租还是买?

2020年2月的租金或购买报告-新西兰

2020年2月21日

每月评估房屋租赁与抵押的评估。

买或租,这是个问题。

本报告的目的是帮助您确定何时从租赁转为拥有。这里的指标显示您是应该继续租用并保存存款还是在适当的时候购买。

对于许多人来说,拥有自己的房屋的目标仍然是一项强大的目标-我们支持的目标。但是,负担能力问题可能是实现这一目标的严重障碍,而租金通常被视为“次优”结果-如果您负担不起买房,剩下的事情就是去做。

但是,本报告针对的是想要购买的租房者,并提出了在适当的条件下实现从租住向拥有的转变的建议。

2020年1月市场概述

一月份全国房屋中位价已从上个月的629,000美元增至615,000美元。每年增长记录为去年的11.8%。

在主要城市中,惠灵顿以每年10.2%的增幅领跑增长。较低的四分之一房屋,通常是房东和首次购房者所寻求的,在全国范围内每年增长5.6%至$ 445,000。在惠灵顿,这一类别上升到14.1%。


在全国范围内,三居室房屋的租金中位数为450美元/周,高于去年的440美元/周。

 

租金-中位数

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每周中位数
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每周中位数3房住宅
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每周中位数3房住宅
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每周中位数2房公寓
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每周中位数2房公寓
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2020年1月的租金或购买结果

在2019年1月,需要花费26.5%的典型家庭实得薪水来支付价格较低的四分之一房屋的抵押贷款和相关家庭成本。


但是,要获得三居室房屋的租金中位数,还需要家庭收入的26.4%。


这意味着在2019年1月,支付抵押贷款比租房所需的家庭收入少0.0%。当然,这是假设您已经节省了押金以支付抵押贷款,这很可能成为许多人的另一个大障碍。

按照大多数银行现在的要求,典型的家庭需要3.6年(储蓄率为20%)才能储蓄20%的存款。

 

2020年1月的主要驱动力

租金负担能力

新西兰一月份首次置业者的家庭每周税后收入中位数为1,665.06加元,高于上个月的1,662.27加元,高于2019年1月的1,632.04加元。(一个首次购房者家庭由一男一女组成,都在工作全职,年龄都在25至29岁之间,并且没有孩子)

新西兰三居室房屋的租金中位数为每周$ 440,低于上个月的$ 445和去年的每周$ 430。 1月份,您的税后收入中的26.4%作为第一个购房者家庭要支付三居室房屋的中位数租金。这比上个月的
26.8%,高于去年的26.3%

 

购买负担能力

HLA衡量的是为一月份购买的四分之一低层房屋的抵押贷款所需的税后收入百分比。

决定该数字的因素包括房价,利率,收入,费率,保险和维修费。 1月份,两年期固定抵押贷款利率为3.46%,而四分之一的房屋价格较低,为$ 435,000,则每周需支付抵押贷款$ 369.96。这比上个月的356.46美元和去年同期的357.22美元有所提高。

除按揭付款外,该分析还包括每周的房费,保险和维护费用,总计70.62美元。这相当于首次购房家庭收入的税后收入的26.5%。这比去年的26.2%有所增加。

结论:

在全国范围内,租房显然比买房便宜。但是除了 奥克兰市 和皇后镇,对于大多数人来说,购买仍然是一种实用的选择。

近期房价趋于平稳,即使同一市场出现小幅下跌,也无法真正改变这种状况。但是,预期资本收益的购买可能不再明智。住房可能正在回到其“庇护所”的主要目的,而不是作为“投资”。这可能会影响其在退休储蓄计划中的定位。

但是,在新政府提供大量可负担住房的战略出台之前,租金的压力将会增加。主要压力是供应有限,房东将重心放在“收益”上。房客对场所的竞争可能会更加激烈。租金负担能力是住房压力的下一个领域。话虽如此,房客可以支付的费用有固定的上限。可悲的是,接下来可能遭受的租金选择的质量和标准。

完整的区域报告可在此处获得

 

