仅以利息为单位的新贷款数量与整个沟渠的水平完全不同,并且最近一直在下降。

新西兰央行的新银行目的贷款数据也可以有效地细分商业借贷数据。例如,它们显示,在近1000亿澳元的未偿商业贷款中,约有三分之一(与NZ的房地产主题保持一致)是用于商业房地产。

在农业部门,590亿美元的借贷中有超过400亿美元用于乳业。另外,按产品划分的贷款数据显示,所有农业贷款中有超过一半是仅以利率计算的。

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14条留言

债务债务债务,我们知道当我们无法支付时会发生什么
我们必须通过再融资获得其他收入或出售

所以替代数字是

超过70%的抵押贷款是为自住业主和

所有抵押贷款中只有11%是仅利息投资者-(他们将拥有至少20%的股权,而大多数人仅持有其仅利息贷款的40%或更多)

因此,即使市场下跌了20%,银行仍将拥有他们所借出的几乎所有财产的股权-只要支付抵押贷款-除了可能限制额外贷款外,没有任何实际问题。

因此,最大的问题和风险不是股票水平,而是利率上升和抵押贷款无法负担。

鉴于许多人仍在使用比目前可用的修补程序更高的修补程序,我们可能还需要几年的时间才能开始感受到这种压力-因此,尽管价格可能下跌,但我认为短期内不会出现大屠杀

不,我不这么认为。
所有抵押贷款中有70%以上是给自住者的,他们有失去房屋的风险。

拥有20%权益的人意味着,如果价格下跌20%,他们将失去一切,在出售房屋后将一无所有。损失是100%。

因此,如果市场下跌了20%,那么20%的所有者和无家可归者一样好。 40%的所有者的权益将减少50%。银行没问题吗?几乎不。银行是房地产市场的杠杆投资者。

那么,如果降幅大于20%怎么办?由新西兰联储支持的担保债券可能违约,这对于纽西兰的每个人来说都是不可想象的。

我看到上市数量急剧增加,全球利率在上升,而国内利率也承受着同样的压力。到明年年底,利率可能会达到目前水平的两倍,而我们还没有几年。

在英国,他们在全球金融危机之后仅摆脱了抵押贷款的利息。明智的选择……但并没有真正抑制房地产价格。

在这里应该禁止只计利息的抵押。

托马斯·C。您到底从哪里得到国内利率的压力?
正是银行在缓慢提高浮动利率,以吓people民众。
就像我和Kpnuts经常说的那样,固定费率比许多人目前的低!
房价涨幅不大,更不用说加倍了。

仍然可以看到4%的固定利率一年……就利率而言,任何30岁以上的人仍会看到巨大的绿灯-超低-持续超长时间-这就是股票和房地产价格暴涨的原因-

为什么没有经济学家考虑使用货币折现率基于NPV的价值?

然后说明将净现值(NPV)计算中使用的折现率降低4%如何可以看到值急剧上升(就像我们已经看到的那样)。

没什么好奇怪的

自助餐说,如果美联储出来,并表示他们将在未来10年保持现金利率不变,那么道琼斯指数将升至10万-净现值!!! (自GFC以来,净现值,折现率已发生变化,因此资产和股票猛涨了)。

美联储和其他储备银行的工作是一贯地说谎,并描绘出过于乐观的图景,以使人们不会想到利率将长期处于低迷状态,并炸毁资产价格过高,这是保守的做法自2008年以来,美联储对GDP的每一项预测都过于乐观-惠勒(Wheeler)也是如此-提高了利率,只是想降低利率,现在再谈,要注意每个人的利率都在上升!这只是一个保守的措施。精明的资金一直在理解经济学的基本原理,并通过查看BS最终将其收入囊中的95%的知识来谋杀自己

总贷款中只有约30%用于生产性目的(农业和商业)。难道该水平对于国家GDP增长或避免像另一个GFC那样崩溃的风险有多可持续?

除了禁止只付利息的抵押贷款外,英国还拥有资本利得税,4.5倍的债务对收入比率,广泛的承受能力测试,广泛的信用评分,并且目前正通过取消抵押贷款利息作为合法的税收减免措施来抑制房地产投资。他们仍然有房地产通货膨胀,但不像新西兰的房地产通货膨胀。英国也有存款保护计划。每个帐户中有£85000的保护。
每当有大量容易动摇的现金泛滥时,就会出现资产泡沫。不仅是在发布GFC QE之后,在整个历史过程中也会发生这种情况。当罗马占领埃及并此后享受廉价谷物时,利率暴跌,资产价格暴跌。这个周期重复了恶心,只有在政治意愿和政府监管时期才会缓和。

至少他们在英国做了一些事情。新西兰是“悬崖国家的救护车”,必须采取措施才能采取措施,而通常情况下,这些措施要越过头来。仅看诸如漏水的建筑危机,金融公司倒闭之类的事情,仅举几例。
就像NZ历史上的两个主要问题一样,无论发生什么事情,都会有些人陷入困境。

同意政府/储备银行从全球金融危机中学到什么。人们需要保护自己不受伤害,这意味着诸如贷款与收入之比之类的东西,以便他们不会过度扩张。

他们对供应一无所知,但未能真正充分解决需求方面的问题。这就是我们今天所拥有的。他们忽略了其他国家的危险,因为他们有一些经济学家/政客认为自己知道得更多。

如果不从GFC那里学习,那么您怎么称呼LVR并尝试将DTI包含在其工具包中。

恐怕这句话只是喧闹声。您已经一起加入了Govt和NZRB。因此,这毫无意义

当房价下跌时,它有两种好处:低杠杆的富人(因为他们可以在市场底部购买更多资产)和那些试图爬上住房阶梯的人。

它所针对的是杠杆的。

...但是杠杆的占多数,而这正是政治发挥作用的地方!

谁能从高房价中受益?投资者?银行?房地产公司?

人们需要更大的抵押贷款才能购买否则会获得的抵押贷款
债务继续以令人难以置信的每年8.8%的速度增长
更多的债务意味着将来有更多的利息返还给澳大利亚银行
更多的利息支付意味着更少的可支配收入
随着大多数资金被注入房屋,更少的钱被注入企业。

令我惊讶的是,租赁物业的数量仅占总数的四分之一。我想知道这是否正确。例如,是否可以将某些总数隐藏在其他结构(例如公司,农场)中?我猜RBNZ会允许这个吗?