这是一个很酷的工具 帮助您评估各种因素。

现在,假设

我们假设您是第一个购房者家庭,租了3居室的房屋并支付了中位数租金。您的家庭收入由25-29岁年龄段的男性中位数收入和女性中位数收入组成。

我们假设您想购买类似的房子,但是当您开始时,它将是第一个四分位数的价格。在过去四年中,您已根据家庭收入的20%存了一笔押金,最高为房价的20%。作为传统的餐桌抵押,抵押产生的期限为25年。在本报告中,使用两年固定抵押贷款利率,直到2010年8月为止。从2010年9月开始,由于市场转向以浮动价格较低且较便宜的利率,因此本研究采用了浮动利率或浮动利率。

致编者

这项工作必须称为“ interest.co.nz租赁报告”。它由www.interest.co.nz生产。请通过电子邮件将查询直接发送至[email protected],或在下面查看我们的联系信息。

资料来源/定义/方法

目标租户或买家: 25-29岁年龄段的人购买了四分之一价格较低的房子,并按如下方式计算了押金。

解释该索引

这些负担能力指数衡量的是三居室房屋每周租金中位数的比例,每周抵押贷款付款是每周实得工资。将为每个区域(加上国家)以及其他各种抵押贷款利率条款生成单独的度量。

家庭每周收入

现在,我们作为每周收入估算的基础,现在是来自新西兰统计局的LEEDS(雇主与雇员之间的关联数据调查)数据。

使用一个家庭,其中一男一女全都收入中位数。

来自IRD的所得税率用于计算实得工资(这是基于LEEDS的数据,减去特定所得税率)。

存款 -首次购房者指数: 

由于各地区的房价差异远大于工资差异,因此我们避免使用简单的10%存款-90%抵押贷款规则来模仿首次购房者。相反,为了捕捉收入和房价之间的差异,我们将存款作为储蓄的函数进行估算-即4年每周节省的收入的20%,再加上以90天存款利率获得的利息。

房屋贷款:(降低四分位数房价减去押金)

抵押贷款的还款是基于房屋贷款的价值,该贷款每周偿还25年,使用2年期银行平均利率。房屋贷款被认为是标准的台式抵押贷款,其中利息和本金都以固定的每周欠款偿还。使用我们工具上的工具计算还款额 计算器 部分。

按揭利率

平均抵押贷款利率来自 www.interest.co.nz。这些平均值仅适用于银行,因为银行拥有抵押市场的90%以上。抵押权的可负担性计算以浮动利率和一年至五个固定利率条款进行。在此报告中,使用了两年固定抵押贷款利率。在2010年8月之前,该系列使用2年期固定利率贷款作为利率基础。在2010年9月,它被转换为浮动利率,以反映借款人的实际市场变化。 2014年6月,它又改回了2年期固定利率,再次反映了市场的变化。

房价数据

房价中位数由新西兰房地产协会报告。尽管REINZ系列比QV系列更易变,但两个系列之间存在高度正相关。 REINZ系列更新,并且提供了市场趋势的较早指示。

* 2013年9月,REINZ建议在过去的12到18个月内提供的某些第一四分之一房价存在计算错误。我们现在正在使用更新和更正的数据。较早发表的结果在这方面可能不准确。

储蓄率

平均储蓄利率来源于 www.interest.co.nz。这些平均值仅适用于银行,并使用90天定期存款利率。储蓄计算考虑了IRD定义的个人边际税率。

租金

本研究使用的是来自建筑部的数据&房屋租赁保证金服务,侧重于三居室房屋的租金中位数。

差,、保险及保养

这些是房东支付的费用,已包含在租金中。为了确保这种“买或卖”分析的公正性,我们假设房主将产生以下费用:

费率和保险–平均费率和保险费用取材于美国《家庭经济调查》。 新西兰统计局.

维护–根据与之相关的每周平均财产维护相关支出 新西兰统计局.

免责声明

重要提示-请阅读

任何读者都不应依靠本报告的内容来做出特定的投资或购买决定。本报告中的信息严格基于仅报告整体市场趋势,并且所表达的所有数据,结论和观点均为临时性且可能会进行修订的基础上提供。

如果您要做出特定的投资或购买决定,强烈建议您向您信任的合格专业人员寻求独立建议。

我们规定的条件和免责声明 条款和条件 也适用于此报告。

本报告仅按以下条款提供,JDJL Limited或 www.impalastrunk.com 对于根据本报告中的信息采取的任何措施,或对本报告中的任何错误或遗漏不承担任何责任。

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戴维·查斯顿
Publisher,
www.interest.co.nz

JDJL有限公司
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邮政信箱47-756,庞森比
新西兰奥克兰

电话:(09)360-9670
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电子邮件:   [email protected]

24条留言

所有关于一切价格(以及什么都没有价值)的讨论使我感到冷漠。我只是将一生的收入都花在一块美丽的土地上,在这里我会很乐意抽出时间,并尽可能地自给自足。我会很高兴地被埋在树下,如果那时候它的价值大大降低,我不在乎无花果。如果我在2011年3月购买每英亩的土地要比我多投资0.0024%,如果我投资了这笔存款并等到2015年第3季度或类似的时候,我会过得更好吗?还是我应该在怀基卡穆考(Waikakamukau)买到它,那里的土地比去年便宜了3.72%。它与您随着时间的收益无关,而与您所获得的时间有关。  

默里,我绝对同意。这是一个讨论拥有自己房屋的消费价值的项目。

http://baselinescenario.com/2011/05/13/renting-and-buying-compared/

 

The salient part:

  • 现在需要注意的是:以上所有内容都讨论了购买房屋作为投资。与拥有同等房屋相比,大多数人从拥有房屋中获得更多的消费价值,因为大多数人从居住在自己拥有的地方中获得公用事业。他们喜欢安全性,对房屋进行修改的能力(即使其中大多数修改可能都是亏钱的),等等。此外,在许多市场中,您别无选择。我住在一个大学城里,这里的租金市场主要是针对学生的,因此很难找到一间漂亮的房子出租(特别是一个可以让你养狗的房子,这是我们搬到这里时所做的)。 因此,除了认为这是一笔好投资之外,还有很多其他理由来买房。这些都是有理由的理由,即使您认为这是一笔不好的投资,也可能要买房。除了规模之外,这与不时在一家不错的餐厅吃饭没有什么不同。买一顿昂贵的晚餐是一项糟糕的投资,但它给了我消费价值。

(Emphasis added)

 

Kwak continues:

  • As Rappaport says,

“至少在最近之前,房屋所有权通常被描述为一项巨大的投资,其中还包括一个居住地。更准确地说,房屋所有权应被描述为一个生活场所,其中还包括预期的投资收益。”

  • 那里有预期的收益,但请记住,收益并不是那么大,并且会带来更大的财务风险。

另外注意郭某说  

  • “随着您的预期持有期减少,所有权变为 具有吸引力,因为您有更少的时间来摊销交易成本。”

我会说相反的说法是“随着您的持有期增加,拥有成为 更多 吸引人,因为您有更多时间摊销交易费用。”因此,如果我们减少搬迁的次数,我们将获得更多收益。

 

我知道此报告会定期更新。

但是,我仍在等待参考 “机会成本” 节省的存款资金。

正如我所看到的,当您购买房屋时,您不仅需要偿还抵押贷款的利息以及其他日常开支。您还赠送了20%押金的收入。

例如,节省的$ 80000收入和5%的年收入是税前$ 4000,因此也可能放弃平均$ 3000的税前净额。

现在必须有一个新的月度报告。

请伯纳德,我们可以解决 “机会成本” 存款并拿出“真实”数字?

又过了6个星期,所以我想关于 机会成本 的存款不相关或“太难”了???

大家好,我不确定该调查应使用LEEDS数据集...它不包括学生,养老金领取者,受益人等...

在查看统计网站之后,NZIS将是一个更好的数据集,因为它包含了广泛的来源。 LEEDS仅使用有薪工作的人,在新西兰,我们大约有300,000的工作年龄的人正在享受福利-实际上应该包括他们。

以下是来自统计网站的报价:

“ NZIS包括“ 15岁及以上的每个人的收入,包括没有从事有薪工作的人”(新西兰统计局,2008a,第2页)。

这意味着,与季度就业调查(QES),劳动力成本指数(LCI)和关联的雇主-雇员数据集(LEED)的工作级别数据集不同,NZIS包括未从事有酬工作的人员(例如受益人) ,养老金,留在家里的父母和学生),以及同时领取工资和薪金以及其他形式的收入(例如政府拨款)的人。因此,NZIS包括来自更多来源的收入,例如来自政府转移(例如福利和税收抵免)和投资的收入,以及来自工资和薪金以及来自自营职业的收入。 (新西兰统计局,2008a,第6页)”

 

这种购买与租金携带成本的比较不是公平的。 巴塞尔笔刷III 是正确的。您必须将押金同时提供给租房者和买主。买主比租房人要多大约80,000美元(据我所能算的)。房客可以用这笔存款“免费生活” 4年!
 
房屋“所有权”可能具有重大的非货币利益,但拥有房屋而不是财务债权会带来重大利益。这些相对的个人利益可以由个人进行评估,但是有必要对当前的租金与购买成本进行公平的比较,以使图表有用
 
财富的多元化从未如此简单,拥有一所房子意味着您100%依赖当地经济。这可能会解决,但这是一个极端的选择。将少量的存款存入印度的股票,商品,农田和世界固定收益,如果当地经济不景气的话,可能会得到回报。 (我建议将租户的押金存入NZ的短期银行存款,以进行图表中的计算)。
 
随着条件的变化而灵活地更改资产分配也是一大优势。 (通过出售房屋可以获得这些好处,但是交易成本很高。)
 
注意:有点观点,但这仅是房屋所有权,前提是您支付抵押贷款(除非您进行抵押贷款付款,否则银行将拥有留置权并拥有房屋,除非付款结果处于“默认”状态),  
 

另一个问题是,当您使用中位房屋来租房时,为什么要使用便宜的房屋来购买?再次不是苹果对苹果。
这是信封计算的背面:
AKL中位数3户住宅= 500,000(实际REINZ 513、612)。
$ 400,000的25年期抵押贷款,免费,免付利息的5.74%= 580美元/周
费用,保险和维护=每周$ 20(每年$ 1,000,低吗?)
 
购买> $600/week
 
AKL 3房租金中位数= 550美元/周(www.impalastrunk.com 图形)
存款利息= 100,000 * 4.7%(interest.co.nz 2年bnz)/ 52 = $ 90 /周
 
出租> $460/week
 
以当前价格租用的套利成本= $ 140 /周。
买租= 1.30
 
如果拥有的感知收益大于$ 7,280 /年,则购买

对于奥克兰三居室房屋,仅使用“市盈率” = 513,612 /(550 * 52)= 18怎么样。
提到的文章 朱利安兹 (http://baselinescenario.com/2011/05/13/renting-and-buying-compared/)表示,如果市盈率高于15,则承租人的财务状况要好于业主。

脾气暴躁的你是非常正确的-正是这个简单的小公式,使澳大利亚的一些富人出售私人住宅,因为租用豪华住宅比拥有廉价。公式更改后,他们会再次购买。但是大多数人似乎都没有,而且他们不允许最坏的情况(利率上升或失业等),他们只是希望事情会好起来。

另一个最坏的情况是,您是在一个膨胀的市场中买入的,而当泡沫破裂时,您最终将财产负资产。银行将追讨您更多的股权作为保护,或者您失去房屋并工作了很多年以偿还抵押贷款出售后无法全额偿还的贷款短缺。在90年代的亚洲金融危机期间,香港就发生了这种情况。但就个人而言,我对Auckalnd的物业感到安全和自信。  
 

面对现实吧。在稳定无战的国家中,房地产的价值始终会上涨。当您将钱存入银行作为定期存款时,您期望获得几乎无风险的回报。房地产投资也是如此,否则,考虑到通货膨胀,维修成本,抵押利息等,房屋所有者将长期遭受长期损失。  

如日本和美国?

从长远来看,是的

我不得不建立自己的电子表格来反映我最近的实际选择,当时我不得不搬出租房,可以选择在新西兰购买或租房。简而言之,租房仍然是更好的选择-但是YMMV。该模型未对租售与买的优点进行价值判断。 

该模型提出的问题不是现在的“租房还是买房”,而是在抵押贷款存续期内,房价通货膨胀需要多少才能战胜一般通货膨胀或其他投资才能达到比租金更好的水平。 

这样的模型包括上面提到的一些关键问题。

1.租户和买主都以相同的保证金开始-例如80k。买方将其用作押金-减少了抵押付款。承租人将其用作储蓄储备金。 

2.他们购买或租用同一所房子。 -根据该地区的实际租金与购买比率。这很重要,因为在租金受到人们支付能力的有效限制的同时,房价也受到人们借贷能力(即信贷价格)的限制。因此,当利率较低并且预期将保持较低水平时,它们会上升。  

假设租房者购买四分之一以下的房屋或他们是首次购房者是不现实的。 

3.买方必须负担房屋所有权的费用-差rates,保险等。这可能会使每周的add差增加很多。

4.买方和承租人每个月花费相同的金额。即,从抵押和房地产成本中减去租金后,其余的将用于储蓄投资。 

5.利率可以上升或下降,但储蓄支付的利息要高于贷款。因此,举例来说,房客的积蓄要比购房者的抵押贷款多2%。对于该模型,最重要的是比起当前的低利率,例如15年期抵押的长期利率。我将点差设置为保守,以匹配住房投资的假设安全性。在我的示例中,我将基本费率设置为4.6和8%。高得多的利率显然扭曲了该模型,因为它们有能力将购买者赶出游戏。 

6.在抵押期结束时,买方显然拥有房屋,而承租人则拥有一叠现金(他们也可以直接购买现金或居住多年)。  

7.我们忽略了流动性,流动性,移动成本等问题。 

我不是经济学家,因此设置了表格以反映我自己的收入(远高于中位数)以及当前的租金和价格。但是结论是,要购买,我需要找到价格低于我所租房的400k以下的房屋。我必须将自己的抵押贷款期限限制为10年,并且需要获得5%的年度房价通货膨胀率才能击败租金/储蓄。  

更现实的当地房屋-例如450座房屋需要15年才能还清,因此房屋的资本收益需要超过8%pa(每年15年)。  

不过,杀手is是8%范围内的抵押贷款利率的影响。他们要求房价每年上涨20%。 (20年)。 -但我们已经知道,高利率会压低房屋价值,并可能导致价格下跌。   

我确信该模型存在很多问题-如果有人想接受我的假设并提供更好的版本,我将不胜感激。例如,较高的通货膨胀或通货紧缩时期会带来什么影响。

我从25岁(现在是50岁)开始拥有房屋,并于5年前改租房。因此,我了解所有其他问题-例如地主不好,任职期限短等。因此,我在这个问题上并不拥护。但是我对目前新西兰状况(尤其是奥克兰)的总结是:``与租金和收入相比,房价在历史上一直很高。利率是历史最低水平。由于多种因素,房价可能/可能会继续上涨,但如果您现在购买,您将为此特权付出大量代价-例如今天购买苹果股票。这意味着您需要价格在未来大幅上涨才能偿还贷款。您还需要利率保持历史最低水平,并且需要足够的安全收入才能参与其中-如果您被迫退出(即在市场下跌中卖出),您可能会失去全部股份。

如果您不同意我的假设,那就可以了,那就是为什么没有一个模型适合所有人,而这里的许多讨论都没有意义。但是,我很感兴趣地看到,纽约时报在线模型在先前的评论中给出了几乎相同的结果。 

但是,我将对您的几点评论:

银行中不乏很多80k的人。

-那房子的押金从哪里来?借入超过80%的抵押贷款会显着增加贷款成本吗?   

据我所知,大多数租户在5年至20年后都没有现金储备。

-我会同意这一点-除非租房者积极地储蓄或投资他们所支付的租金与抵押权和所拥有的支出之间的差额,否则他们最终将不会获得等值资产。但是,这里的重点是在投资资产(房屋或其他基金)之间进行选择。 

当您拥有与租房时,您的消费习惯会发生很大变化。

-是的,你在房子上花了很多钱。但是,我很认真地同意,抵押贷款是无法将AP设置为长期储蓄帐户的人的强制储蓄形式。

许多房东都把头顶上的衣服穿了一部分。  

-是的,租户通常不缴纳财产税,房屋保险等。然而,这笔间接费用将摊销到租金中。租金可能无法代表房屋的真实成本-正是讨论的重点-租金是一个市场。 

利率会上升和下降,而储蓄支付的利息永远不会超过贷款-银行的保证金在哪里?

-我想我可能在那里表现得很差-在任何时候借钱的成本(抵押贷款利率)都比储蓄回报率高(至少对于普通人而言)。那就是银行的保证金。   

 

正如您所说-您经营住宅物业已有很多年-这意味着准备购买的人和想要租用的人之间存在长期的平衡。我敢肯定,您不会声称它的总买要比租金好-如果是这种情况,将没有租赁市场。我们每个人都需要准确询问的问题是,转换发生在哪个价格点,或者更确切地说,您要拥有房产才能比租赁+其他投资做多长时间。 

我会更进一步地建议,房地产租赁市场需要摆脱狭och的观念,即租金仅适用于买不起房子的年轻人。这就导致了废弃的房屋库存和糟糕的房东,他们不把房客当作资产。请记住,租金+房客是资产-不是空的租金。 

 

等等等等等等。真的很简单。你租房子,买房子

我将继续回答您的观点-尽管实际上没有什么要回答的,正如我所说的那样,我的模型对于所选择的模型是正确的-在目前的情况下,我应该租房还是买房。我选择假设。我不是想说服任何人。

 但是,如果您是个体拥有者,那么您正在寻找一个适合自己生活方式的好地方(有很多理由,例如孩子,或者几乎没有理由,是雅皮士/旅行养家糊口的人)和便利需求

正如另一位评论者所说-您不能租房。 

您实际上将您的手指放在与房东的严重盲点上-为什么您认为租房者不希望_与购买房屋的人具有相同的功能。我今年五十岁,已婚,工作和资产都很好,我想要一个好地方。我有足够的存款。但是在这方面没有任何适合我的标准的房子具有任何财务意义。  

我严重怀疑我们会看到10到15年持续的低利率。 (但这是个人观点)。这里的租金与价格之比超过25,并且价格/收入比接近历史最高水平。正如在许多其他经合组织国家中所看到的那样,利率上升和房价下跌的风险不为零。总而言之,目前看来这笔交易很糟糕-可能在变得更好之前变得更糟。

如果您的情况不同(或不同),这不是一件坏事-特别是如果您已经拥有资产。如果您2003年住在新西兰,然后(或早些时候)买了,那确实做得不错。很多人这样做-这就是为什么周围有很多租金的原因。如果您是已经摊销了一大笔借贷成本并利用了第二或第三笔资产等的房东,那么对您有利。   

接下来,您讲述一个关于租户的坏消息。我敢肯定,大多数房东都有这样的故事-那么你会给好租客以什么价格/价格?您将在默认的1个月内对2年或5年的租赁协议进行多少估价?大多数长期租户可以讲类似的战争故事,这些故事涉及从未维修过的房东,在您仍居住在房屋中时试图出售房屋的房主等。承租人? 

如果投资者想要有钱的,有钱的中产阶级租户,他们定期付款,很好地维护住所,种上花园和树木等,那么他们需要更仔细地看待他们提供的``产品''。真正的长期成功企业专注于确定客户需求并满足这些需求。新西兰的租赁市场与汽车后备箱销售一样复杂。物业管理公司的“丰田”有更好的利润。  

新西兰似乎陷入了困境:

租金是针对低收入者的,因此房产必须便宜且营业额高,因此它们没有栅栏,良好的隔热性和双层玻璃等基础知识,更不用说像太阳能热水这样的优质功能了,因此人们必须购买才能获得因此,他们将所有资源(和杠杆)投入其中,耗尽了新西兰经济的其余部分,将租赁市场留给了那些无法而不愿意选择不购买的人,如此下去。 

在许多国家/地区(尤其是拥有良好租赁权的国家/地区),许多人一生中大部分时间都选择租住漂亮的房屋或公寓,而且租房没有污名。这为精心设计,高质量的租赁市场以及成熟的法律框架创造了一个市场,该框架可以满足业主和居住者的需求。业主是商人,而不是将房屋用作养老金计划的夫妻,他们在房地产方面的感情较少,可以客观地提供优质的产品和服务,并收取高额费用。   

这样想吧-我可以自己割草或外包给园丁,我可以拥有自己的车-或外包给出租车/公共交通工具,还可以让孩子接受私立教育或在公立学校就读。在每种情况下,考虑到我当前的情况和灵活性,我可以选择不同的方式来获得所需的服务。只要有一个好的市场,服务质量就会提高,客户的价值也会提高。我碰巧想外包我的住所。

真的很喜欢这个评论。能够在新西兰租用优质房屋会很不错!我同意,这个国家对租房有很多社会污名。

我在这里写了一篇文章,讲述为什么拥有房屋不是一劳永逸的事情。这就是所谓的“为什么您不需要在20多岁时拥有房屋”,如果您有机会,请您检查一下。 http://ryanjohnson.co.nz/dont-need-house-20s/

随着需求的增加,2014年建筑材料的价格很可能会上涨。
对于一般的市场,奥克兰地区的建筑还不够。
那么价格会下降吗?

 

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传单下降为亚洲人寻找家园
By 摩根泰特

2013年12月27日星期五5:30

代理商推出大型信箱广告,以迎合农历新年来临的现金投资者的需求
 

Photo / Thinkstock
一家与亚洲投资者打交道的房地产经纪人正在奥克兰和北岛上游搜寻房地产,以跟上潜在买家的需求。
Property 亚洲 Realty已经开始了巨大的销售热潮,在农历新年之前,奥克兰所有地区都收到了一封回信,他们预计中国游客会大量涌入。
他们以最优惠的价格提供快速的房地产销售,因为套现的投资者竞相争夺一部分市场。
特工Jason Xiao告诉 先驱报 小册子在全市范围内散落,以吸引希望出售的新西兰人的注意。
“我们有很多中国客户正在度假,并来到新西兰寻找新的投资。”
肖先生表示,他目前在新西兰有四组中国客户,并预计在1月底的农历新年期间会有五组中国客户飞过来。 “有时他们会带着家人或一群朋友一起买东西。”

该公司自2009年开始运营,其网站在全球拥有1200多家客户。它列出了整个奥克兰和北岛上层的住宅,商业和农业物业以及企业。
肖先生说,响应小册子的供应商的参与程度各不相同,但自去年年底以来,总体业务一直在增长。
“我们可以为卖方获得最优惠的价格,并迅速开展工作,因为所有中国人都是现金购买者,他们没有资金。他们只是来即买即买。
“而且我们有很高的投资回报率;新西兰的房地产实力提供了非常好的回报-比中国好。”
新西兰房地产协会首席执行官海伦·奥沙利文(Helen O'Sullivan)说,尽管她没有听说过这种作法,但经纪人正在思考出售房屋的新方式也就不足为奇了。
她说:“这将是我第一次听说,专门针对特定的买家群体。” “当股票短缺时,这并不稀奇,因为过去12到18个月在奥克兰,代理商可以鼓励人们使用传单和其他形式的广告与他们一起上市。”
她说,代理商专注于利基市场正变得越来越普遍。
“通常你会在街上看到房屋出售,几天后得到一本小册子,上面写着'更多的买家在等',但我想这只是吸引房源的另一招。”
她说新西兰是一个吸引人的投资地方。
“新西兰是一个稳定的经济体,在经合组织中拥有一些最佳的增长前景,因此,离岸投资者对市场感兴趣就不足为奇了。”
BNZ和房地产研究所在5月份的调查显示,海外买家占新西兰住宅销售的8%。
16%来自英国,15%来自中国,14%来自澳大利亚,12%来自其他亚洲国家。在这些买家中,有3.6%的买家不打算搬到这里。

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您可能要为抵押支付更多的费用,但实际上,如果您仅说5年就将其租用,那么您很可能花费了抵押成本的一半以上,因此,如果可以现在负担得起。

雷克斯@ http://caldwells.com/exterior-doors

很棒的文章,绝对拥有自己的房屋是最好的长期投资。 www.specialisedstructures.co.nz

随着价格的下跌,我想知道是否该改变了,“但是随着资本收益的加速,并且这种趋势逐渐蔓延到奥克兰和基督城以外的地区,您可能还会考虑是否可以迅速储蓄以跟上价格上涨的步伐您将需要了解房价上涨的可能轨迹。”

所有者占用房屋的推定租金价值(扣除抵押贷款利息和一些费用)应作为收入征税。在英国,直到1960年代/​​ 70年代都是这种情况,在许多其他国家/地区也采用了各种形式。在互联网上有解释-只是谷歌。没有什么大谜。新西兰的政策制定者无疑对此非常了解,但选择忽略了它,因为它在政治上非常有争议。显然,不征税就等于是对业主的补贴,有效地将其资本化为较高的房价。付租金的人实际上必须按照其所占用财产的租金价值按所得税率缴税(他们必须找到收入总额并对其缴纳税款,然后才有净收入用以缴纳租金),这是不公平的)。直到1980年代,补贴的规模往往被相当大一部分的房租支付者(即受益人获得的各种政府社会转移支付)所接受,这往往使不平等方程变得复杂。但是自那以后,这些补贴大大减少了,从而大大减少了这种复杂性。引入将扩大税收基础,消除资本化为较高房价的补贴,并消除总的不平等。通过减少直接税,例如对税收总额的介绍可能是“中性的”。在GST中。